第六节 1930—1945年：大萧条与新政——崩溃与变革

在美国金融史上，1929年10月29日被称作“黑色星期二”。这一天，已经上涨了10年的美国股票牛市迎来了它的“末日”。纽约股票市场一天内被抛售的股票达1600万股，道琼斯指数下跌43点（约12%）。股价在短时间内剧烈下跌的后果是极具破坏性的，数以万计利用杠杆投资的股票账户因为不能追加保证金而被迫关闭，恐慌的情绪在股票市场蔓延。

巴菲特说过：“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”当1929年的股市崩盘发生时，人们惊讶地发现在股市中“裸泳”的，除了刀头舐血的投机者，还有大量本应与投机无关的实体企业。这些实体企业将流动资金以高利率出借给股市炒家，试图通过这个看似“安全”的投资方式在利润丰厚的股市中分一杯羹。例如，新泽西标准石油公司（Standard Oil of New Jersey）平均每天拆借给经纪人的短期贷款多达6900万美元，电力债券和股份公司（Electric Bond and Share Company，通用电气旗下控股公司）的出借金额更是高达1亿美元。

如此多的企业被牵扯进股市泡沫中，让崩盘的恐慌散播得更加迅速，也让股市下跌的破坏力大得惊人。仅崩盘发生的当月，纽约股市蒸发的市值就相当于当年美国国内生产总值的14%。在股市投资中受损的企业不得已只能砍掉新增项目，削减职工工资，为“过冬”做好准备。

雪上加霜的是，美国政府的错误抉择将本已受伤的美国经济推向了深渊。1930年夏天，胡佛政府打出了贸易保护的大旗，希望通过高额关税将外国商品挡在门外以保护国内市场。为了达到此目的，政府计划中的《斯姆特-霍利关税法案》（The Smoot-Hawley Tariff Act）拟将2万多种商品的关税提高到历史最高水平。

在法案审议期间，美国政府收到了34份来自国外的正式抗议。然而无论是国内高管的劝说，还是外国政府的抗议，都没能阻止法案在国会和总统处获得通过。

毫不令人意外的是，关税法案的通过立刻招致了其他国家的报复性关税，导致1929—1933年美国的进出口额均下降了60%以上。而美国在当时作为一个净顺差的国家，受到贸易报复的伤害尤其严重，以至于贸易战开始的当年秋天，美国经济就出现了两次衰退，大量企业和银行因业绩下滑而破产。

除了挑起贸易争端，胡佛政府对是否废除金本位制度犹豫不决，使得美联储丧失了最佳的危机救援时间。因为金本位的存在，美联储的银行支援和资金投放一直受到黄金储备的制约，当1930年秋天的第一轮银行破产潮过后，美联储的黄金储备已经见底。在大洋彼岸，英国于1931年率先抛弃了该制度，解除了黄金的桎梏后，英格兰银行得以大量投放货币，推动了英镑贬值，并顺利地带动了英国的经济复苏。美国对金本位的犹豫让不希望看到手中美元贬值的民众纷纷去兑换黄金，反而进一步加速了美联储的黄金消耗。1932年，美联储为了守住金本位和吸引黄金回流，在经济衰退的情况下迫不得已选择加息，再次重创了经济并引发了第二波银行破产潮。

一、寒冬中的陋屋

佛罗里达州房地产泡沫的破灭标志着美国房地产下行周期的到来。1926年之后，无论是从房屋价格还是从住房开工数量均可看到经济出现的下行趋势。在1929年大萧条席卷全美之前，这种下行还是温和的，大萧条所带来的衰退和失业才真正痛击了美国的住房市场。

在经济的寒冬中，美国工人的周薪从1929年的25美元下降至1933年的16.7美元，失业率更是在1933年飙升至25%的高位。失业和低薪让多数美国家庭入不敷出，以至于在GDP世界第一、工业化进行了半个世纪的美国急需解决怎样让民众吃饱饭这个问题。

那些在“咆哮的二十年代”中贷款购房的家庭，因为还不起贷款，再次过上了居无定所的生活。1930—1940年，美国的住房拥有率整整下降了5%，每9个有房的美国家庭之中就有1个失去了住房。其中很多无家可归的人在市区建起了简陋的贫民窟。

经济环境是如此糟糕，很多由结婚、生子带来的购房刚性需求也被推迟了。丢失了工作的小伙子连自己都养不起，更谈不上有什么结婚的资本。即使那些已经结婚的家庭，也推迟了生育孩子的计划。因此，大萧条中美国的结婚人数和新生儿数都出现了明显的下降。在这种情况下，房地产市场自然是门庭冷落。萧条最严重时，全美的新开工房屋数量不到10万栋，仅为1925年的1/10。

民众对经济形势和胡佛政府的不满终于引起了变革。1933年，民主党候选人富兰克林·罗斯福[8]出任新一任美国总统，上台之后立即着手“新政”，以挽救美国经济。

富兰克林·罗斯福给大萧条开出的“药方”核心是以联邦政府财政开支和赤字经济来推动需求，从而将美国经济拉出泥潭。为了解决就业问题，联邦政府成立了联邦紧急救助署（FERA）、民间资源保护队（CCC）、工程进度管理署（WPA）等就业援助部门，由这些部门出面雇用失业人群参与大规模基础设施建设，包括将电网铺向美国农村、修建中西部宏伟的多用途大坝、改善给排水和人行道等城市设施。这些就业部门在新政期间共雇用了美国劳动力人口总数的10%～20%，为改善失业人群境遇做出了巨大贡献。

在政府基建开支与就业补贴的帮助下，美国经济于1933年触底反弹，到1937年时实际GDP已经恢复到了大萧条之前的水平，代价是新政期间联邦政府增加了260亿美元债务，负债余额较大萧条前上升了150%。失业率的下降和收入水平的上升让美国的房地产市场渐渐回暖。在第二次世界大战爆发前夕，全美已开工新建私人住宅数量已经恢复到了每年50万栋，超过1925年房地产高峰时的50%。1930—1945年美国名义房价指数与已开工新建私人住宅数量见图1-6-1。

二、一场实验

罗斯福新政对于大萧条之后美国房地产市场的意义不仅在于推动了经济的回暖和房地产业的复苏，更在于这是美国第一次在和平时期进行的住房保障制度的规划与实验。

吸取了大萧条的深刻教训后，美国主流社会逐渐抛弃了对个人主义和财富自由的盲目崇拜，社会话题转向同情弱者、保障人权和缩小贫富差距。在主流民意的推动下，罗斯福新政的一个重点就是提高美国几近于无的社会保障。失业救济、最低工资、养老保障等社保体系被建立起来，美国成为最后一个引入全面社会保障的主要工业国家。

在关系到“衣食住行”的社会保障体系中，住房保障是一大重点。罗斯福政府采取“双管齐下”的手段，致力于提高国民的住房标准和拥有率。

第一“管”是建设公共住房，让买不起房的低收入家庭能脱离糟糕的居住环境。1933年，依据《国家工业复苏法》成立的临时性机构公共工程管理局（PWA），负责清理改造贫民区，建设公共住房。1937年，依据《国民住房法》成立的美国住房局（USHA）接手了公租房管理，具体到各地的项目由地方公共住房机构（LHAs）融资并建设，USHA向后者给予补贴。第二次世界大战前，美国的公共住房建设达到高潮，仅1941年美国政府就花费了3亿美元，建成了8.7万套公租房。

第二“管”是保障住房贷款，让有能力购房的中低收入家庭顺利、放心地购房。经济大萧条前，美国银行业投放的住宅贷款通常期限较短，多为3～5年。经济大萧条期间，银行由于流动性紧张，难以给购房家庭续贷，这就使得很多贷款购房的家庭因为断贷被迫失去了房子。为了保障贷款人能顺利续贷，联邦政府于1932—1933年先后通过《紧急救济拨款法》《联邦住房贷款银行法》《住房所有者贷款法》，组建联邦住房贷款银行向金融机构提供流动性支持。

不仅是保证续贷，联邦政府还活用金融手段，创造了住房贷款保险和房贷流通市场。1934年，依据《国民住房法》成立的联邦住房管理局（FHA），负责在一级市场上为住房贷款提供保险；1938年，依据《国民住房法修正案》成立的联邦国民贷款抵押协会（FNMA，房利美），负责购买FHA保障的贷款。从此，美国房地产政策覆盖了住宅贷款一、二级市场，实现了机制常态化。联邦政府的这套“组合拳”不但降低了银行发放住房贷款的风险，而且加速了贷款的流通，让银行更有动力多投放贷款，不但减少了银行的后顾之忧，也降低了购房家庭的贷款门槛。

罗斯福政府在新政期间实施的住房保障制度实验经受住了时间的考验，为改善美国民众的住房问题做出了卓越贡献。在此之后的80余年间，美国的住房保障制度修修补补，但核心框架却自新政延续至今，反映出这套住房保障政策的成功之处和生命力。

三、统制经济的巅峰

1941年12月7日，日本偷袭珍珠港，意在摧毁美国在太平洋的军事力量，逼迫美国政府和谈并放弃对日本的物资禁运政策。然而让日本人没想到的是，他们的不宣而战彻底点燃了美国人的愤怒情绪。随后美国向日本宣战，标志着美国正式卷入了太平洋战争。

美国民众复仇的怒火，让“战胜日本”一时间成了全社会的首要目标。围绕这一目标，美国政府在吸取第一次世界大战经验的基础上，迅速建立起一个庞大且复杂的战时计划经济体系，对重要物资进行管控。每个美国家庭都会收到一本贴有点券的小册子，一些生活用品必须凭券购买，以限制民众消费对战争物资的占用。最先开始被管控的物资是白糖，政府规定每个人一周只能收到0.5磅的配给，随后食用油、奶酪、咖啡、肉类等均实行配给。

与武器生产密切相关的金属制品行业更是被政府严密管控。战争一开始，民用家具如收音机、冰箱等就在政府的勒令下停止制造。民间的建筑活动也同时停止，取而代之的是政府负责建造和分配的房地产制度。但由于新建住房对物资的消耗较多，战争期间政府的住房供应总体是十分短缺的，最严重时，每年建造的新房数量仅为战前的20%。在工厂较多的区域，因为劳动力的涌入，当地居住密度翻了一倍。叠加战争期间美国又迎来了婴儿潮，每年出生的婴儿数量较战前上涨了25%，这就使得民众居住需求上升和住房供应不足的矛盾更加尖锐了。

在这种情况下，美国的住房价格终于摆脱了大萧条与新政时期的低迷，在战时迎来了快速上涨，5年时间内平均住房价格上涨了37%。然而此时的住宅供应并非市场化，房屋价格的上涨没能促成住宅供应的增多和居住条件的改善。在战争期间，美国人已经受够了狭小的居住空间。一旦和平降临，他们将迸发出巨大的购买需求，最终带给美国房地产市场一个持续20年的牛市。