13 开发商未履行书面通知义务是否应承担逾期交房违约责任
——严某裕诉城建南沙公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终13921号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告、被上诉人）：严某裕
被告（反诉原告、上诉人）：城建南沙公司
【基本案情】
2015年5月2日，严某裕与城建南沙公司签订《商品房买卖合同》约定购买商品房一套，总房价为1413707元，通过首期加按揭贷款方式付款，交房时间为2015年11月1日，逾期交房的每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。严某裕依约履行了合同义务，过了合同约定的收房日期却一直未接到收房通知。2017年5月27日，严某裕前往涉案楼盘询问得知，因开发商寄送的收房通知所载的收件地址、收件电话错误致快递被退回。严某裕认为开发商未履行通知收房义务致使其未依时收房构成违约，请求法院判令城建南沙公司向其支付从2015年11月2日起计算至2017年5月27日的延期交房违约金405027元。
【案件焦点】
开发商未履行书面通知义务是否应承担逾期交房违约责任。
【法院裁判要旨】
广东省广州市南沙区人民法院经审理认为：严某裕与城建南沙公司之间的合同有效。案涉房屋在约定的交付时间2015年11月1日前已经具备了交楼条件，根据涉案合同约定向严某裕发出收房通知书是城建南沙公司的合同义务，其迟延履行该义务需按合同承担责任，城建南沙公司邮寄的通知地址、电话与双方在合同中约定的严某裕的电话、地址不符，因城建南沙公司过错，导致严某裕未收到上述通知，故可以认定城建南沙公司未履行通知义务，城建南沙公司因自身过错行为未履行通知义务，导致案涉房屋迟延交付，应承担违约责任。广东省广州市南沙区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、城建南沙公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向严某裕支付迟延交房违约金405027元；
二、驳回严某裕的其他诉讼请求；
三、驳回城建南沙公司的反诉请求。
城建南沙公司不服一审判决，提起上诉。
广东省广州市中级人民法院法院经审理认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：城建公司是否需要承担逾期交房的违约责任。
案件事实表明，城建公司分别于2015年10月30日和2015年12月16日向严某裕发出过收房通知，但最终因城建南沙公司填写的收件人联系电话与涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中载明的联系电话不符，导致收房通知最终未能实际到达严某裕。城建南沙公司向严某裕发出收房通知的这一行为，表明城建南沙公司自身也认可案涉房屋的接收需要由城建南沙公司向严某裕发出收房通知。在正常的商品房交易过程中，商品房交付需由开发商向购房人发出收房通知，已是惯例。因此，本案一审法院认定城建南沙公司因自身过错行为未能履行收房通知义务，导致案涉房屋迟延交付，判决城建南沙公司向严某裕支付迟延交房的违约金，并无不当。由于案涉房屋的迟延交付责任在于城建南沙公司，而非严某裕，因此城建南沙公司上诉要求严某裕承担延期收房的违约责任，缺乏事实依据和法律依据；一审判决驳回城建南沙公司的反诉请求，处理并无不妥。一审法院依照双方在合同中明确约定的城建南沙公司迟延交房违约金标准的约定，判决城建南沙公司支付迟延交房违约金，合法有据。需要指出的是，城建南沙公司本案反诉要求严某裕承担延期收房违约金标准也是主张每日按总房价0.05%计算，其要求对自身承担迟延交房的违约金标准应予调整，缺乏正当性。
综上所述，城建南沙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。广东省广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是商品房预售合同纠纷，因开发商延迟逾期交房而导致本案纠纷。从司法裁判的角度看，本案值得探讨的是开发商未履行书面通知义务是否应承担逾期交房的违约责任问题。
房屋的交付是商品房预售合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，是具有显著的合同程序性和专业技术性的活动。交房具体落实在开发商按照约定通知购房者，且将房屋交与购房者初步验收的行为。在合同约定的交房时间前涉案房屋已符合法定交房条件时，需要重点审查开发商是否违反了合同对交房期限、程序的细节约定，且是否有免责事由。
本案中，案涉房屋在合同约定的交房期限前已符合法定的交房条件，虽然合同已明确约定交房时间，但是仍无法免除开发商的通知交房的义务，结合本案一、二审的裁判文书，开发商的通知义务的来源主要表现在：一方面，源于合同约定。合同约定购房者无论是否收到城建南沙公司的收房通知书，均应去办理交付手续，并不构成对双方约定“甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收房通知书”的变更，故向购房者发出收房通知书仍是开发商的合同义务；另一方面，是一种惯例。开发商向购房者发出收房通知的这一行为，表明开发商自身也认可案涉房屋的接收需要由开发商发出收房通知。在正常的商品房交易过程中，商品房交付需由开发商向购房者发出收房通知，已是惯例。
开发商在交房前的一定期限内书面通知书购房者，并由购房者预留送达地址，这一程序是为了保障购房者的知情权和准备期限。因此，开发商按期交房，首先应当是以书面形式及合同约定的送达方式向购房者告知，若开发商未完整履行合同所约定的通知书义务，如未以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知购房者，购房者可相应延后或不收房，逾期责任由开发商承担。反之，如开发商履行了书面通知书义务，收房通知按期到达预留地址，因购房者自身的原因未能及时办理收房，则应自行承担风险和相应责任。开发商对其履行通知义务的行为以及是否存在免责事由进行举证。
编写人：广东省广州市南沙区人民法院 邓小春 周书宇
[1] 《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起实施，《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国继承法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国收养法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国民法总则》同时废止。最高人民法院对相关司法解释也进行了废止或修改。本书收录的案例均裁判于《中华人民共和国民法典》生效前，适用的是当时有效的法律法规及司法解释，下文将不再对此进行提示。