二、商品房销售
14 商品房买卖合同中买受人解除权合理行使期间
——任某博诉海晨公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河北省秦皇岛市山海关区人民法院（2018）冀0303民初2959号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：任某博
被告：海晨公司
【基本案情】
2012年12月11日，原告任某博与被告海晨公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告任某博购买被告海晨公司开发的山海关兴华中心商务区商业2号××号商业用房一套，建筑面积为55.78平方米，单价为24500元/平方米，总房款1366610元一次性付清；商品房交付期限为2013年12月30日前。协议签订后，原告任某博依约交付了全部房款，被告海晨公司却没有按照约定的时间交付房屋，且原告于2016年6月24日收到律师函一份，告知原告任某博尚欠房款214130元。原告找被告海晨公司询问，方知被告海晨公司交付的房屋，如果按照协议约定的单价计算，超出约定面积8.74平方米，超出了约定面积的15.7%，原告任某博无法接受，曾多次找被告海晨公司交涉要求退房，虽然被告海晨公司口头答应，但是至今拖而不办，故起诉至法院。
【案件焦点】
1.被告交付的房屋建筑面积超过合同约定建筑面积的3%及原告是否因此而取得合同解除权；2.合同解除权的行使期间。
【法院裁判要旨】
河北省秦皇岛市山海关区人民法院经审理认为：原告任某博与被告海晨公司签订了《商品房买卖合同》，由此形成合法有效的房屋买卖合同关系，双方应按合同约定履行各自义务。原、被告双方争议的焦点为被交付的房屋建筑面积超合同约定建筑面积的3%及被告延期交房，原告任某博是否因此而取得合同解除权。现原、被告双方对于房屋实际面积超过约定的3%没有争议。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项之规定，原告任某博因此而取得法定解除权。被告海晨公司同时认为，原告任某博即使取得解除权，也因超过一年除斥期间而致解除权消灭。对此，法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。当事人须在一定期限内行使合同解除权，逾期不行使解除权，其该项权利消灭。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，原告任某博提交的证据可证明其收到被告海晨公司催告其收房律师函，并通过该律师函知晓房屋建筑面积超过合同约定建筑面积3%的事实，但原告任某博未能提交证据证明其在合同约定期间和法定解除权行使期限内提出解除合同，因此其解除权因超除斥期间而消灭。同时，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。虽然被告海晨公司向原告任某博交付的商品房实测建筑面积的误差比超出3%，但被告海晨公司已明确放弃原告任某博支付房屋建筑面积误差的差价款的要求，原告任某博为购房者，系房屋面积增加的受益人，房屋面积增加不影响原告任某博实现购买房产的目的，其自身权益未受影响，亦未损害社会公共利益。综上所述，驳回原告任某博的诉讼请求。
河北省秦皇岛市山海关区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告任某博的诉讼请求。
【法官后语】
本案是涉及解除权成立的条件及行使合理期限问题的典型案例。解除权是一种形成权，权利人依自己单方意思表示就可以行使民事法律发生、变更或者消灭的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，双方当事人可以协商解除合同，也可以约定一方解除合同的条件，待条件成就时行使解除权，或者存在合同法定解除的情形时，解除权人亦可以行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》的基本原则和理念，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，原告任某博与被告海晨公司在自愿、公平的条件下签订了《商品房买卖合同》，是合同双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，是有效合同，双方均应积极履行合同约定的义务。被告海晨公司交付的房屋面积误差虽然超过了3%，但被告海晨公司已明确放弃原告任某博支付房屋建筑面积误差的差价款，被告海晨公司作为合同的一方没有加重原告任某博的负担，原告任某博作为受益方，房屋面积增加不影响原告任某博实现合同的目的，其自身权益未受影响，亦未损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》的基本原则，合同双方应当遵守诚实信用原则，积极的履行合同约定的义务，以达成合同成就的目的。
《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制，行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除合同的权利，就会使合同处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在合理期限内行使。按照该条规定，行使解除权分为两种情况：
一是按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限，法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。二是在对方当事人催告后的合理期限内行使，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方当事人明确自己义务是否还需要履行，可以催告享有解除权的当事人行使解除权，享有解除权的当事人超过合理期限不行使解除权的，解除权消灭，合同关系仍然存在，当事人仍要按照合同约定履行义务。所谓催告后的合理期限，根据个案的不同情况，作为享有解除权的当事人应本着诚实信用原则，在收到催告后尽早通知对方是否解除合同。当事人对催告的合理期间有异议的，由人民法院或者仲裁机构确定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，2016年6月24日，被告海晨公司向原告任某博寄送了律师函一份，原告任某博直至起诉时仍没有行使其合法解除权，违反了3个月的合理期限的范畴，因此法院不支持原告任某博行使合同解除权的诉讼请求是有充分的法理基础和法律依据的。
编写人：河北省秦皇岛市山海关区人民法院 王振