15 当事人提出的受行政因素干预能否构成法律上的免责事由

——李某、张某君诉东兴公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初60号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：李某、张某君

被告：东兴公司

【基本案情】

2015年5月7日，原告李某、张某君与被告东兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购买被告东兴公司位于巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际B4幢×单元××号商铺一处，合同价款为734445元（19002.46元/平方米×建筑面积38.65平方米）。该合同第十九条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）双方另行协商约定。”合同签订后，原告李某、张某君向被告东兴公司交纳购房款并补交购房款共计734445元。被告东兴公司至本案庭审时未给原告李某、张某君办理不动产权登记证书。

【案件焦点】

被告东兴公司辩称的因案件涉诉导致国土局一直未给被告办理土地使用权证等行政因素的干预能否构成法律上的免责事由。

【法院裁判要旨】

四川省巴中市巴州区人民法院经审理认为：该案涉及合同履行问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原、被告于2015年5月27日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告未按合同约定期限为原告办理产权登记应承担违约责任。

四川省巴中市巴州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

一、由被告东兴公司在本判决生效后十日内向原告李某、张某君支付未按期办理房屋权属证书的违约金9364.17元；

二、由被告东兴公司在本判决生效后九十日内给原告李某、张某君办理所购买的位于巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际B4幢×单元××商铺的不动产权登记证。

【法官后语】

不动产权登记证是房产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，如果买受人不能如期取得房产证，不仅会造成房屋权属关系不明、秩序紊乱，而且无法行使转让、租赁、抵押等权利。根据有关法律的规定，商品房买卖合同中的出卖人不仅应当按期交付符合合同约定的商品房，而且应当自行或协助买受人办理产权证。现实生活中，办证逾期问题频频出现，而买卖双方往往对预期原因、责任主体或责任形式产生纠纷。

本案主要是关于办理房屋权属证书的义务承担问题。在出卖人不按时提供不动产权登记证书，或者不提供相应的证明文件的情况下，买受人房屋的不动产权登记证书就无法办理。所以，在买受人与出卖人两者之间互有协助履行之义务。为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）明确规定了不及时办理房屋产权证的法律责任。被告东兴公司未在合同约定的时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，已构成违约。

被告东兴公司虽辩称迟延办证并非被告的问题，2016年因其他案件涉诉导致国土局一直未给被告办理土地使用权证，至2016年年底案件由四川省高级人民法院判决后才最终完结，故上述系不可预测的行政因素干预，并非被告公司的主观过错导致。但该情形不构成法律上的免责事由，不能对抗合同约定的义务，仍应当承担相应的违约责任。

对于此类案件，还应注意关于违约金的标准判付不统一的问题。按照上述司法解释的规定，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算，但在大部分的买卖合同中没有约定不能按期办理不动产权登记证书的违约金，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人违约的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并参照人民法院生效判决对同一楼盘、类似情形的处理原则，对原约定的违约金进行调整。

编写人：四川省巴中市巴州区人民法院 肖爱民