16 抵销权与先履行抗辩权规则之适用

——沈某扬诉锦程公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2019）鄂28民终747号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：沈某扬

被告（被上诉人）：锦程公司

【基本案情】

湖北金桥公司于2011年7月20日由恩施金桥公司变更登记设立，朱某燕为公司股东、法定代表人。原告沈某扬系朱某燕之子。贡水河公司签约投资贡水河旅游开发项目，被告锦程公司系贡水河旅游开发项目中“宣恩县民族风情街”房地产项目的开发商。2010年3月28日，恩施金桥公司与贡水河公司签订《恩施贡水河旅游景区〈民族风情街〉项目策划与销售代理合同》，约定由恩施金桥公司代理民族风情街的相关房屋销售及策划，具体范围包括营销推广策划、开盘销售的全部服务内容、签约到入住的全部服务内容。2011年10月25日，朱某燕代理原告沈某扬与被告锦程公司签订《商品房买卖合同》，该合同由湖北金桥公司拟定内容，制成文本，朱某燕和锦程公司的法定代表人分别签名，锦程公司签章。合同约定，锦程公司将“宣恩县民族风情街”第×幢×单元××号房屋以240155元的价格出卖给沈某扬，房款支付时间为2011年10月24日，房屋交付时间为2011年11月30日。合同附件四之四约定：“买受人未按合同约定缴清房款或按揭尚未完成审批的，出卖人将不予交付房屋。”此后，原告居住管理房屋至今。因被告拒绝提供办理案涉房屋产权登记所需资料，原告申请办理房屋登记不成，遂起诉。

【案件焦点】

原告是否已经履行了付款义务及锦程公司是否放弃要求沈某扬支付购房款的权利。

【法院裁判要旨】

湖北省恩施土家族苗族自治州宣恩县人民法院经审理认为：当事人所提供的《商品房买卖合同》其合同形式规范，内容明确，已经成立，且该合同不违反法律的禁止性规定，为有效合同。有限责任公司具有独立民事权利能力，独立于其股东及其他民事主体享有权利和承担义务。若本案湖北金桥公司因代理合同关系，对被告锦程公司享有债权，并不能推及其法定代表人对被告享有债权，亦不能推及其法定代表人的亲属对被告享有债权，原告主张以其应付被告的房款与被告欠湖北金桥公司相同数额佣金抵销，不符合债务抵销的法定情形，原告亦无证据证明各方有抵销债务的合意以及实施了债务抵销行为，故对原告主张以债务抵销方式支付房款的事实不予认定，原告无证据证明其履行了支付购房款的合同义务，被告依照约定可以不予交付房屋，故在尚未支付房款的情形下，原告要求被告协助办理房屋不动产权证的请求，理由不成立。

湖北省恩施土家族苗族自治州宣恩县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十七条、第九十九条《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：

驳回原告沈某扬的诉讼请求。

原告沈某扬不服，提起上诉。

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院经审理认为：本案双方当事人争议的焦点为，锦程公司是否放弃要求沈某扬支付购房款的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”本案中，沈某扬未按照合同约定支付房款，已经违约，锦程公司有权不交付房屋。锦程公司一直不协助沈某扬办理房屋过户手续，本身就是在行使先履行抗辩权。双方当事人在《商品房买卖合同》中并没有约定锦程公司未要求沈某扬支付购房款即视为其放弃了要求沈某扬支付购房款的权利。因此，上诉人沈某扬主张锦程公司放弃了要求其支付房款的权利，缺乏合同依据，亦与法律规定相悖。上诉人沈某扬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

关于原、被告签订的《商品房买卖合同》效力问题。朱某燕系恩施金桥公司的法定代表人，但其以儿子的名义与自己担任法定代表人的公司代理被告签订《商品房买卖合同》，是否适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款规定，即代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。自然人的法律行为和法人的法律行为不能混为一谈，金桥公司作为有限责任公司具有独立民事权利能力，独立于其股东及其他民事主体享有权利和承担义务。金桥公司才是被告公司的销售代理，不能推定朱某燕的个人行为是公司行为，朱某燕没有代理被告公司实施销售房屋行为。亦不能反推朱某燕以被告金桥公司名义与自己同时代理的其他人（沈某扬）实施民事法律行为。故朱某燕实施的代理行为不适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款规定。但朱某燕其以儿子的名义与被告公司签订《商品房买卖合同》，经锦程公司的法定代表人在上述合同上签名，加盖锦程公司公章予以确认，且不违反法律的禁止性规定，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，系民事法律行为，该合同为有效合同。

原告是否已经履行了付款义务及锦程公司是否放弃要求沈某扬支付购房款的权利。法定抵销，是指依法律规定的抵销条件而抵销。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，即便金桥公司与被告公司形成代理合同关系，对其享有债权，但是这并不能推定金桥公司的法定代表人及法定代表人的亲属对被告享有债权。且原告在一、二审都没有证据证实其对被告享有到期债权，不符合债务抵销的法定情形，故对原告主张以债务抵销方式支付房款的事实不予认定。

另外，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本案中，沈某扬未按照合同约定支付房款，已经违约，依照原、被告签订的合同附件四第四条的规定，被告公司有权不交付房屋。被告公司一直不协助沈某扬办理房屋过户手续，本身就是在行使先履行抗辩权。双方当事人在《商品房买卖合同》中并没有约定锦程公司未要求沈某扬支付购房款即视为其放弃了要求沈某扬支付购房款的权利。因此，原告主张被告放弃了要求其支付房款的权利，缺乏合同依据，亦与法律规定相悖。

编写人：湖北省恩施土家族苗族自治州宣恩县人民法院 孟小俊