第二编 所有权

本编概要

所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权制度的基本形态，是其他各种物权的基础，所有权以外的物权均从所有权中派生而来。

法律保护公民的财产权不受侵犯，非经权利人同意不得被强制转让，这是现代法治的一条基本原则，法学上称之为“物权的绝对性原则”。征收和征用制度是物权绝对性原则的例外规则。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

财产所有权包括国家、集体、个人所有权三种形态，《民法典》物权编对三种所有权形态表述为国家所有权和集体所有权、私人所有权并作出明确、详细的规定，体现了不同主体的所有权一律平等保护，必将使“有恒产者有恒心”。

业主的建筑物区分所有权，即数人区分一建筑物而各专有其一部分，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有建筑物所有权。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主大会由全体业主组成，是小区业主的议事机构。业主委员会是业主大会事务的执行机构，受业主大会的委托管理全体业主的共有部分和共同事务。

不动产相邻关系，简称相邻关系，是罗马法以来近现代民法一项重要制度。民法为权利法，学说由此又称相邻关系为“相邻权”。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

在现实生活中，一人享有一物所有权，称为单独所有，此为常态；两人以上同时共同享有一物所有权，称为共有所有。共有所有分为按份共有和共同所有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

善意取得制度是物权法中一项重要的法律制度。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该财产时是善意的；（2）以合理的价格有偿转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。