第三章 业主的建筑物区分所有权

第一节 业主的建筑物区分所有权概说

随着高层建筑的出现，众多人同时居住在一个建筑物之中，因而，建筑物区分所有的问题一直是热点、难点之一。《民法典》第二百七十一条至第二百八十七条对业主的建筑物区分所有权作了明确规定，为现实生活和司法实务提供了法律依据。2009年10月1日实施的《区分所有权解释》和《物业服务解释》（随着《民法典》的实施，两个司法解释在2020年进行了修正），统一了该类纠纷案件的裁判尺度。

一、业主的建筑物区分所有权的法律意义

依据《民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，业主的建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部分，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。[1]

建筑物区分所有权，德国法称之为“住宅所有权”，法国法称之为“住宅分层所有权”，瑞士法称之为“楼层所有权”，英美法称之为“公寓所有权”，日本和我国台湾地区称之为“建筑物区分所有权”。[2]不同的国家和地区，对建筑物区分所有权的名称不一，但无本质区别。

业主是指享有建筑物专有部分所有权的人。[3]《区分所有权解释》第一条规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”业主的建筑物区分所有的法律特征表现为：

1.业主的建筑物区分所有是建筑物所有权的共有。建筑物区分所有指的是建筑物的所有权形式，因而与一般的动产所有权和其他不动产所有权不同。这种建筑物首先是指居民住宅，包括高层住宅和一般住宅；其次是指写字楼、办公楼，及法人、合伙和其他组织购买部分空间而构成区分所有；最后还包括可以区分所有的生产用建筑物。当这样的建筑物被其共有人按应有份所有时，就形成了建筑物区分所有。因此，业主的建筑物区分所有是建筑物所有权的共有形式。

2.业主的建筑物区分所有包含专有和共有。任何一个建筑物区分所有人，对于该建筑物都有部分空间的专有权和某些空间的共用设施的共有。专有部分由自己独自占有、使用、收益、处分，任何人不得干预。共有部分，如共有的墙壁、屋顶、门窗、阶梯、楼道等，共同使用，共同所有，但又与共同共有不同，须永久维持其共有关系，永远不准分割。业主的建筑物区分所有是由专有和共有两部分构成的建筑物所有权的共有形式。

3.业主的建筑物区分所有是按份共有和共同共有相结合的复合共有。在建筑物区分所有的权利人中，既按份享有所有权，又共同享有某些设施、空间的共有权，即在一个共有权中，既包括按份共有，又包括共同共有。因而，业主的建筑物区分所有是按份共有与共同共有相结合的特殊共有，是复合共有。

4.业主的建筑物区分所有虽然为专有与共有的复合，但专有权具有主导性。在建筑物区分所有权的结构中，专有权是主导的权利，区分所有权人拥有专有权，就必然拥有共有权，在不动产登记上，只登记专有权即设立了区分所有权，共有权随此而发生，不单独进行登记。此外，专有权标的物的大小还决定共有权的应有份额，处分专有权的效力必然包括共有权在内的整个区分所有权。因而，业主的建筑物区分所有是专有与共有的复合，以专有为主导的共有权。

5.业主为建筑物区分所有权的权利主体，其身份具有多重性。在建筑物区分所有权制度中，强调通俗易懂的“业主”概念，易于实践操作，亦有利于对建筑物区分所有权人的保护。基于建筑物区分所有权的三要素特征，与一般不动产所有权权利主体的单一性特征相比较，业主身份具有多重性，其既是专有所有权人，亦是共有所有权人，同时还是成员权主体。业主的主体范围亦应作广义解释，既可以是国家、国有企事业单位、集体所有制单位、各种社团及其他组织，也可以是中外合资、合作企业和独资企业，还可以是私营企业和公民。

二、业主的专有所有权的认定

专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”，既是建筑物区分所有权的“单独性灵魂”，又是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。[4]其含义依据《民法典》第二百七十二条的规定，即“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。

业主的建筑物的专有部分所有权必须满足三个要件：（1）各被区分部分在建筑物中有独立性，能够被明确区分；（2）须可供单独使用，即各被区分部分（独立单元）有其独立出入的门户，业主不必经邻室出入自己的单元，即可使用该独立单元，例如供住家、店铺、办公室、仓库等；（3）各区分所有权的专有部分具有排他性，即所有权人拥有排除他人非法进入、侵占、毁坏的权利。

建筑物区分使用权的专有部分除“住宅和经营性用房”之外，最高人民法院根据审判实践经验，在《区分所有权解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。”

“住宅”依文义解释为“住家的房屋”，是指专供家庭、个人日常生活居住使用的房屋。“经营性用房”，是指用于商业、工业、旅游、写字楼等经营性活动的房屋。此类“住宅”“经营性用房”等专有部分的形态通常表现为建筑物区分使用权种类中的纵横分个区分所有建筑物，即通常所称的“单元”。这种可独立使用的权属单元以房屋的门牌号、栋、套（间）以及有具体权属权限的部分进行登记后，即具备了经济上与法律上的独立意义，可单独作为区分所有权客体，归属于业主单独所有。

三、业主的共有所有权的认定

共有所有权，又称“共有部分持分权”或“持分共有所有权部分”，是建筑物区分所有权结构中重要的“物法性”要素，其与另一“物法性”要素——专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的“两个灵魂”——共同性灵魂与单独性灵魂。[5]共有所有权是指建筑物区分所有权人依照合同或管理规约的规定，在区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

关于共有所有权，我国《民法典》第二百七十三条作了规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”《区分所有权解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

确定的共有部分。根据《民法典》第二百七十四条的规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。在实践中，物业管理用房是归开发商还是全体业主存在争议。因为大多数开发商的做法是在开发楼盘的同时，自己就组建了物业公司，房子建完后就交给自己的物业公司进行管理，所以物业管理用房是开发商的，跟业主没有关系。这种做法是不对的，因为建筑都是业主掏的钱，当然应该是全体业主共有的。

楼顶空间是否归全体业主所有？现在高层建筑中，最高的下一层房间价格卖得最高，而最高层的房间价格就低多了。这时候开发商又想办法了，把顶层空间卖给顶层的业主，业主可以做成一个空中花园，买一个200平方米的房子，送你一个200平方米的楼顶做空中花园，又是一个“双赢”的局面，但楼顶空间是全体业主共有的。就是按照“壁心说”，[6]顶层的业主的专有部分，楼顶到壁心以下都是他的，壁心以上的就是共有的，按照“最后粉刷表层说”（该说认为专有部分应包括壁、柱等的表层所粉刷部分），除了粉刷的部分，顶层的楼板都是共有的。因此，开发商把楼顶空间卖给顶层业主，就侵犯了其他业主的合法权益。

住宅小区外墙面的所有权如何认定？《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可见，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相连的外墙面不拥有所有权，居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主共同所有。对此，《区分所有权解释》第三条第一款将外墙面确定为法定共有部分。如业主购房时开发商以特别约定的方式保留外墙面的权利，则属于开发商未经全体业主同意的情况下，擅自对外墙面的所有权进行处分，属于无权处分行为，当需“双过半”同意方可有效，否则该条款是无效的。同时，亦可从格式条款方面认定限制了业主的权利，认定为无效条款。

四、绿地权属关系的认定

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。该规定说明，建筑规划的绿地，原则上属于业主共有，但也有专属于个人使用的例外情形。现实生活中，经常有开发商与买受人签订商品房买卖合同或补充协议规定，位于底层商品房窗前，建有合围设施，由买受人专有使用院落（绿地），该绿地连同底层商品房一起向买受人出售。然而，按照《民法典》物权编的规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，即立法条文所表述的“明示属于个人”。而要达到“明示”这一条件，必须符合下列要素：一是窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准。如果商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地没有报批，或者报批后未经批准，或者开发商与一层业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议后补办了规划批准手续的，都不能认定窗前绿地买卖合同有效。二是开发商或销售商在出售商品房时，必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于一层住宅业主专有（独占）使用。申言之，开发商或者销售商必须有证据证明，在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道窗前绿地按照规划和合同约定属于底层住宅业主专有使用。需要注意的是：第一，窗前绿地一般与底层住宅一同取得，一同移转让与。实践中业主之间转让窗前绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则该绿地转让行为应当认定为有效。第二，底层业主取得的窗前绿地权利，仅仅是使用权，而不是所有权，因为城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附的土地以及所取得的绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。第三，窗前绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、共用设施及物业服务用房等有关共用事业的建设和使用。第四，窗前绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由享有绿地的一层业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。[7]

庭院绿地使用权的归属必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。[8]

《最高人民法院公报》刊载的青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐某太、陆某侠物业管理合同纠纷案中，确立了审理业主与物业公司物业服务合同纠纷以及绿地权属纠纷的三项裁判规则：（1）业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。（2）对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。（3）业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定等关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。[9]

五、建筑物专有部分和共有部分的界定标准

按照建筑物区分所有权理论通说认为，界定专有部分的标准是“具有构造和利用上的独立性”。此外，专有部分属于不动产，而不动产所有权的取得一般须经登记。因此，有必要把登记作为界定专有部分的标准之一。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法登记的情况，但并不意味着以后不能办理登记。所以，《区分所有权解释》将“登记”表述为“能够登记”。除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，《区分所有权解释》从现实生活出发，规定专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。[10]

在审判实践中，认定建筑物区分使用权的专有部分，应立足最高人民法院《区分所有权解释》第二条确立的三个要件：一是构造上的独立性，指此专有部分与彼专有部分在建筑构造上能客观地区分其范围。二是使用上的独立性，指各专有部分须与一般独立的建筑物相同，能满足一般生活需要。三是通过登记予以公示并表现出法律上的独立性，通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。具体可以从两个方面来掌握：第一，专有部分必须能够与外界隔离而能独立使用。凡是开放式的建筑空间或不能独立使用的部分，如某一单元中的一个居室或一个阳台，为多个区分所有人共同使用的楼梯，都不能构成专有部分。第二，关于专有部分的法律性质，通说认为是一种空间所有权。业主对建筑物专有部分所有权的权利范围原则上以由四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间为限，但是不及于作为整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙，以及两个或多个相邻建筑物区分所有权人共用的墙壁。[11]

实践中很多建筑物区分所有权纠纷都是围绕共有部分产生的。综合实践中有关共有部分界定争议的实际情况并经反复研究，《区分所有权解释》采用了列举、排除加兜底的方法，明确了共有部分的含义，以便于解决审判实践中的问题。为了条文文字的简洁，司法解释对法定共有部分不再重复。法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占有业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。此外，司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，司法解释还专门作出了兜底性规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。