第二节 业主的权利和义务
一、问题的提出
业主为建筑物区分所有权的权利主体，其身份具有多重性。在我国，商品房的所有人习惯上称为“业主”，作为“业主”财产的房屋称为“物业”。《物业管理条例》将“业主”界定为物业的所有权人或者房屋的所有权人。《民法典》物权编的建筑物区分所有权制度中，强调通俗易懂的“业主”概念，易于实践操作，亦有利于对建筑物区分所有权人的保护。
在研究业主的权利和义务之前，先看一则案例。
案例26：久乐业主大会诉环亚公司业主共有权纠纷案[12]
2004年3月，被告环亚公司取得上海市虹口区久乐大厦底层、二层房屋的产权，底层建筑面积691.36平方米、二层建筑面积910.39平方米。环亚公司未支付过上述房屋的专项维修资金。2010年9月，原告久乐业主大会经征求业主表决意见，决定由久乐业主大会代表业主提起追讨维修资金的诉讼。久乐业主大会向法院起诉，要求环亚公司就其所有的久乐大厦底层、二层的房屋向原告缴纳专项维修资金57566.9元。被告环亚公司辩称，其于2004年获得房地产权证，至本案诉讼有6年之久，原告从未主张过维修资金，该请求已超过诉讼时效，不同意原告之诉请。
上海市虹口区人民法院于2011年7月21日作出（2011）虹民三（民）初字第833号民事判决：被告环亚公司应向原告久乐业主大会缴纳久乐大厦底层、二层房屋的维修资金57566.9元。宣判后，环亚公司向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2011年9月21日作出（2011）沪二中民二（民）终字第1908号民事判决：驳回上诉，维持原判。
在上述案例中，涉及业主共有权问题。试问：如何界定业主？业主的主要权利义务有哪些？业主的成员权有哪些？
二、业主身份的界定标准
“业主”在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人。明确业主身份的界定标准，是确定业主权利义务的前提。《区分所有权解释》第一条规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”依法登记取得专有部分所有权的人、依据生效法律文书取得专有部分所有权的人、继承或者受遗赠取得专有部分所有权的人、合法建造房屋行为取得专有部分所有权的人，这四类人应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。
但在现实生活中，基于商品房买受人与房地产开发企业之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，但尚未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和密切，因此，有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据物权法等法律规定精神，《区分所有权解释》及《物业服务解释》对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合民法物权的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。[13]
最高人民法院的观点是，正确界定业主身份，应综合采用四项标准：（1）是否具有业主身份，应当以登记为准；（2）判断是否具有业主身份，不能仅看登记，只要是符合所有权取得方式，都应认定为业主；（3）在认定当事人是否具有业主地位的时候，必须考虑到当前的登记实践，不能忽视现实生活中大量存在的事实物权，只要是根据买卖、赠与等旨在转移专有部分所有权的民事法律行为，已经合法转移该专有部分，尽管尚未依法办理所有权登记，但也可以认定其业主身份；（4）必须对扩大认定业主的范围进行必要限制，在依法取得专有部分使用权的大原则下，例外情形的设置要有一个度，最好只对一手房买卖的业主身份作出相应规定，至于二手房买卖情况下业主身份的认定问题，可以比照一般原则加上对一手房买卖的特别规定的精神，结合案件具体事实来认定。[14]
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕14号）第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”《买卖合同解释》第六条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”
三、业主作为所有权人的主要权利和义务
（一）业主的主要权利
业主作为所有权人的权利主要有：
1.业主对其专用部分享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《民法典》第二百七十二条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。按照此规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接享有占有、使用、收益、处分的权利。[15]业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主在不违背区分所有建筑物本身用途的前提下，可以自由用益和处分其专用部分。如业主可以自己居住，也可以出租、出借、出典、设定抵押、出卖等。为增加专用部分的使用价值，在不损坏区分所有建筑物结构的情况下，可以任意装饰其专用部分。这些装饰物即使固定在建筑物上而无法分离，仍归其业主所有。
2.业主在行使区分所有权时，有权排除他人干涉和限制。区分所有权作为所有权的特殊形态，亦具有排他性。业主有权拒绝他人对其专用部分的不合理要求。
3.业主在必要限度内，有权使用其他业主的专用部分或不属于自己共有的共用部分。所谓必要限度，限于为使用、保存或改良专用部分或共用部分所必需的范围内。如在郑州二建公司诉王某公有住房出售违约纠纷一案中，法院认为，建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物共有部位行使权利。[16]
4.业主享有参与重大事务的权利。《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”该条规定在《物权法》第七十六条基础上作了修改完善：一是将使用建筑物及其附属设施的维修资金单列一项，并降低通过这一事项的表决要求。二是增加规定“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为业主共同决定的重大事项。三是适当降低业主作出决议的门槛。[17]
在审判实践中，为维护业主共同权益提起诉讼是否应当经过业主共同决定？主要表现为两种情况：一是占有共有部分的行为；二是解除物业服务合同。占有共有部分行为，往往是考虑到业主之间对于共有权存在不同意见。此类事项首先应交业主大会讨论，充分发挥业主自治的协调功能，也可以通过业主大会的形式在内部对持反对意见的业主进行安抚并与其沟通，为有关共同权益生效判决既判力及于全体业主奠定基础。如果业主提起诉讼，人民法院受理后应当对起诉的业主多做说明和解释工作，以求案件的处理达到最佳效果。解除物业服务合同书关乎全体业主利益的重大事项，如果未经业主大会讨论即可诉请解除物业服务合同，势必严重损害业主的权利，也将导致物业服务秩序的混乱。因此，决定解除物业服务合同应当由业主共同决定。[18]
（二）业主的主要义务
业主作为所有权人的义务主要有：
1.业主使用其专用部分不得违反区分所有建筑物的使用目的。业主的使用行为如有不当，其他业主有权加以制止，如在仅供居住用的区分所有建筑物中开设工厂、歌舞厅、餐馆等，均属不当使用行为。这些行为不仅带来噪声、震动，影响他人生活安宁，而且也影响他人生活安全。
2.业主使用其专用部分不得妨害和损害其他业主的利益。如在自己的专用部分存放影响建筑物安全的危险品、圈养动物、大声喧哗等，他人有权加以禁止。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
3.业主不得损害或随意改变区分所有建筑物的结构。如随意改变处于其专用部分内的水、电、暖等供给系统，随意拆除影响建筑物牢固与完整的墙壁、梁柱等，其他业主有权禁止。如果业主违反上述义务，则应当承担相应的民事责任，如排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。对此，《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。同时，《区分所有权解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”据此，业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。[19]
4.守法和规约义务。一是业主必须服从业主大会、业主委员会的决定，这也是构筑和谐家园的要求。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背公序良俗，不损害国家、公共和他人利益的决定。因此，《民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”二是业主不得违法和违反规约。《民法典》第二百八十六条第一款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。”
四、业主作为共有权人的主要权利和义务
（一）业主作为共有权人的权利
业主作为共有权人的权利主要有：
1.业主有权按共用部分的用途加以使用。日本关于建筑物区分所有的法律规定：各共有人对共用部分，得按其用法进行使用。即按照共用部分的种类、性质、构造使用共用部分，其他业主无权限制和干涉。如果业主按区分所有建筑物的非本来用法使用，则须由多数业主决定，或按规约的规定处理。如在屋顶开设娱乐场等。
2.业主有权分享共用部分的收益。如果业主将共用部分用于营利性使用，则其收益应由业主分享。例如将共用的庭院开设停车场、在屋顶开设歌舞厅、出租外墙壁用作广告宣传等。对共用部分的收益，业主应按共有份额的比例分享。如法院在审理无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案认为：本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会分得70%、物业公司分得30%较为合理。[20]
（二）业主作为共有权人的义务
业主作为共有权人的义务主要有：
1.业主应维护共用部分的正常使用状态。不得随意改动共用部分的设置和结构，不得侵占共用部分，应保持共用部分的清洁。例如，业主不得在公用走廊堆放杂物，不得随意倒放垃圾，不得损坏消防、水电等设施，不得随意在公用庭院搭棚建屋，等等。
2.业主应负担共用部分的正常费用。对于为使用、维修，管理共用部分所支出的费用，业主有分摊的义务。为全体共用部分所支出的费用，应由全体业主按其共有份额的比例分担；为部分共用部分所支出的费用，应由受益的业主按共有份额比例分担。共用部分的正常费用一般包括日常维修共用部分的费用、管理共用部分的费用、设置和更新共用设施的费用及建筑基地的负担（如土地使用费）等。
业主不履行上述义务的，其他业主有权请求排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
五、业主的成员权
1.业主的成员权概念。业主的成员权，是指业主基于同一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体中成员所享有的权利和承担的义务。[21]成员权与上述两项权利明显不同的是，专有部分所有权与共有权是财产权，而成员权是业主基于共同的财产利益而形成的身份权，是各区分所有人就共同关系事务如何做出决定，以及该决定应如何被执行而享有的权利。成员权主要涉及如何从整体上管理、维护、使用、收益或处分建筑物的事宜。《民法典》第二百七十八条即对此作了详细规定。
2.成员权的主要权利和义务。成员权的内容是成员权人所享有的具体权利。一般来说，同一建筑物内的区分所有人享有参与订立共同规则的权利、对有关建筑物的重大事项享有表决权；对物业管理人有选任和解任的权利。在现实生活中，各区分所有人的成员权主要是通过表决的方式予以实现的。除业主另有约定外，各业主的表决权与业主所拥有的份额成正比。
各业主在行使其成员权时，有遵守共同决议和规则的义务；接受管理者依约管理的义务。
六、对案例26的简要评析
《物权法》第七十九条[22]规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十三条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。
《物业管理条例》第七条第四项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十三条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，缴纳专项维修资金是为了特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此，缴纳专项维修资金是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。
业主大会要求补缴维修资金的权利，是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金就可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。
在本案中，基于专项维修资金的性质和业主缴纳专项维修资金义务的性质，被告环亚公司作为久乐大厦的业主，不依法自觉缴纳专项维修资金，并以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。原告根据被告所有的物业面积，按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出的被告应缴纳的数额合理，据此判决被告应当按照原告诉请支付专项维修资金。