第三节 “住改商”与车库、车位

一、问题的提出

在业主的建筑物区分所有权纠纷案件中，“住改商”、车库与车位纠纷多见，且矛盾加剧。

案例27：农行郧阳支行与郝某等排除妨害纠纷案[23]

二审法院认为，郝某等对房屋改造加装大门行为是为了对外进行出租获利，并不是为了出行方便。而且该大门进出于农行郧阳支行的行政院内，应与农行郧阳支行充分协商，并服从农行郧阳支行的统一管理和整体规划。依照《物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，郝某等改造加装大门的行为没有得到利害关系业主农行郧阳支行的同意，农行郧阳支行起诉要求郝某等排除妨害、恢复原状的诉请符合法律规定，应予采纳。

案例28：张某、耿某与碧桂园物业公司物业服务合同纠纷案[24]

二审法院认为，因本案讼争车位是初始规划车位，不属于在规划之外占用共有道路、配建绿地或者共有场地增设的车位，故依法不属于业主共有。按照《物权法》第七十四条第二款规定，规划车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，当事人的规划车位使用权归属，是基于相关合同约定产生，并不以是否登记取得车位产权证为前提。张某、耿某与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第八条“关于其他设施的归属”第四项约定：“武夷山碧桂园”内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。该约定的车位使用权归属是双方真实意思表示，合法有效，对双方都具有法律约束力。依据约定张某和耿某并没有取得车位使用共有权，其上诉主张讼争车位属于业主共有，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。一审法院对讼争车位权利归属认定事实不清，适用法律错误，予以纠正。

初始规划的讼争车位使用权依法依约归属于碧桂园房地产公司，该公司有权委托碧桂园物业公司对车位进行管理与出租，相关管理服务费和车位使用费可以由双方当事人依法平等自愿协商确定。张某、耿某与碧桂园物业公司双方签订的《武夷山碧桂园前期物业服务协议》第八条约定，使用本园区的车位，应遵守《武夷山碧桂园临时管理规约》及停车管理制度，并向场地所有权人交纳车位场地使用费；第二项约定，车位使用人应向碧桂园物业公司交纳车位物业服务费，标准为地面车位每月每个50元。碧桂园物业公司在相关场地公告栏公告了经物价部门核准的车位物业服务费每月每个50元，同时公告车位场地使用费每月每个150元、每次每个5元（非过夜车辆）或10元（过夜车辆）的标准。该第八条协议约定的收费标准和公告栏公告的收费标准，实质上属于针对张某、耿某等碧桂园业主或物业使用人的要约，并没有产生合同成立的效力，但该要约一经张某、耿某等受要约人承诺，合同即告成立。当张某、耿某拥有小汽车并同意使用规划车位，按照要约内容向碧桂园物业公司交纳车位场地使用费和车位物业服务费时，即构成承诺，双方关于车位场地有偿使用和车位物业服务的合同即告成立并发生法律效力，双方应当遵守履行。张某、耿某应当按照车位有偿使用和物业服务合同约定的标准支付合同价款，碧桂园物业公司应当提供指定的规划车位供其使用并履行物业服务义务。现双方车位场地有偿使用和物业服务的合同成立并合法有效，且没有证据证明碧桂园物业公司存在违约行为，张某、耿某以车位属于业主共有、没有业主授权或同意收取车位使用费违法等为由，上诉请求判决碧桂园物业公司停止收取车位使用费，没有事实依据和法律依据。碧桂园物业公司上诉主张，理由成立，予以采纳。一审判决驳回张某、耿某返还车位物业服务费的诉讼请求正确，但判决碧桂园物业公司返还张某、耿某车位使用费错误，予以纠正。

在上述案例中，案例27涉及“住改商”，案例28涉及车库、车位。试问：如何处理“住改商”纠纷？如何处理车库、车位问题？

二、“住改商”纠纷的司法处理

所谓“住改商”，《民法典》物权编表述为将住宅改变为经营性用房。《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”在这里，“住宅”依文义解释为“住家的房屋”，指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。“经营性用房”，是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。

在我国，房屋的特定用途由规划方面的法律所确定，其对房屋所占土地的用途分类具有决定意义，一经确定不得随意更改。“住改商”行为有损区分所有人享受健康、安全、舒适的居住生活环境，对维持和确保区分所有人共同利益弊端明显，为保障受“住改商”行为侵害的区分所有人合法权益，《区分所有权解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”

根据《民法典》第二百七十九条以及《区分所有权解释》第十条、第十一条的规定，业主实施“住改商”行为，需满足两个条件：第一，必须遵守相关法律、法规以及管理性规约的规定，不得危及建筑物之安全以及区分所有人个体及全体之正常使用。这里所规定的“法律”不包括《民法典》第二百七十九条本身，“法规”包括地方性法规和自治条例、单行条例。第二，必须经有利害关系的业主一致同意。如何确定有利害关系的业主，不问相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是有利害关系的业主。[25]这里应当明确，根据《民法典》第二百七十九条规定主张“住改商”业主承担民事责任的主体，只能是有利害关系的业主。在欠缺“不得违反法律、法规以及管理规约”条件下，有权要求“住改商”业主承担相应民事责任的主体则不限于有利害关系的业主。

《民法典》第二百七十九条是规定业主改变其专有部分住宅用途应遵守义务的条文。但实践中业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人改变住宅用途为经营性用房的情形时有发生。故对《民法典》第二百七十九条规定的“住改商”行为主体不能做封闭性理解，不能理解为仅有业主“住改商”时才应适用本条规定。此外，住宅专有部分的承租人、借用人属于业主使用人范围之内，按照建筑物区分所有理论，建筑物区分所有权法律、法规、管理规约之效力当然扩及于其，对此，《区分所有权解释》第十六条也规定：“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”据此，非业主的物业使用人亦应遵守《民法典》第二百七十九条规定。与此同理，在“住改商”行为害及非业主的物业使用人的情况下，亦应做同等理解。[26]

实践中，有些业主因下岗无收入来源、生活困难等，利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店等，尽管此类行为较用于经营生产性企业、规模较大的餐饮、娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等情形为轻，但在实质上，仍然属于将住宅改变为经营性用房。《民法典》第二百七十九条并没有规定此类行为可以不适用本条规定的意思。所以，对于此类行为，也应认定为“住改商”行为，并对基于此类行为引发的纠纷按照《民法典》第二百七十九条及《区分所有权解释》第十条、第十一条规定处理。

从《民法典》第二百七十九条规定来看，有利害关系业主同意是作为“住改商”合法性要件之一而存在的，《民法典》物权编的立法导向是不主张“住改商”。在此前提下，由于“住改商”行为是对既有秩序的一种破坏和冲击，所以在有利害关系业主于特定期间内未明确表态的情况下，应当从更有利于实现《民法典》第二百七十九条立法目的的角度进行解释和认定。有利害关系业主未以明示的方式表示同意的，应当推定为其本意是不愿意投赞成票。至于明示的具体方式，同意属于当事人意思表示范畴，其具体表现方式可以有两种，一种是书面，另一种是明确无误的口头表示。因此，《民法典》第二百七十九条进一步明确为“应当经利害关系的业主一致同意”。

三、车位、车库归属的司法处理

《民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这是关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库约定归属的规定。

《民法典》物权编关于车位、车库的规定，第一，遵循私法自治的原则。只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。物权法作为财产归属与利用的基本法，应遵循自治的私法原理。第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位、车库的归属上实现各方利益的最大化。当然其中也存在一定的风险。第三，有利于对车位、车库有效利用和管理。多年来，我国过快的经济发展速度及对于车位、车库建设的忽略，造成了目前城市车位紧张、停车难的问题非常突出。因此，加强对车位、车库的利用管理，采用市场机制来鼓励开发商为业主提供必要的合理的车位、车库，对于缓解目前的紧张局面有着积极意义。若将车位、车库规定为业主的共有财产，则一方面公平划分的标准难以确定且共同管理所需的协调与效率亦难以保证，另一方面开发商缺乏投资刺激，则车位、车库问题会日趋紧张，最终损害的是业主的利益。[27]

车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。对此，可从两方面来理解：一是区分所有建筑物的建设，必须保障设置规定数量的停车设施，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；二是建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方许可小区业主以外的人使用。

建筑区划内车位、车库的归属属于当事人约定范围，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。关于约定方式，《民法典》第二百七十五条规定为出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。其中，出售，主要是指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金之后，由开发商转移给业主，是出售方式的主要法律后果，也是业主作为建筑物区分所有权主体取得车位、车库的重要法律手段。附赠，系指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。出租，系指开发商作为出租人把出租财产——车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。通过出租方式，业主可以从开发商处取得对车位、车库的暂时占有权和使用权，但处分权仍属于开发商。关于约定的形式应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属为与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。需要注意的是，此种情况下，在商品房销售过程中，实际存在两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。[28]

《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该条规定对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以明确。对于不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库均不属于该条调整范围。[29]《区分所有权解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”该条着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。[30]

四、对案例27、案例28的简要评析

在案例27中，“住改商”，必须经有利害关系的业主一致同意，否则不得擅自改变住宅的结构、用途。但是，作为业主的郝某等人擅自对房屋改造加装大门对外出租获利，利了自己，损了他人的合法权益。作为利害关系人农行郧阳支行的合法权益受到损害，请求人民法院判令被告郝某等人排除妨害、恢复原状的理由正当，依法予以保护。

在案例28中，根据《物权法》第七十四条（《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条）规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《区分所有权解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”据此，因本案讼争车位是初始规划车位，不属于在规划之外占用共有道路、配建绿地或者共有场地增设的车位，故依法不属于业主共有。按照《物权法》第七十四条第二款（《民法典》第二百七十五条第二款）规定，规划车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，当事人的规划车位使用权归属，是基于相关合同约定产生，并不以是否登记取得车位产权证为前提。在本案中，双方当事人形成了有偿使用车位的物业服务合同关系，张某、耿某应当按照约定支付车位使用费用。