第四节 业主大会与业主委员会
一、问题的提出
业主大会由全体业主组成,是小区业主的议事机构,是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。[31]业主委员会是业主大会事务的执行机构,受业主大会的委托管理全体业主的共有部分和共同事务。
在研究业主大会与业主委员会之前,先看一则案例。
案例29:徐某等与新青年公馆业委会业主撤销权纠纷案[32]
法院认为:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案争议焦点:一、被告有无侵害原告的知情权和选举权?法院认为,被告与金华市永翔物业管理有限公司签订《补充协议》后,在小区楼道口张贴了公示,原告均居住、工作、生活在小区内,现其以知情权、表决权受到侵害的主张,本院不予支持。二、被告与金华市永翔物业管理有限公司签订的《补充协议》是否有效?法院认为,根据《物权法》第七十六条规定:选聘和解聘物业服务企业,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》具有业主团体根本自治规则的性质,内容上不违反公序良俗和法律、法规的禁止性规定,对包括原告在内的全体业主产生法律约束力。业主拒付物业服务费,属于损害业主共同权益的行为,按约应不计入总人数和面积,金华市新青年公馆小区尚有172户业主未缴纳物业费。被告于2019年10月10日通过书面方式向业主征求意见,约定未提交反对意见即视为同意的计票方式符合《金华市新青年公馆小区业主大会议事规则》规定,本院予以支持,故在意见征求表中未明确表示同意或反对意见的7户业主,应视为同意票。此次补充协议的征求意见中,同意与视为同意票有效票数为254户,占有效总人数369户的68.83%,同意票与视为同意票有效专有面积数23357.2平方米占有效专有面积33876.72平方米的68.95%,表决结果过半数,业主委员会虽未经业主大会授权或者同意,与金华市永翔物业管理有限公司签订补充协议,但在一审法庭辩论终结前经过业主追认,该行为应视为有效,故被告作出的上述决定对原告具有约束力。综上,原告的诉请于法无据,不予支持。依照《物权法》第七十八条,《民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告徐某等的诉讼请求。
在上述案例中,涉及业主大会或者业主委员会决议是否违法的问题。试问:如何理解业主大会、业主委员会的职能定位?业主委员会的法律地位如何?业主如何行使撤销权?
二、业主大会、业主委员会的职能定位
《民法典》第二百七十七条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”据此,房屋的所有权人为业主,业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。[33]
每一个特定的物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的自治组织。物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会,且只能设立一个业主大会。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的职责包括:(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业管理企业;(4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导和协助下成立业主大会,并选举产生业主委员会。在完成上述工作中,若遇到一些问题和困难,当地房地产行政主管部门都有责任和义务予以指导和协助解决。根据有关行政法规的规定,业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
根据《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(1)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督业主管理规约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。
值得注意的是,业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理审理范围。审判实践中,有的当事人以业主的身份起诉业主大会,要求撤销业主大会并成立业主委员会决议。撤销业主大会和业主委员会违反法律、法规的决定,是政府相关部门的职权,法律没有赋予人民法院相应的权力。因此,业主大会和业主委员会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理审理范围,业主不享有诉权,若其对业主大会和业主委员会选举中的事宜有异议,应当向有关行政主管部门申请解决。若其坚持向人民法院提起诉讼的,应当以不符合起诉与受理的规定为据,裁定驳回起诉。[34]
三、业主委员会的法律地位当属非法人组织(其他组织)
物业纠纷的案件类型包括业主或业主委员会与物业管理企业之间的纠纷、业主与业主委员会之间因物业权益发生的纠纷,这类案件受理中存在的突出问题主要有:业主委员会的诉讼主体资格,业主委员会的起诉条件,业主对业主委员会的成立、业主委员会的决议效力有异议提起的民事诉讼是否受理等。这些问题集中到一点,就是业主委员会是否具有诉讼意义上的当事人能力。
《民事诉讼法》第四十八条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《民事诉讼法解释》第五十二条规定:“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。”由此可见,我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织。依据《民法典》的规定,平等民事主体包括自然人、法人和非法人组织。显然,程序法上的“其他组织”等同于实体法上的“非法人组织”。社会组织要成为民事主体,要么具备法人资格,要么属于其他组织,否则其行为无法得到法律的认可和保护。法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任,法人能够自己独立承担民事责任,与其成员的责任是严格分离的,如公司的责任与股东的责任相互独立;其他组织则不能独立承担民事责任,其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离,但是成员必须承担最终责任,如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。
笔者认为,业主委员会并不具备成为法人的条件,当属于“其他组织”[35]范畴。主要原因有三点:其一,业主委员会由全体业主组成的业主大会选举产生,并由业主担任成员,是业主大会的执行机构,从属于业主大会,它所作出的意思表示和法律行为是依据业主大会的决议,所以也是全体业主最终意志的代表机构,从而具有授权的性质,其与物业管理公司订立合同并不与法理相悖,由此产生的法律后果及于全体业主,因此不能独立承担民事责任,不具备成为法人的最显著法律特征。其二,法人必须有可独立支配的财产,而业主委员会要成为法人,财产从何处来?如上所述,受业主委员会成立的区域、职责和组成人员特定性的制约和现代企业制度的要求,只有业主出资这一个途径,并且必须是全体业主而不能只是被选举的业主委员会成员共同出资,否则业主委员会的代表性就是残缺的,且对其他业主可能不利,此外它的设立也使得业主大会失去了存在的价值,从而导致法律与现实的冲突。其三,即使业主委员会具备成为法人的条件,但由于法人人格与业主(股东)人格的分离,业主委员会的所有行为和后果都和业主没有了直接关系,对于业主意志的表达而言,反而会更麻烦。例如,业主想与物业管理公司签订一份物业服务合同,如果要由业主委员会代表全体业主签订该合同,那么业主和业主委员会之间需要办理委托手续,否则只在业主委员会这个法人与物业管理公司之间成立物业服务合同,合同的法律效力并不及于业主个人。所以,业主委员会不是也不宜成为法人。
笔者认为,业主委员会应属于物业管理区域内全体业主的自治性组织,其依法在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案后即告成立,并且依法能够独立为一定的民事法律行为,具备一定的民事权利能力和行为能力,与一般的法人分支机构或内设部门的性质是不同的,应当属于《民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”,在因物业管理服务合同等涉及全体业主共同利益的问题产生纠纷时,业主委员会在职责范围内应当可作为诉讼当事人。对此,业主委员会依照《民法典》第二百七十七条第一款规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。[36]
业主委员会作为我国市场经济发展到一定阶段的客观存在,反映了社会现实生活的客观需求,而法律理当顺应潮流,体现出对这种社会需求的回应。因此,赋予业主委员会相应的民事主体资格也是十分必要的。同时,承认业主委员会一般地具有独立的民事主体资格,至少有如下现实意义:一是业主委员会可以自己的名义对外为一定的法律行为,将使其在取得权利及订立合同方面具有更大的便利性。二是业主委员会具有独立的民事主体资格,其自身便成了权利和义务的归属点,与其相关的法律关系也就随之变得更加明确,第三人在与其进行民事交往时,也就更加便捷和安全。三是赋予业主委员会相应的民事主体资格,在法律和制度上,可对其参与民事活动的范围进行限定和规制。四是业主委员会具有一定的民事主体资格,在对个别业主拖欠物业管理费用、请求停止违反义务行为及其他相关请求的损害赔偿等方面,也将拥有较为明显的便利性,一旦涉讼,即可以其自身的名义直接起诉或应诉。
四、业主撤销权的行使
业主的撤销权直接来源于法律的规定,是法定权利。《民法典》第二百八十条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力,在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的情况下,应当为权利因此受到侵害的业主设定救济的途径,《民法典》物权编对业主撤销权的设定,即是为了保护业主合法权益不受业主大会或者业主委员会不当决定的侵害。《区分所有权解释》第十二条规定:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”
最高人民法院民事审判第一庭负责人在答记者问中,就司法解释对业主撤销权行使问题有何具体规定的提问,明确答复,民法物权对业主撤销权作出了规定,但业主撤销权的行使还涉及一些具体问题需要明确。比如,业主大会、业主委员会违反法定程序作出的决定,业主能否申请撤销,以及业主撤销权的行使应否有一个时间限制等。《物业服务解释》将“业主合法权益”解释为:不仅包括侵害业主的实体权利,也包括作出决定的程序违反法律规定。业主撤销权作为一种形成权,应当受到除斥期间的限制,本条参照合同法有关债权人撤销权的规定,将其确定为自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。如此规定,既可以督促受侵害的业主及时行使权利,也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。因该除斥期间的起算点为“在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起”,所以不会对业主合法权益保护带来不利影响。[37]
最高人民法院专家法官对于业主撤销权问题撰文指出,尊重团体利益并不意味着可以无限制地抹杀业主个人权利,维系共同关系的基石就是个体权利得到应有的尊重。其中谈到,要协调业主个体权利与业主共同利益的冲突,如何权衡,关键取决于怎样确定共同(多数)意志对个体权利的强加是否冲破了私权行使自由的底线。在学理上,通说认为共同意志不得非法干预业主对专有部分的正常使用,故共同决议如对专有权正当行使造成特别影响的,应经该业主同意。[38]
业主行使撤销权的条件,包括:一是业主撤销权的行使期限。业主对业主大会或业主委员会限制或剥夺业主合法权益的决议,应当自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内行使。二是业主行使撤销权的正当理由。业主请求撤销的事项为业主大会或者业主委员会的决定,涉及全体业主的共同利益,所以业主行使撤销权应当有正当的理由。对于决定是否侵害业主合法权益,需要审查决定作出的程序是否符合法律规定、决定内容有无侵害业主合法权益。
实践中,经常发生业主不参加业主大会、怠于行使共同管理权的情况。这类业主对业主大会决定的事项以没有其参加业主大会为由,提出与业主大会或业主委员会决定事项相反的意见,提起诉讼。根据有关法律和行政法规的规定,只要有符合法定人数或具有投票权的业主参加,所作出的涉及小区事项的决定,对全体业主均具有约束力。单个业主或部分业主以其未参加会议为由提出的主张不能得到支持。在业主委员会通过合理方式召集业主就物业服务合同的签订事宜召开业主大会,而业主怠于行使共同管理权,未积极参与业主大会,导致有关事项无法形成业主大会决议的,业主委员会为维护小区的正常生活秩序,善意履行职责,与物业公司签订物业服务合同,合同条款符合相关规定且合同内容为大多数业主实际接受的,则对于那些怠于行使共同管理权的业主无权提起诉讼要求撤销该决定。
五、司法实践中应当注意的几个问题
在司法实践中,应当注意下列问题:
1.业主委员会的法律责任。业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责;同时《物业管理条例》明确规定,业主对业主委员会根据业主大会或业主代表大会决定签订的合同承担责任。这说明,合同的签订方业主委员会并非合同当事人。对此,《物业管理条例》第六十四条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。”此条清楚地表明,业主委员会执行业主大会的决议,虽然作为业主代表与物业管理企业签订《物业管理服务合同》,但在物业公司依《物业管理服务合同》追收物业服务费提起诉讼时,欠费的业主成为被诉主体,而非合同签订方业主委员会。
业主委员会为业主较多的物业管理区域所成立的业主大会的执行机构,在业主较少的物业管理区内可不设业主委员会。理论及实践中,业主作为物业管理纠纷案件的适格主体,具有《民事诉讼法》规定的诉讼主体资格没有任何法律障碍,而设立业主委员会的根本意义,就是为了使构成群体的业主实施民事活动更加有序化、制度化及效率化,使作为个体的业主合法权益得到有效保障。业主委员会可以作为诉讼代表人参与诉讼,但其必须有该小区业主的书面明确授权或业主大会的决议,以出具业主授权委托书或业主大会决议为案件受理的必备形式要件。如该业主委员会不能提交,受案法院应当裁定驳回起诉。也就是说,民事诉讼中的诉讼权利本身并不归于业主委员会,业主委员会必须得到业主的明确授权,其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。
业主委员会依业主公约履行职责,执行业主大会的决定,不得作出并从事与物业管理无关的决定及活动;业主委员会履行业主大会赋予的职责,非经业主大会决定,业主委员会没有独立的决定权利和执行权利。那么,如果业主委员会游离于业主大会之外实施侵权行为,应由谁成为被告并承担相应民事责任?笔者认为,应由业主委员会相关责任人员承担由此产生的法律责任。
2.部分业主对业主大会或者业主委员会决定事项不服提起的诉讼如何处理问题。实践中,经常发生一些业主以其没有参加业主大会或者业主委员会的会议为由,提出与业主大会或者业主委员会的决定事项相反的意见,要求人民法院支持其诉讼请求。根据有关法律和行政法规的规定,业主大会或者业主委员会的决定,只要有符合法定人数或者具有投票权的业主参加,所作出的涉及小区事项的决定,对该小区所有业主都发生效力,具有约束力,所产生的权利和义务都必须享有和承担。单个业主或者部分业主以其未参加会议为由提出的主张不能得到支持。[39]
3.业主大会或者业主委员会的决定效力及于小区内物业实际使用人。业主大会或者业主委员会的决定对全体业主具有约束力,包括该业主的继受人和物业的承租人等实际使用人。当业主将房屋出租或者借给他人使用时,业主大会或者业主委员会的决定涉及业主的权利和义务的,也同样适用于这些房屋实际使用人。当业主基于赠与等方式将房屋赠给他人时,也同样适用继受人。当发生继承事由时,作为该物业的继承人无权以其未参加有关会议而不履行因业主大会或者业主委员会决定所产生的义务和责任,当然也同样享有相应的权利。[40]
六、对案例29的简要评析
在本案中,选聘的物业服务企业的决定是否符合“双过半”,即“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法定条件的问题。对此,《物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”[41]2009年《区分所有权解释》第八条规定:“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。”第九条规定:“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;(二)总人数,按照前项的统计总和计算。”[42]本案应依据上述规定予以审查,且业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,只要是“过双半数”(有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加)即可,该次业主大会会议的决定同样有效。
[1] 随着住宅商品化,建筑物向多层、高层发展,一栋高楼通常为众多住户所有,这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权,对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利。参见中国人大网。
[2] 参见梁慧星、陈华彬:《物权法》(第6版),法律出版社2019年版,第144页。
[3] 黄薇主编:《中华人民共和国民法典释义(上)》,法律出版社2020年版,第504页。
[4] 参见梁慧星、陈华彬:《物权法》(第6版),法律出版社2019年版,第150页。
[5] 参见梁慧星、陈华彬:《物权法》(第6版),法律出版社2019年版,第158页。
[6] “壁心说”,该学说认为,区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。由于专有部分的范围包含境界中心线以上部分,不排除各专有部分的所有权人对该以上部分无所顾忌地行使所有权,以致会损害到埋设于墙壁内的各种管线乃至整个楼房的安全。如黄宏和巩汉林表演的小品《砸墙》,邻居两家共有一堵墙,这一家想着把墙打到壁心,做成一个壁橱,对面那家也这么想,这么一砸,都到壁心了,可是墙就通了,成了一个“门”。所以,“壁心说”有一定的道理,但是有缺点,即共同的墙应当是共有的,如果一家一半,自己的那一半可以自由处分,都拆掉了,房子就塌了。所以“壁心说”的最大缺点就在这里,它把共有的部分也给分了。
[7] 最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第2辑(总第34辑),法律出版社2008年版,第183~184页。
[8] 刘德权主编:《最高人民法院裁判意见精选(上)》,人民法院出版社2011年版,第107页。
[9] 详见《最高人民法院公报》2007年第9期(总第131期)。
[10] 最高人民法院民事审判第一庭负责人:《解读〈最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉、〈最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》,载《民事法律文件解读》2009年第6辑(总第54辑),人民法院出版社2009年版,第19页。
[11] 最高人民法院物权法研究小组编著:《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》,人民法院出版社2007年版,第226页。
[12] 详见最高人民法院指导案例65号。该案裁判要点:专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金,并以诉讼时效提出抗辩的,人民法院不予支持。
[13] 最高人民法院民事审判第一庭负责人:《解读〈最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉、〈最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》,载《民事法律文件解读》2009年第6辑(总第54辑),人民法院出版社2009年版,第19~25页。
[14] 参见最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与运用》,人民法院出版社2009年版,第22~23页。
[15] 黄薇主编:《中华人民共和国民法典释义(上)》,法律出版社2020年版,第506页。
[16] 参见《最高人民法院公报》(2006年卷)。
[17] 黄薇主编:《中华人民共和国民法典释义(上)》,法律出版社2020年版,第522页。
[18] 参见最高人民法院例分担贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第380~381页。
[19] 黄薇主编:《中华人民共和国民法典释义(上)》,法律出版社2020年版,第533页。
[20] 详见《最高人民法院公报》2010年第5期(总第163期)。
[21] 参见梁慧星、陈华彬:《物权法》(第6版),法律出版社2019年版,第166页。
[22] 《民法典》第二百八十一条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”
[23] 详见湖北省十堰市中级人民法院(2018)鄂03民终1367号民事判决书。
[24] 福建省南平市中级人民法院(2019)闽07民终1196号民事判决书。
[25] 黄薇主编:《中华人民共和国民法典释义(上)》,法律出版社2020年版,第534页。
[26] 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第384页。
[27] 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第360页。
[28] 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第361~362页。
[29] 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第365页。
[30] 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第367~369页。
[31] 参见梁慧星、陈华彬:《物权法》(第6版),法律出版社2019年版,第172页。
[32] 浙江省金华市婺城区人民法院(2019)浙0702民初10422号民事判决书。
[33] 黄薇主编:《中华人民共和国民法典释义(上)》,法律出版社2020年版,第518页。
[34] 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第375页。
[35] 2003年8月20日,最高人民法院批复安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》(〔2002〕民立他字第46号)中认为,根据民事诉讼法第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。
[36] 详见《最高人民法院公报》2014年第6期(总第212期)。
[37] 《最高人民法院民事审判第一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问》,载人民法院出版社法规编辑中心编:《解读最高人民法院司法解释(2009年卷)》,人民法院出版社2010年版,第105页。
[38] 参见辛正郁:《业主个体权利与业主共同利益的冲突与协调——以业主大会决议对业主的约束力为视角》,载《人民司法·应用》2010年第21期。
[39] 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第393页。
[40] 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第393页。
[41] 对应《民法典》第二百七十八条。
[42] 2020年修正的《区分所有权解释》第八条、第九条沿用上述规定。