三、售后回租的房屋未办理所有权转移登记，是否构成融资租赁法律关系

——渤海租赁公司与五洋集团等融资租赁合同纠纷案[5]

案情简介

上诉人（一审被告）：五洋集团

上诉人（一审被告）：丁某

被上诉人（一审原告）：渤海租赁公司

一审被告：五洋酒店公司

2016年10月18日，渤海租赁公司与五洋集团签订多份合同，包括《资产转让合同》《融资租赁合同》《房产抵押合同》以及两份《融资租赁合同补充协议》《租赁服务协议》。

其中，《资产转让合同》约定，五洋集团将其位于浙江省杭州市清波街的国有土地使用权、两处房产以6亿元的价格转让给渤海租赁公司，于6个月内完成产权变更登记。未按时完成变更登记的，须向渤海租赁公司一次性支付违约金，金额相当于未过户租赁物价值的5%。

《融资租赁合同》约定采用售后回租的方式开展融资租赁合作，租赁物及价款均同于《资产转让合同》，租赁利率为中国人民银行五年期贷款基准利率加2.45%即7.2%，并实行浮动利率。如果五洋集团未按合同约定向渤海租赁公司支付约定款项，应当就逾期金额按日万分之五的标准支付迟延利息。五洋集团未按期、足额向渤海租赁公司支付约定款项即视为根本违约，渤海租赁公司有权追索合同项下应付的所有到期款项，提前终止本合同，渤海租赁公司因实现权利产生的所有费用由五洋集团承担，并有权要求五洋集团赔偿因违约造成的全部损失和费用。

《房产抵押合同》约定，五洋集团将租赁物抵押给渤海租赁公司，作为《融资租赁合同》项下的全部债务的担保（双方于2016年11月1日办理了抵押登记）。两份《融资租赁合同补充协议》约定五洋集团向渤海租赁公司分别支付3000万元、2800万元作为保证金。《租赁服务协议》约定五洋集团向渤海租赁公司一次性支付租赁服务费2000万元（2016年11月7日，五洋集团确认租赁服务费一经支付，渤海租赁公司在任何情况下均无需返还）。

为担保《融资租赁合同》项下的债权，渤海租赁公司又先后设定了数个担保，分别是：

2016年10月18日，渤海租赁公司与五洋酒店公司签订《应收账款质押合同》，五洋酒店公司将其全部日常经营收入的应收账款质押给渤海租赁公司，双方于2016年11月11日办理了应收账款质押登记。

2016年11月4日，渤海租赁公司分别与五洋集团、丁某签订《股权质押合同》，五洋集团、丁某将其分别持有的五洋酒店公司3%和97%的股权及其派生权益质押给渤海租赁公司。两份《股权质押合同》均约定，如果五洋集团未按主合同的约定支付款项，渤海租赁公司有权立即行使质权，质押人需向渤海租赁公司支付主合同项下已支付的租赁物转让价款的5%的违约金。2016年11月18日，五洋集团、丁某分别就其持有的上述股权办理了质押登记。

2016年11月7日至8日，渤海租赁公司分四笔向五洋集团支付了全部租赁物转让款，共计6亿元。2016年11月8日，五洋集团分两笔向渤海租赁公司支付保证金共计5800万元以及2000万元租赁服务费。渤海租赁公司于2016年11月10日出具的五洋集团予以确认的《租金支付表》显示：租赁本金6亿元，租金共分20期支付，第1～4期租金本金均为1500万元，租赁利息分别为1272万元、1041.3万元、1048.8万元、1021.2万元。其中，第1期租金的起息日为2016年11月7日、支付日为2017年2月15日；第2期租金的起息日为2017年2月21日、支付日为2017年5月17日；第3期租金的起息日为2017年5月21日、支付日为2017年8月16日。留购价款1元。

渤海租赁公司以五洋集团未履行融资租赁合同项下的义务为由向人民法院起诉，要求五洋集团承担违约责任、相关担保人承担担保责任，请求：1.五洋集团向渤海租赁公司支付到期应付租前金103833000元，以及上述款项的迟延利息；2.五洋集团向渤海租赁公司支付全部未到期租前金/租金644410000元、留购价款1元，以及上述款项的迟延利息；3.五洋集团向渤海租赁公司支付渤海租赁公司为保护自身权利而产生的律师费、诉讼财产保全责任保险费等，暂计66万元，以实际发生数额为准；4.判令渤海租赁公司对五洋集团名下位于浙江省杭州市清波街的国有土地使用权行使抵押权，渤海租赁公司对该等抵押物拍卖或变卖的价款在五洋集团欠付渤海租赁公司全部债务的范围内享有优先受偿权；5.渤海租赁公司对五洋酒店公司的日常经营收入的全部应收账款行使质押权，渤海租赁公司对全部应收账款在五洋集团欠付渤海租赁公司全部债务的范围内享有优先受偿权；判令渤海租赁公司有权要求监管银行华夏银行杭州分行营业部从应收账款专用账户扣划《融资租赁合同》项下五洋集团对渤海租赁公司所欠全部款项，如果应收账款专用账户中的资金不足以清偿的，渤海租赁公司有权要求监管银行将此后一段时间内新增的资金直接划交渤海租赁公司，直至五洋集团的债务全部清偿为止；6.渤海租赁公司对五洋集团持有的五洋酒店公司3%股权行使质押权，渤海租赁公司对该股权所拍卖或变卖的价款在五洋集团欠付渤海租赁公司全部债务的范围内享有优先受偿权；判令渤海租赁公司有权直接从保管账户扣取五洋集团尚未偿还的全部应付款项；判令五洋集团向渤海租赁公司支付违约金3000万元；7.渤海租赁公司对丁某持有的五洋酒店公司97%股权行使质押权，渤海租赁公司对该股权的拍卖或变卖的价款在五洋集团欠付渤海租赁公司全部债务的范围内享有优先受偿权；判令渤海租赁公司有权直接从保管账户扣取五洋集团尚未偿还的全部应付款项。判令丁某向渤海租赁公司支付违约金3000万元；8.判令五洋集团向渤海租赁公司支付因未履行《资产转让合同》项下租赁物过户义务而应支付的违约金3000万元；9.五洋集团、丁某、五洋酒店公司承担本案全部案件受理费及保全费。

各方观点

五洋集团观点：一、撤销一审判决第一项，改判五洋集团偿还借款本金5.42亿元，并支付相应的利息和迟延利息；二、撤销一审判决第二项，改判五洋集团支付违约金1500万元；三、由渤海租赁公司承担一、二审的诉讼费用。主要事实和理由为：1.对于《租金支付表》约定的前两期租金，一审判决除判令承担年利率7.2%的利息外，还判令承担迟延利息，属于重复计算利息。且一审判决参照《融资租赁合同》约定的迟延利率标准，认定迟延利息的利率为日万分之五，明显过高，应当将迟延利息的利率调整为合同约定年利率上浮50%。2.因双方为借贷关系，《资产转让合同》无实际履行的必要，五洋集团不应承担《资产转让合同》约定的未履行产权过户义务的1500万元违约金。

丁某观点：丁某并非借贷关系的相对方，不应承担五洋集团未如约还款的违约责任，且一审法院未明确该责任的法律性质及丁某承担该责任后的权利主张。请求：1.撤销一审判决第八项，驳回渤海租赁公司要求丁某支付违约金的诉讼请求；2.由渤海租赁公司承担一、二审诉讼费用。

渤海租赁公司观点：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，五洋集团、丁某的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。

法院观点

一审法院观点：

一、关于案涉《融资租赁合同》的性质及效力。融资租赁交易应具有融资和融物的双重属性，因渤海租赁公司与五洋集团签订的《融资租赁合同》和《资产转让合同》约定的租赁物所有权并未转移至渤海租赁公司名下，该类融资不具备融资租赁法律关系的双重属性，依照《融资租赁合同司法解释》第1条之规定，双方系借贷法律关系。因《资产转让合同》《融资租赁合同》不存在合同无效法定情形，两份合同均为有效。

二、关于五洋集团应向渤海租赁公司偿还款项的具体数额。因本案系借款合同关系，借款金额及还款本金应当按照借款合同关系确定。据此确定五洋集团与渤海租赁公司之间的借款本金为5.42亿元。

三、关于五洋集团、丁某是否应向渤海租赁公司支付合同约定的违约金问题。两份《股权质押合同》约定的违约金实质也是对五洋集团未如约还款作出的惩罚，法院对本案借款法律关系中过高的融资成本予以了调整，酌情将上述两笔违约金数额调整为1500万元。《资产转让合同》还约定，如果五洋集团未完成租赁物的产权变更登记，应向渤海租赁公司支付未过户部分租赁物的5%作为违约金，因租赁物完成产权变更登记并非一方的义务，需要双方配合才能完成，故将未完成租赁物过户的责任全部由五洋集团承担欠妥，法院对该笔违约金数额酌情调整为1500万元。

四、关于担保。本案《房产抵押合同》《应收账款质押合同》和《股权质押合同》均是各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。《房产抵押合同》约定的担保物已办理抵押登记手续，渤海租赁公司对上述抵押物享有抵押权，有权以上述房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在合同约定的抵押担保范围内优先受偿。五洋酒店公司与渤海租赁公司按照《应收账款质押合同》的约定办理了应收账款质押登记，渤海租赁公司对依法登记的应收账款享有优先受偿权，可按照《应收账款质押合同》的约定，直接要求质押人五洋酒店公司承担担保责任。因《应收账款质押合同》约定的应收账款专用账户问题涉及案外人及《账户监管协议》，渤海租赁公司应另行解决。《股权质押合同》约定五洋集团和丁某分别以各自持有的五洋酒店公司3%和97%股权向渤海租赁公司提供质押担保，并办理了质押登记手续，渤海租赁公司依法对质押股权拍卖、变卖或折价处置后的所得价款享有优先受偿权。

渤海租赁公司与丁某签订的《股权质押合同》中并未对股权质押的实现方式作出约定，根据《物权法》的相关规定，渤海租赁公司应先就债务人五洋集团提供的物保实现债权后，才能要求丁某就本案的债务承担质押担保责任。关于《股权质押合同》中约定的保管账户问题，渤海租赁公司主张直接从保管账户扣取五洋集团尚未偿还的全部应付款项，因该账户系以渤海租赁公司名义开立，其无需要求法院支持其对自身账户中的款项进行扣取，如果该账户涉及案外人以及其他账户监管协议，可另行解决。

另外，关于渤海租赁公司主张的30万元诉讼财产保全责任保险费的问题，《融资租赁合同》第27.3条约定，因五洋集团违约，渤海租赁公司有权要求五洋集团赔偿全部损失和其他一切费用，因此渤海租赁公司主张五洋集团支付30万元保险费符合合同约定，一审法院予以支持。关于律师费的问题，渤海租赁公司未提交《委托代理合同》，其主张五洋集团支付36万元律师费证据不足，不予支持。

综上，一审法院判决：一、五洋集团于判决生效之日起10日内偿还渤海租赁公司借款本金5.42亿元，并支付相应的利息和迟延利息（利息的计算方式为：以5.42亿元为基数，年利率7.2%，自2016年11月9日起计算至2017年7月19日止；迟延利息由两部分构成：1.分别以《租金支付表》前两期租金本金为基数，按照日万分之五标准，自当期租金本金支付之日始计算至借款实际清偿之日止；2.以5.12亿元为基数，按照日万分之五标准，自2017年7月20日起计算至借款实际清偿之日止）；二、五洋集团于判决生效之日起10日内向渤海租赁公司支付违约金3000万元；三、五洋集团于判决生效之日起10日内赔偿渤海租赁公司诉讼财产保全保险费30万元；四、五洋集团以其所有的位于浙江省杭州市清波街109号的国有土地使用权就上述第一、二、三项给付事项承担抵押担保责任。渤海租赁公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿；五、渤海租赁公司有权以五洋酒店公司享有的应收账款（日常经营收入）就上述第一、二、三项给付事项优先受偿，五洋酒店公司承担责任后，有权向五洋集团追偿；六、渤海租赁公司有权以五洋集团持有的五洋酒店公司3%股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；七、渤海租赁公司就五洋集团提供的物保未受清偿的债权，其有权以丁某持有的五洋酒店公司97%股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿，丁某承担责任后，有权向五洋集团追偿；八、丁某于判决生效之日起10日内向渤海租赁公司支付违约金1500万元；九、驳回渤海租赁公司其他诉讼请求。案件受理费4246302元、保全费5000元，共计4251302元，由五洋集团、五洋酒店公司、丁某共同负担。

二审法院观点：

一、关于五洋集团应否承担《资产转让合同》项下未履行过户登记义务的违约责任问题。五洋集团与渤海租赁公司在同一天签订了《资产转让合同》与《房产抵押合同》。根据《资产转让合同》，渤海租赁公司将取得案涉土地的国有土地使用权以及相关房产的所有权。而根据《房产抵押合同》，则其仅能取得针对前述标的物的抵押权。针对同一标的物，渤海租赁公司不可能既取得所有权（或国有土地所有权），又取得抵押权。可见，前述两份合同相互冲突，不能并存，只能择其一而行使权利。从合同履行的情况看，双方实际办理的是标的物的抵押登记而非产权过户登记。此后，渤海租赁公司并未举证证明要求涂销抵押登记并要求办理产权过户手续，表明其已经放弃了要求五洋集团办理产权过户登记的权利。在此情况下，渤海租赁公司以五洋集团未履行产权过户手续请求其承担违约责任缺乏事实和法律依据，一审法院依据《资产转让合同》判决五洋集团承担违约责任确有不当，法院予以纠正。

二、关于丁某应否承担违约金责任问题。丁某在其与渤海租赁公司签订的《股权质押合同》中，除约定股权质押事宜外，还约定了违约金责任。鉴于《股权质押合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。在丁某未举证证明违约金条款存在无效或可撤销事由的情况下，对其关于不应承担违约金责任的请求，法院不予支持。

三、关于案涉借款是否存在重复计算利息以及利息是否过高的问题。本案中，渤海租赁公司已经向五洋集团支付了《融资租赁合同》项下的全部款项，五洋集团负有及时足额支付租金的义务。因五洋集团未及时足额支付租金，渤海租赁公司于第3期租金支付期限尚未届满的情况下就向法院提起本案诉讼。就案涉《融资租赁合同》项下的利息而言，要区别加速到期前第1、2期租金与加速到期后的租金，同时区分利息和迟延利息进行具体分析。具体来说：（1）关于第1期租金及利息。该期租金1500万元，起息日为2016年11月7日、支付日为2017年2月15日。五洋集团未及时支付该笔租金，自支付日的次日起构成迟延履行，应支付迟延利息。据此，该期应交纳的利息为：以5.42亿元为基数，按照年利率7.2%标准，从2016年11月9日起计付至2017年2月14日止；迟延利息为：以1500万元为基数，按照日万分之五标准，从2017年2月16日起计付至付清之日。（2）关于第2期租金及利息。同理，该期应交纳的利息为：扣除第1期租金本金，以5.27亿元为基数，按照年利率7.2%标准，从2017年2月15日起计付至2017年5月16日；迟延利息为：以1500万元为基数，按照日万分之五标准，从2017年5月18日起计付至付清之日。（3）关于剩余未付租金及利息。鉴于五洋集团未及时支付前两期租金及利息，已构成根本违约，渤海租赁公司以诉讼方式请求五洋集团支付所有未到期租金及其利息符合约定。五洋集团于2017年7月19日收到起诉状副本，一审法院将该日作为全部租金提前到期日，双方对此并无争议，法院予以确认。据此，2017年5月17日至2017年7月19日，五洋集团应以5.12亿元为基数按照年利率7.2%标准支付利息，但2017年7月20日之后，则需要以5.12亿元为基数按日万分之五标准支付迟延利息。可见，在全部租金加速到期前，对第1期、第2期以及加速到期前的其他租金，应分阶段根据不同标准计算利息。一审法院一概以5.42亿元为基数计算利息，导致多计算了部分计息，有欠妥当，二审法院予以纠正。五洋集团主张按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）中关于逾期借款利率的规定,将迟延利率调整为以约定年利率为基础上浮50%，鉴于该项主张与合同约定不符，法院不予支持。

综上，五洋集团的上诉请求部分成立，丁某的上诉请求不能成立，一审判决认定部分事实错误，裁判结果部分不当，应予纠正。二审法院判决：一、维持一审判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；二、维持一审判决第一项中关于本金和迟延利息部分，将该项有关利息的计算方式变更为：1.以5.42亿元为基数，按照年利率7.2%标准，自2016年11月9日起计算至2017年2月14日止；2.以5.27亿元为基数，按照年利率7.2%标准，自2017年2月15日起计算至2017年7月19日止;3.以5.12亿元为基数，年利率7.2%，自2017年5月17日起计算至2017年7月19日止；三、将一审判决第二项变更为：五洋集团于本判决生效之日起10日内向渤海租赁公司支付违约金1500万元。

法官评析

1.承租人将其自有房产出售给出租人并回租，但未办理所有权转移登记手续的，是否构成融资租赁法律关系

融资和融物兼具，是融资租赁合同最核心的特点，是融资租赁合同区别于其他合同的根本特点。与民间借贷合同相比，融物是融资租赁合同的根本标志；与租赁合同相比，融资是融资租赁合同的根本标志。在二者关系上，“融物”是前提和目的，租赁物的存在为“融资”提供物的担保，“融资”是手段和结果，为“融物”提供资金。所以无论是要准确认定融资租赁合同性质，还是要准确理解和解决融资租赁相关问题，正确认识融资和融物的结合及关系，都是最根本的。

本案中，双方《融资租赁合同》约定的融资租赁模式为售后回租。按照银监会《金融租赁公司管理办法》的规定，售后回租，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。在售后回租业务中，承租人和供货人为同一人。这种模式与《民法典》规定的标准融资租赁模式（通常称之为直租模式，包含出卖人、出租人、承租人三个主体）区别较大。对此，《融资租赁合同司法解释》第2条专门规定，承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

在售后回租模式中，租赁物原本为承租人所有，在被出售给出租人后又被承租人所租赁，在租期内自始至终不改变占有人，约定回购条款的，则自签订合同前至合同履行完毕终结后都不改变占有人。因此，确定是否融物是进而确定是否为融资租赁合同售后回租模式融资租赁关系的关键点。

在其他要素都符合融资租赁法律关系的法律规定情况下，租赁物所有权是否真实转移，是决定其法律关系性质的分水岭：已转移，则构成融资租赁法律关系；没有转移，则不能构成融资租赁法律关系。如何认定所有权是否真实转移，要以《民法典》关于物权变更的规定为准。该法第209条第1款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。第214条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第216条第1款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第217条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。因此，在售后回租模式的融资租赁交易中，作为不动产的租赁物所有权是否转移，必须以所有权是否变更登记为准，而不能以双方约定所有权归属为准。

本案双方当事人虽然约定承租人出售涉案房产给出租人，但双方既未改变租赁物为承租人实际占有的事实状态，亦未在约定登记期限内办理所有权转移登记，改变所有权的法律状态。同时，在正常融资租赁交易中，由于“融物”已经为“融资”提供了充分足额担保，在出租人取得租赁物所有权后，一般不需要再设定其他担保。而本案中，对于出租人融出资金这一债权，双方不仅没有办理租赁物所有权自承租人变更为出租人所有的转移登记，而且在租赁物上设定抵押之后，另行签约设定了应收账款质押和股权质押。也就是说，本案既没有“融物”，也不存在以“融物”为“融资”的担保。

正是基于以上原因，两级法院均认定未发生所有权变更，并进一步根据《融资租赁合同司法解释》第1条的规定，确认本案法律关系为民间借贷关系。

2.融资租赁合同不成立融资租赁关系，合同有效，但应按实际法律关系和履行情况确定权利义务

本案中，因渤海租赁公司与五洋集团签订的《融资租赁合同》和《资产转让合同》约定的租赁物所有权并未转移至渤海租赁公司名下，该类融资不具备融资租赁法律关系的双重属性，依照《融资租赁合同司法解释》第1条之规定，双方系借贷法律关系。因《资产转让合同》《融资租赁合同》不存在合同无效法定情形，两份合同均为有效。因为双方并未实际按照融资租赁关系的构成要件来履行合同，此时对违约责任的处理，不能机械地依照《融资租赁合同》的约定，而应依照实际履行状况，尤其应结合双方过错责任的划分进行处理。以本案为例，由于在合同中既约定了融资租赁，又约定了租赁物以抵押的方式为出租人提供担保，双方实际上按照借贷加抵押的模式进行融资，因此房屋未能过户系合同双方在合同实际履行过程中的共同选择，承租人并无过错，无需按照融资租赁合同的约定承担违约责任。

3.融资租赁关系和借贷关系的区分认定

《民法典》第667条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”《民法典》第735条规定：“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。”从以上法律关系的定义来看，在借贷关系中，仅存在借款和返还借款及利息的权利义务，只有资金的流通；而在融资租赁关系中，不但有资金的流通，还伴随着租赁物的选择和购买，融资租赁交易应同时具有融资和融物的双重属性。因此，伴随着融资租赁的进行，必然发生租赁物所有权的变更。对于如何认定借贷关系和融资租赁关系，《融资租赁合同司法解释》并没有给出详细的方法，而只是在第1条规定：人民法院应当根据《民法典》第735条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。成立借贷关系的要件比较简单，成立融资租赁关系需要符合物的流通要件。结合本案，应通过如下几个方式来认定合同性质：

（1）融资租赁合同仅规定了租金相关事项，而不涉及租赁物的选择与购买的，直接认定为民间借贷合同。融资租赁合同如果在合同中并未涉及租赁物的相关情况的，从合同定义上来看就不符合融资租赁关系的法律特征。这种情况在司法实践中比较容易判断，直接认定为民间借贷关系即可。

（2）融资租赁合同虽然约定了租赁物的选择和购买等相关事项，但实际上并未购买租赁物，而是由出租人直接将款项支付给承租人，应认定为民间借贷合同。融资租赁合同虽然对租赁物的选择与购买等事项作出了约定，但在融资租赁的实际履行过程中，并未按照合同履行，而是放弃了租赁物的相关履行事项，仅仅履行了资金流通方面的合同约定，不存在物的流通，应认定为民间借贷关系。

（3）融资租赁合同既约定了租赁物的选择和购买，又约定了租赁物的抵押。在合同的实际履行中，按照实际履行的情况确定合同性质。如在合同实际履行中，对租赁物采用了购买方式，转移了租赁物所有权，则形成融资租赁关系。如采用了抵押方式，租赁物所有权并未转移，则形成借贷关系。

4.如何避免售后回租模式的融资租赁交易因缺乏“融物”属性而被认定为其他法律关系

交易是融资租赁还是其他法律关系，对于交易双方来说权利义务差别很大。通常来说，在交易因为不具有“融物”特性而导致融资租赁性质不被法院认可时，法院会根据仅剩的“融资”属性认定双方交易为民间借贷。一旦被认定为民间借贷，则根据《民间借贷司法解释》，所有承租人预先支付的保证金、手续费等融资租赁交易中的正常费用，都会被认定为预先支付的利息而不被法院认可，直接将其从融资总额中扣除；利息之外双方约定的事后承担费用，会与利息一并计算，综合衡量是否超出相关标准。所以，对于出租人来说，要尽量避免售后回租交易因缺乏“融物”属性而被法院认定为民间借贷。

其中诀窍仍需从“融物”着手，更明确地说，是从所有权变更着手。第一，要现实交付，主要是资料交付、所有权转移的形式交付，不管是动产还是不动产；第二，要有从承租人交付给出租人的手续，同时有出租人再交付给承租人的手续；第三，要依法交付，这主要是指对于不动产以及要求或可以登记的动产，要及时办理所有权转移登记手续。