2.2 房地产价值与价格的种类

房地产价格和价值的种类繁多，名称也不一致。为了有助于比较和理解，下面按照彼此相关的原则，将常用的房地产价格或价值进行分组介绍。

2.2.1 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

1.成交价格

成交价格也称为实际成交价，简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。成交价格也是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度、出售或购买的动机或急迫程度、交易双方之间的关系、议价能力和技巧、卖方的价格策略等因素的不同而不同。成交价格可能是正常的，能反映真实的市场状况，也有可能是不正常的，不能反映真实的市场状况，因此成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格；反之，则为非正常成交价格。所谓特殊交易，包括利害关系人之间、对交易对象或市场行情缺乏了解、被迫出售或被迫购买、人为哄抬价格、对交易对象有特殊的偏好、相邻房地产合并等的交易。

2.市场价格

市场价格简称市场价、市价，是某种房地产在市场上的平均交易价格。一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数等。房地产由于具有独一无二性，没有相同房地产的大量成交价格，所以房地产的市场价格是以类似房地产的成交价格为基础测算的平均价格，在求取平均数之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并努力消除房地产之间状况不同造成的价格差异。

3.理论价格

理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、真实价值等。在正常市场状况下，市场价格基本上围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度、较长时期偏离理论价格，如在投机性需求带领下或在非理性预期下可能形成不正常的过高价格。一般而言，成交价格围绕着市场价格上下波动，而市场价格又围绕着理论价格上下波动。

4.评估价值

评估价值也称评估价格，简称评估值、评估价，是通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。它本质上是对估价对象的某种特定价值或价格的一个估计值。评估价值可以根据估价方法的不同而有不同的称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。评估价值虽然不是事实价格，但与成交价格却有密切的关系，房地产交易当事人往往需要专业的估价机构为其提供价格参考依据，有时评估价值就是成交价格。

值得注意的是，由于估价师的专业知识、经验、职业道德等情况不同，不同的估价师对同一宗房地产得出的评估结果往往不同，但这种差异不应太大。从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值应等于正常成交价格，即等于市场价格。

2.2.2 市场价值和非市场价值

1.市场价值

市场价值简称市值，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。市场价值的形成条件主要有5个：①适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而变化，但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意。②熟悉情况，即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买，卖方不是盲目地出售。③谨慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事。④不受强迫，即买方和卖方都是出于自发需要进行交易的，买方不是急于购买，卖方不是急于出售，同时买方不是被迫地从特定的卖方那里购买估价对象，卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的买方。⑤公平交易，即买方和卖方都是出于自身利益的需要进行交易的，没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊的关系，不是关联交易。市场价值是多数估价项目需要评估的价值类型，是最基本、最重要、最常用的一种价值类型。

2.非市场价值

非市场价值是指不符合市场价值形成中的一个或多个条件而形成的价格或金额，主要有投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

（1）投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。投资价值因投资者的不同而不同，因为不同的投资者可能优势不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期不同等，这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益和风险等的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。投资行为能够实现的基本条件是投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，则不值得投资。

（2）谨慎价值是指房地产在有不确定因素的情况下，遵循谨慎原则评估出的价值。如为防范房地产信贷风险而评估的房地产抵押价值即为谨慎价值。谨慎价值通常低于市场价值。

（3）快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。由于房地产是长期考虑形成的价格，如果在较短时间内快速变现，则最可能的价格就较低。例如卖者因某种原因急于将房地产脱手而要求评估的价值即为快速变现价值。快速变现价值通常低于市场价值。

（4）现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括当前的用途、规模和档次等。实际状况下房地产存在多种利用的可能，其现状价值也就有多种可能。如果估价对象是最高最佳利用，此时现状价值等于市场价值；如果不是最高最佳利用，此时现状价值低于市场价值。如果估价对象是合法利用，则现状价值一般低于市场价值；如果不是合法利用，其现状价值可能高于市场价值。例如，临街住宅楼的底层住宅擅自改为商铺，该底层住宅的现状为商业用途的价值，通常高于法定的居住用途的市场价值。

（5）残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。例如，某个针对特定品牌进行了特色装饰装修的餐厅，当不再作为该品牌的餐厅继续经营而出售时，则该特色装饰装修不仅不会增加该房地产的价值，反而会降低该房地产的价值，因为该特色装饰装修对该餐厅的买者没有用处。残余价值一般低于市场价值。

2.2.3 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

1.买卖价格

买卖价格也称销售价格，简称买卖价，是指房地产权利人采取买卖方式将其合法的房地产转移给其他人时所收取的金额。

2.租赁价格

租赁价格通常称为租金，有时被称为租价，是房地产权利人将其房地产出租给他人使用而收取的报酬。

3.抵押价值

抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。抵押价值的计算公式如下：

抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款

=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

如果将已抵押的房地产再次抵押，其抵押价值称为再次抵押价值。公式为

[例2-1] 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1200万元，同时还有一笔贷款成数为50%、余额为1000万元的抵押贷款，求该在建工程的再次抵押价值。

解：利用房地产再次抵押价值公式，得出：

4.保险价值

保险价值是指为保险目的而评估的价值。它通常是在房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。

5.计税价值

计税价值是指为征税目的而评估的价值。它通常为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值。具体的计税价值多少，要视税收政策而定。

6.征收价值

征收价值也被称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。

2.2.4 完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值

1.完全产权价值

完全产权价值是房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。

2.无租约限制价值

无租约限制价值是房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值，即未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。

3.出租人权益价值

出租人权益价值也被称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，即已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

4.承租人权益价值

承租人权益价值也被称为租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

同一宗房地产，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。承租人权益价值计算请参见收益法5.3.3中的“成本节约资本化法”。

2.2.5 总价格、单位价格、楼面地价

这是一组按照房地产价格的表示单位划分的价格。

1.总价格

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。总价格所涵盖的房地产范围很广，既可以是一宗土地的总价格，也可以是一宗建筑物的总价格，或是一宗房地的总价格，还可以是一个区域全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

2.单位价格

单位价格简称单价，是指分摊到单位面积的房地产价格。土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价是指单位建筑面积的建筑物价格，房地单价是指单位建筑面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

3.楼面地价

楼面地价也被称为楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指在一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即

由于总建筑面积=容积率×土地总面积，所以，楼面地价与土地单价、容积率的关系为

在现实生活中，认识楼面地价的作用十分重要。例如有A、B两块土地，A土地的单价是600元/m2，B土地的单价是500元/m2，如果两块土地的其他条件完全相同，显然，B土地价格比A土地价格低，明智的买者会优先购买B土地，但如果A、B两块土地的容积率不同，A土地的容积率为6，B土地的容积率为4，除此之外的其他条件都相同，这时仅靠土地单价难以判断两块土地的价格高低，需要用楼面地价来作比较。

通过计算得知A土地的楼面地价=600÷6=100（元/m2），即1m2建筑面积分摊的土地价格是100元；B土地的楼面地价=500÷4=125（元/m2），即1m2建筑面积分摊的土地价格是125元。显然，B的楼面地价高于A的楼面地价，懂得楼面地价意义的买者通常会购买A地而不会购买B地。

[例2-2] 某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，求该宗土地的总价。

解：该住宅楼总面积=20000000÷5000=4000m2

根据公式：

得出该宗土地总价：

土地的总价=1200×4000=480（万元）

2.2.6 名义价格和实际价格

1.名义价格

是能直接观察到的、表面的价格。在不同的付款方式下，名义价格是在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格。

2.实际价格

一般不能直接观察到，要在名义价格的基础上进行计算才能得到。在不同的付款方式下，实际价格是在成交日期一次性付清的价格，或者折现到成交日期一次性付清的价格。

[例2-3] 一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，在买卖中的付款方式可能有下列几种：

（1）在成交日期一次性付清。

（2）以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。

（3）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元。买方按照银行贷款利率向卖方支付利息。

（4）如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。

（5）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元。

（6）约定在成交日期后一年一次性付清。

在上述各种情况中，名义价格是一致的，均为单价3000元/m2，总价30万元。在第1～3种付款方式下实际价格与名义价格相同，在第4～6种付款方式下实际价格与名义价格不同：

在第4种情况下，实际单价为3000×（1-5%）=2850（元/m2），实际总价为28.5万元。

在第5种情况下，假定年折现率为5%，则实际总价为： （万元），实际单价为2928元/m2。

在第6种情况下，假定年折现率为5%，则实际总价为 （万元），实际单价为2857元/m2。

2.2.7 现房价格和期房价格

这是一组按照房地产存在时间划分的价格类型。

1.现房价格

现房价格是以已经建成的建筑物为交易标的的房地产价格。

2.期房价格

期房价格是以目前尚未建成而在将来建成的建筑物及其占用的土地为交易标的的房地产价格。

在同等品质下，期房价格低于现房价格。以可出租的公寓为例，买现房可以立即出租，能够取得现实的租金收入；买期房却不能立即出租，不能获取从期房到现房期间的租金收入，而且存在一定的交易风险，比如开发商未能按期交房，或者实际交付的房屋品质比预售时约定的差等，这些不利因素会使期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格的关系是：

[例2-4] 某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。请计算该期房目前的市场价格。

解：该期房目前的市场价格V（单价）计算如下：

2.2.8 基准地价、标定地价和房屋重置价格

这是一组按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的房地产价格。

1.基准地价

基准地价也称为城镇基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。

2.标定地价

标定地价是政府根据管理需要，评估某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

3.房屋重置价格

房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所发生的必要支出及应当获得的利润。求取估价对象房屋价值时，可以通过对房屋重置价格进行比较、调整来求取。

2.2.9 市场调节价、政府指导价和政府定价

这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

1.市场调节价

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，因经营者可以自主制定价格，所以应依据市场供求状况进行估价。

2.政府指导价

政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，因经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

3.政府定价

政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，因经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

2.2.10 起价、标价和均价

1.起价

起价是指所销售商品房的最低价。这个价格通常是楼层、朝向、户型最差的商品房价格，甚至是虚设的价格。

2.标价

标价是商品房出售者在其“价目表”上标注出售的价格，即卖方的要价。

3.均价

均价是所销售商品房的平均价格，包括标价的平均价格和成交价的平均价格，后者可以反映所销售商品房的总体水平。

2.2.11 土地价值、建筑物价值和房地价值

这是按照房地产的基本存在形态划分的几种价值。

1.土地价值

土地价值简称地价，是土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。

2.建筑物价值

建筑物价值是建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。

3.房地价值

房地价值也称房地混合价，等同于人们平常所说的房价，是建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值。对同一宗房地产而言，房地价值与土地价值及建筑物价值的关系为

房地价值=土地价值+建筑物价值