02 以土地使用权或房产等实物出资未过户就要被认定为未出资吗？

出资人以房屋、土地使用权或者商标、专利等知识产权出资的，需要办理权属变更手续，同时需要将非货币财产实际交付给公司使用，其中变更手续是法院认定履行出资义务的依据，实际交付公司使用股东才可实际享有股东权利。如果股东以土地使用权或房产等实物出资，但未办理过户手续的，会被认定为未出资吗？沈阳重型某矿机械制造公司某厂与沈阳北重某矿电站设备研制有限公司等股东出资纠纷案。

[典型案例]

2010年10月18日，国有企业沈阳重型某矿机械制造公司某厂（以下简称沈重某厂）与民营企业沈阳北重某矿电站设备研制有限公司（以下简称某重公司）签订了《合资合作协议书》，约定：沈重某厂将五座厂房、办公楼评估作价，以固定资产方式入股到某重公司，所占投资比例为45%；另有五个自然人以货币出资350万元，占某重公司股份的55%；各方按照投资比例进行利益分红；沈重某厂的五处出资房产，经评估入股后归属某重公司，待具备一定条件时，办理产权变更手续。后因沈重某厂一直未将出资房产过户至某重公司名下，某重公司诉至法院，要求沈重某厂履行出资义务。

辽宁省沈阳市皇姑区人民法院一审认为：本案争议焦点在于沈重某厂是否已履行出资义务。《公司法》第二十八条第一款规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”本案中，沈重某厂虽然将出资厂房交付某重公司使用，但未办理房产变更手续，沈重某厂未履行完出资义务，构成违约，应向某重公司履行出资义务。判决：沈重某厂于判决生效后十日内向某重公司履行股东出资义务，并协助办理房产的更名过户手续。沈重某厂上诉后，沈阳市中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。[3]

据此我们来了解《公司法司法解释三》的制定背景：对于以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等非货币财产出资的，在认定出资是否到位时，按照资本维持原则的要求，应坚持权属变更与财产实际交付并重的标准。即该财产已实际交付公司使用但未办理权属变更登记的，应属未依法履行出资义务，但在诉讼中法院应先责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续，从而履行《公司法》规定的义务。在该期间办理完前述手续后，法院就应认定出资人已履行出资义务。而且，由于该财产之前已交付公司使用，公司的收益中也凝结了该财产的贡献，所以股东可以要求从实际交付财产时享有股东权利。另外，出资人对上述非货币财产已办理权属变更手续，但未实际交付公司使用的，根据《物权法》的规定，法院可以判令其向公司实际交付该财产。而且，由于该财产未交付，公司的收益中就没有凝结该财产的价值，故在交付前出资人相应的股东权利应该受到限制。《公司法司法解释三》作出了上述规定。这些规定旨在敦促出资人尽快完全履行出资义务，保证公司资本的确定。[4]

此外，以国有划拨土地使用权作为出资，须经国家有关部门批准并办理土地出让手续。原则上，划拨土地使用权只能用于划拨用途，不能擅自进入市场流通用于出资，但司法实践中，如出资人已以划拨土地出资设立公司，工商行政管理机关已经办理了公司登记，在法院审理过程中如能在法院指定的合理期限内补正的，即在法院指定的合理期限内依法补缴土地出让金，办理土地变更手续，将划拨土地使用权变更为出让土地使用权，则可以认定为完成出资义务。但需要注意的是能否补正瑕疵的决定权在于土地管理部门，而不是法院，法院的审理是以瑕疵补正的结果为判断前提的。

同样，以设定权利负担的土地使用权出资，公司对该土地使用权可能因权利负担而丧失，故该土地使用权在权利上也存有瑕疵。这都将使通过出资形成的公司资本（财产）面临较大的不确定性，此时出资人属于未全面履行出资义务，公司、其他股东可主张出资人未尽出资义务。但是，如果土地使用权存在的这些权利瑕疵可以补正，出于尽快稳定公司资本、解决当事人之间纠纷的考虑，法院在审理中应当责令当事人补正。只有逾期未补正时才应判定出资人未依法全面履行出资义务。[5]而对于股东以无处分权的财产出资，则需考虑是否适用善意取得。而以贪污、受贿、侵占、挪用等犯罪所得出资的，法院应采取拍卖或者变卖的方式处置上述股权，而不能直接从公司抽回货币出资。

[引申法条]

《中华人民共和国公司法》

第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》

第七条 出资人以不享有处分权的财产出资，当事人之间对于出资行为效力产生争议的，人民法院可以参照民法典第三百一十一条的规定予以认定。

以贪污、受贿、侵占、挪用等违法犯罪所得的货币出资后取得股权的，对违法犯罪行为予以追究、处罚时，应当采取拍卖或者变卖的方式处置其股权。

第八条 出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。

第十条 出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。