01 疫情对房地产的冲击
对于房地产行业来说，新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。
疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房地产企业高周转，导致现金流压力大增及负债率上升。
疫情对楼市的冲击，房地产业增长遇阻事小，终结高周转事大。
近年来，中国房地产已演化为一种高周转、高杠杆的金融项目。
可能很多人不了解高周转对房地产的重要性，可以说高周转是大型开发商的“生命线”。
高周转模式，极限压缩从拿地、建设、销售到资金回笼整个周期的时间。万科最先提出了“5986”高周转模式：拿地5个月动工，9个月销售，第一个月售出8成，6成产品必须是住宅。
后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并在近些年将其发挥到了极致。
碧桂园的高周转模式被业内称为“456”模式，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
中国房地产业周转提速，大概从2015年开始。当时，中国刚刚全面启动“供给侧结构性改革”，实施棚改货币化政策，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段。
当时，房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。
很多小型房地产商陷入流动性困境，不得不压缩产能，快速“回血”求生。
而中型房地产商和部分地产巨头却采取了相反的策略。中梁、泰禾、阳光城等中型房地产商，纷纷效仿碧桂园的高周转模式，逆势加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型房地产企业梯队。
为什么这些房地产商逆势而行？
当时，“跑步进入行业前30，否则死掉”，成为业界的共识。
中型房地产商面临“生与死”的两难选择：要么逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方性房企；要么放大杠杆，快速跻身30强，突破千亿元大关，实现“大而不能倒”。
于是，大型及中型房地产商攻城略地、速战速决，将高周转玩到极致。
根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13。
3年来，高周转给中国地产业带来什么？
一、中国地产规模快速膨胀，三四线城市价格普涨
房地产，是一个地方性极强的行业，借棚改货币化之势，在三四线城市攻城拔寨，全国房价应声上涨。
例如，2016—2018年，中梁控股销售规模从100亿元跃升为千亿元，挺进地产20强。
2016—2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。这匹黑马，采用极致高周转模式，攻占三四线城市，被业内称为“三四线城市收割机”。
二、经济杠杆率快速上升，家庭以及房地产企业的负债率快速上升
房地产高周转，本质上是一种金融逻辑。
高周转，相当于快速地将房地产推入金融高速轨道，即用最短的时间、最大的杠杆，把规模做到最大。
为了快速扩大规模，中型房地产商大量采用合作杠杆，使用资管、信托等高成本融资手段。
一般来说，大型房地产企业具有更强的资金实力和信用评级，因此更容易获得较低成本的融资。相比之下，中型企业和小型企业可能面临更多的融资约束和风险。由于规模较小，这些企业可能较难获得低成本的融资，并且对单一项目的依赖度可能更高。因此，中型和小型企业的合作杠杆率相对大型企业要高。
我们还看中梁，中梁的扩张资金主要来自信托、资管——一个叫忠信资本的资本运作平台。2019年中梁招股书数据显示，截至2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，约占借款总额的54.5%。
我们再来看这家公司的负债率变化：2015年为1335%，2016年为1790%，2017年为339%，2018年为58%。
犹如过山车般惊心动魄的负债率曲线，说明中梁高周转是一种极端杠杆模式。
这些年，高周转放大了房企的杠杆，加剧了房地产的脆弱性。事实上，2018年以来，银行信贷收紧，地产商融资成本增加，一些中小型房企资金链断裂。
但是，这条负债率曲线也说明，一旦房企拿到“安全门票”，便容易通过传统渠道融资（如银行信贷、股票市场）来降低负债率。
所以，高周转导致房地产市场更加脆弱、债务风险更大。
中国经济杠杆率属于什么水平？
根据国家金融与发展实验室发布的《2019年度宏观杠杆率报告》，2019年，中国政府部门杠杆率为38.3%，居民部门杠杆率为55.8%，非金融企业部门杠杆率为155.7%。
再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。
所以，政府救楼市，表面上是救开发商，其实是防止地方财政恶化和银行违约率上升。
疫情期间，地方政府准许开发商延期缴纳土地出让金，减免房产税、城镇土地使用税；降低信贷门槛，给房企提供信贷支持；开放售楼处，降低预售门槛。
2020年2月19日，苏州发布土地新规，取消现房销售和封顶销售的限制，这其实很明显地在支持高周转，促进房地产商快速“回血”。
在高周转的推动下，每个项目就像接力跑，从拿地到销售，一环套一环，一个项目接一个项目，资金快速滚动。公司利用快速周转的现金流及快速获得的土地，从银行、资管等渠道获得资金。
这就相当于负重快速奔跑过浮桥，是停不下来的，停下来则掉进河里。一旦销售终止或销售快速下降，便使得新项目融资成本高企，同时支付利息的压力巨大。
那么，楼市非救不可吗？