第二章 物业服务合同的签订履行与前期管理
物业服务对外委托招投标活动完成定标后，物业服务企业的主要工作就是与招标方按照相关程序进行洽谈并签订《物业服务合同》，按照合同规定的相关条款内容行使权利、履行义务，同时准备着手进行前期管理服务事项。此外，还要对招标投标资料进行整理归档。
第一节 物业服务合同概述
物业服务企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同。只有签订了合同，才能将各方享有的权利和承担的义务确定下来。物业服务企业通过履行合同取得经营收益，业主通过履行付费义务得到合同约定的物业服务。
一、物业服务合同的性质和特征
物业服务合同，是物业服务企业与委托人签订的，物业服务企业接受委托提供物业服务，委托人支付管理费用的合同，又被称为物业服务合同。物业服务合同明确了物业服务企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业服务企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业服务活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同的相关内容及注意事项，对每位业主都很重要。
1.物业服务合同的性质
在我国传统的计划经济体制下，实行的是福利分房，由政府房屋主管部门统一管理公有房屋，也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系，处于被管理和被领导的地位。
随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业服务企业通过合同获得物业服务的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业服务企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业服务企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。
2.物业服务合同的特征
1）物业服务合同是典型的民事合同
它不同于一般的委托合同，是合同法15种有名合同之外的无名合同，是市场经济发展过程中产生的新型合同。以提供物业服务为主要内容，协调物业服务企业与业主之间的关系，是关系人们生活居住的重要合同。《物业管理条例》对物业服务合同规定较为简单，基于物业服务合同的典型性和重要性，应该在合同法中增设物业服务合同，以规范和指导物业服务企业和业主的行为，保障双方的合法权益。在法律未做出明确规定时，则可适用合同法的一般规定。
2）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离
现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了效率，降低了成本。物业服务企业拥有专门物业服务技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业服务企业进行监督。
3）物业服务合同是双务合同
双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中，物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反映了其双务性的特点。此外，物业服务合同是有偿合同，是要式合同。
二、物业服务合同的类型及差异
根据不同物业服务阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同：一是在前期物业服务阶段，由房地产开发商选聘物业服务企业所签订的前期物业服务合同；二是业主或业主大会选聘物业服务企业所签订的物业服务合同。前期物业服务合同和物业服务合同两者之间存在着时间上的先后顺序，是相互衔接的。《物业管理条例》对这两种合同有明确规定，将房地产开发商与物业服务企业所签订的合同，称为前期物业服务合同，而将业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同称为物业服务合同。
（一）物业服务合同的类型
1.前期物业服务合同
在实践中，房地产项目“滚动式开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业服务企业提供物业服务，甚至在房地产项目的建设阶段往往就需要物业服务的早期介入，这个阶段的物业服务即前期物业服务。
根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房地产开发商选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业服务企业。
前期物业服务常常包括物业项目在正常使用情况下管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。在现实生活中，物业服务纠纷在很大程度上集中在前期物业服务阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、物业项目配套设施不齐全问题等。前期物业服务合同对今后服务的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，将不利于物业服务的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业服务企业过程中的权利和义务，易引起各种纠纷。
2.物业服务合同
当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业服务的结束，物业服务进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。
业主委员会成立后，对原物业服务企业实施的前期物业服务要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业，并与确定的物业服务企业（原有的或另行选聘的）签订合同。
物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。
每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业服务企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业，并与之签订新的物业服务委托合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布了物业服务合同示范文本。
上述两个合同的共同点在于它们的客体是一致的，委托事项都是物业服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异，但两个合同是相互衔接，互为补充的。从物业服务规范化运作的角度讲，两个合同缺一不可。
（二）两类物业服务合同的差异
1.合同主体不同
（1）前期物业服务合同：甲方为新建住宅的开发商；乙方为甲方选聘的物业服务企业。
（2）物业服务合同：甲方为业主委员会（代表所有业主）；乙方为物业服务企业。
2.签订时间不同
（1）前期物业服务合同：甲方出售住宅前。
（2）物业服务合同：一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月。
3.合同有效期限不同
（1）前期物业服务合同：合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。
（2）物业服务合同：合同有效期限由双方协议商定。
三、物业服务合同的订立
（一）合同的订立概念
物业服务合同的订立是指双方（或多方）当事人依据法律的规定，就合同的各项条款进行协商，达到意思表示一致而确立合同关系的法律行为。
（二）物业服务合同的订立
物业服务合同的主体、标的、内容这些要素，是构成合同关系的基本成分，但在现实经济活动中，这些要素不是自发结合的，必须有一个过程，这就是要签订合同。
当事人签订合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。法律规定，当事人不能亲自签订合同时，可依法委托代理人订立合同，但应有书面授权委托书。委托书中明确写上授权的范围或权限、期限等。
法律规定了一些合同的签订应当采取书面形式、口头形式和其他形式。
（1）不动产转让合同，应当采取书面形式。
（3）涉外合同，除即时清结的以外应当采用书面形式。
（3）法律、行政法规规定应采用书面形式订立合同的，应依照规定。
这里讲的书面形式主要是指合同书、信件以及数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。
（三）订立合同的原则
1.公平的原则
在签订合同过程中，任何一方不得把自己的意志强加给对方，任何单位和个人不得非法干预，这一原则主要强调以下三点。
（1）强调签约双方在法律上的平等地位，在利益上的相互兼顾。
（2）强调签约双方在订立合同时，必须充分协商，在意思表示真实的前提下，达成一致协议（凡是采取欺诈、胁迫手段把自己的意志强加给对方，订立违反对方真实意愿的合同，都属无效合同）。
（3）强调签约双方权利义务的对等，坚持商品交换的基本原则。
2.诚实信用的原则
讲诚实、守信用，是合同当事人在经济往来中应遵守的原则，也是市场经济条件下的准则。不诚实、不讲信用是经济交往中的大忌。
（四）合同成立形式
合同的成立一般分为自动成立、确认成立、批准成立三种形式。
1.自动成立
合同的自动成立，是指合同的各方当事人就合同内容以书面形式达成一致的、完全的意思表示。由于当事人或当事人的法定代表人或当事人授权的委托代表人签字，合同即告成立。它适用于当事人当面签订合同而又无须经批准的情况。
2.确认成立
在实践中，采用这种方式达成协议后，会出现下列两种情况：一是当事人不要求签订确认书，合同当事人就可以通过信件、电报、电传做出有关内容的承诺，达成协议时，合同即告成立；二是一方当事人要求签订确认书，只有在确认书各方交换签字后，合同方能成立。确认书是根据一方当事人的要求而做出的，确认通过信件、电报、电传所达成的协议的一种书面凭证。
3.批准成立
凡依照中华人民共和国的法律、行政法规规定，应当由国家批准的合同，须于获得批准时，合同方能成立。这些合同与其他涉外合同，特别是进出口贸易合同相比，具有期限长、连续性强、内容复杂、牵扯面广、政策法律性强、当事人之间的经济利益紧密等特点，对国民经济的影响较大，有的还涉及国家主权，所以，必须经国家或国家授权的审批机关批准后，才能有效成立。因此，这些合同的成立日期，不是各方当事人在合同上签字的日期，而是审批机关的批准之日。
四、物业服务合同应当具备的主要内容
《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”
（一）物业服务事项
业主与物业服务企业在物业服务合同中约定的物业服务事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业服务的具体内容，双方未达成一致的服务项目或履行中发生的新项目，协商一致后应当另行签订补充协议。
（二）物业服务质量
约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。业主与物业服务企业可以参照中国物业服务协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准》，结合物业项目实际情况、物业收费标准，以及物业服务项目的具体情况，协商确定物业服务质量要求。
（三）物业服务费用
首先，要明确物业服务的收费形式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费形式。然后，根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或取费比例、交费时间、交费方式及结算方式等项内容。
（四）双方的权利义务
双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。
（五）专项维修资金的管理与使用
在国家规定基础上，合同应当约定业主对物业服务企业使用专项维修资金的申请、审议程序和监督方式等具体内容。
（六）物业管理用房
必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，《物业管理条例》已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。
（七）合同期限
合同的期限是指合同的有效期。物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，因此当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确具体，或者明确规定计算期限的方法。
（八）违约责任
违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。例如，约定违约损失的计算方法、赔偿范围等。
物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等。
（九）工程技术档案的移交
房屋和设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业服务相关的业主情况资料，是进行物业服务与服务的基本条件，关于物业服务资料的移交问题，《物业管理条例》已做出以下明确规定：
（1）物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业服务资料。
（2）物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务资料交还给业主委员会。
（3）物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
所以，物业服务企业与业主应就物业服务资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中约定明确。
五、物业服务合同的履行
（一）有效合同
有效合同是指符合法律规定，所订立的条款对当事人各方具有法律约束力，并受国家法律强制力保护的合同。依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续的，必须办理完有关手续合同才能生效。
（二）合同的履行
合同的履行是指签约双方当事人按照合同约定完成合同义务，实现合同规定的权利的行为。全部完成合同规定的义务，为全部履行；部分完成合同规定的义务，为部分履行。
（三）合同的变更
变更合同，是一种法律行为，是指签约双方当事人在符合法律规定的条件下，就修改原订立合同的内容所达成的协议。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
（四）合同的终止
合同的终止是指已经合法成立的合同，因法定原因终止其法律效力，合同规定的当事人的权利义务关系消灭。合同的终止有三种情况：履行终止、强行终止（裁决、判决终止）和协议终止。
（1）履行终止：是指合同已按照约定条件得到全面履行。
（2）强行终止：是指由仲裁机构裁决或法院判决终止合同。
（3）协议终止：是指由合同当事人各方协商同意终止合同。
由于合同的终止而使当事人一方遭受损失的，除可以免责的情况外，造成损失的一方负有赔偿责任。合同中约定的解决争议的条款、结算和清理条款，也不因合同的终止而失去效力。
（五）违约责任
违约责任是指合同当事人、第三人由于自身的过错造成合同不能履行或者不能全面履行，依照法律规定和合同约定，必须承受的法律制裁。违约行为大体可分为两种情况。
（1）不能履行：出于种种原因，由单方或双方责任引起的不能正常执行合同约定的行为。
（2）不能完全履行：合同权利义务部分履行适当，部分不适当造成部分不能履行，此情况可称为履行不当行为。这种情况由违约方当事人承担部分责任。
《中华人民共和国合同法》规定：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
六、签订物业服务合同应当注意的要点
物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。物业服务工作的自身特点决定了在签订物业服务合同时，除可遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意以下四个要点。
（一）“宜细不宜粗”
为确保合同双方的权益，明确各目的责任、权利、义务，减少日后的纠纷，业主和物业服务企业在对合同进行谈判洽商时，要遵循“宜细不宜粗”的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商取得一致，不仅要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定。
1.委托项目
应逐项写清委托哪些管理服务项目，如“房屋建筑公用部位的维修、养护和管理”；“公用设施设备的维修、养护、运行和管理”；“环境卫生”等。物业服务委托最主要的是公共性服务项目，应逐项给予明确；同时对于哪些项目允许物业服务企业分包、对分包的原则要求和限制条件，也应给予明确。
2.各委托项目的具体内容
各委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好，如房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，项目内容包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构……环境卫生包括哪些部分，哪些楼梯、楼道、场地、庭院委托，哪些不委托。
不同性质的业主和不同类型的物业在某些委托项目的具体内容上是有很大差异的。这些差异和区别除在招标书中应明确提出外，还应在合同谈判时给予准确界定。例如，部队和一些政府机关在“保安服务”这一委托项目的具体内容上与普通住宅区和写字楼就是有较大区别的。
3.服务质量与标准
各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化。这种量化标准有两个层次：一是工作量的量化，二是质量检查评定标准的量化。例如垃圾清运要一天一次，还是二天一次，这是对工作量的量化；而环境卫生的清洁标准则属于质量检查评定的标准。要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如“整洁”，因为对是否整洁不易做出准确判断。
4.管理和服务费用
各委托项目在上述的管理服务内容与质量标准下应收取相应合理的成本或支出费用。物业服务是分档次的，不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了委托项目、具体内容和质量标准后，费用的确定往往是双方争论和讨价还价的焦点。在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制取费，还是酬金制付费，双方都应经过一定的测算和对比。各地物价部门颁布的指导价应视为一个参考依据，各物业区域的规模大小与构成均不同，对最终取费标准还应详细讨论确定。
5.对物业服务企业的奖惩约定条款
物业服务委托的甲、乙双方应争取双赢的结果。在物业服务合同谈判中，应对物业企业的工作有相应的奖惩条款。目前，各法规对物业服务企业的违法、违规、违约行为，对由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的情况均有一些惩罚性条款，但缺少对物业服务企业的奖励性条款。一些地方政府原则上同意物业服务荣获全国或省、市优秀（示范）小区的，物业服务费上浮10%～25%，但真正实施的并不多，操作执行起来也较难。考虑到政府不宜对此做出规定，因而在合同谈判时，业主可以设立一些奖励条款，以激励物业服务企业及其员工更好地做好物业服务。
上述五个层次是物业服务合同不可少的必备内容。为防止合同过长，可采用附件的形式。在《前期物业服务合同（示范文本）》中，包括《物业构成细目》、《物业服务质量目标》《物业公用部位明细》、《物业公用设施设备明细》四个附件。此外，双方还可就具体问题增加附件。
正因为物业服务合同的谈判要遵循“宜细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定中标单位后，要有相对较长的（与一般招投标相比）的合同谈判时间。《前期物业服务对外委托招投标管理暂行办法》第二十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
（二）不应有无偿无期限的承诺
除委托方对物业服务企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。
1.物业服务不属于“福利”范畴
物业服务从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物。无偿的承诺不利于全社会全面、正确地理解、认识和实践社会化、专业化、市场化的物业服务。
2.无偿提供服务导致住用人之间享受到的服务不一致
物业服务除了公共服务面向全体住用人，其他的专项服务、特约服务等都是面向部分或少数有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要收益，如果无偿提供这部分专项、特约服务对那些不需要或未享受到该项管理服务的人来说就是不公平的。
3.无偿提供物业服务的可操作性差
无偿提供物业服务在实践上也是有害的、行不通的。无偿提供的物业服务仍是有成本、需要支付费用的，无论是开发商还是物业服务企业不可能也不应该长期承担这笔费用。否则，最终导致的结果：一是降低管理服务标准，二是将该成本费用转移或变相转移分担给全体业主。
4.无期限的承诺从理论上讲行不通
物业服务的委托是有期限的，在实践上无期限的承诺也是难以做到的。无偿无期限的承诺通常出现在开发企业在售房时为促销而做出的某些承诺，或物业服务企业为增加中标机会而做出的承诺。这种承诺一旦做出，日后又无法全面履行，就给物业服务的正常运作带来困难，极易成为双方发生纠纷的重要原因。
在物业服务的具体实施中，有时开始开发商或物业服务企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联欢会、“六一”儿童节活动、“重阳节”组织登山等；或在某方面采取一些优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠。这都是无可厚非的，这样做有利于物业服务的运作是应该提倡的。但是，除经业主大会同意外，这些内容不应在合同中明确是无偿提供的，这些活动的费用也不应从物业服务费中支出。
（三）实事求是、留有余地
一旦双方签订物业服务合同，物业服务企业就要认真、严格地履行，凡做不到位的地方，物业服务企业都应承担相应的责任。因此，在合同谈判中，既要实事求是，更要留有余地。下面几点应引起开发商，尤其是物业服务企业的注意。
1.物业服务企业要量力而行
在投标和承诺物业服务标准时，物业服务企业要量力而行，不同的物业有不同的档次，这是客观条件；不同的物业服务企业又有各自不同的情况，这是主观条件。在实施物业服务时，客观条件的约束和主观条件的限制是搞好物业服务工作的基础性条件，管理服务的结果只能建立在这个基础之上。要注意，对经过努力才有可能达到的一些标准，要留有余地，更不能说过头话。反之，则很容易成为产生问题的根源。
2.对分期建设项目、分期建成使用时物业服务的承诺
物业的开发建造是一个过程，有时又分期实施。在物业服务合同，尤其是前期物业服务合同签订时要充分考虑这点。例如，24小时热水供应，当最初个别业主入住时，一般无法提供，在合同中就要说明，并给出该项服务提供的条件与时机，以及未提供该项服务时物业服务费的适当减免；又如，当一个住宅区规划分期建造时，在首期不应把小区全部建成后才能够提供的服务项目内容列入合同。物业只有在具备入住条件后才能交付给业主入住，这个入住条件并不等于物业全部建成后提供的生活工作条件。这其中的差别在前期物业服务合同和前期物业服务协议签订时尤其应注意。
（四）明确界定违约责任与处理方式
在物业服务的实践过程中，不可避免地会产生各种各样的问题、矛盾与纠纷。这些问题、矛盾与纠纷既可能发生在物业服务企业与业主之间，也可能发生在业主相互之间；既有违法的问题，但更多的则属于违规、违约以及是非道德和认识水平的范畴。
由于物业服务活动具有生产与消费同时产生、同时结束的特点，问题出现后不易取证，责任的界定往往成为双方争议的焦点，导致解决这些问题比解决一般合同履行中产生的问题更为复杂。因此，在签订物业服务合同时，双方要对此有更为详尽的约定。因此，要明确当各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件。同时，要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。较之一般合同，物业服务合同对违约责任的界定及争议的解决方式更应引起重视。
第二节 物业服务前期管理运作
在前期物业服务期间，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业公用部位、公用设施设备承接查验，业主入住装修管理，工程质量保修处理，物业服务项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业服务的特殊内容。
一、物业服务前期管理运作概述
物业服务前期管理运作是一种物业服务企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业服务企业都是非常必要的。房地产开发商对物业项目进行的是硬件建设，物业服务企业则进行的是软件管理服务。前者是建成形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策规划设计，选择适当的地段及附属设施，并通过施工建造形成物业项目，其目的是为了增强对购房者的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开发商要保持其产品的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化，不仅要重视物业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、项目的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等；然而，对于业主而言却不止于此。
从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理服务却要长期相伴。一个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上百年。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业服务进行选择、评价。
在物业开发阶段适时地选择恰当的物业服务企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求。因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业服务企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业服务协议书后，应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。
物业服务企业在前期管理运作中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的“管家”形象，对于物业服务企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业服务早期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理运作不仅是物业服务者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。
二、物业服务前期管理运作的主要工作内容
（一）管理资源的完善与优化
在物业服务实践中，往往在业主入住之前就已经成立了物业服务项目机构，配备了物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备。但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业服务的过程中，需要不断进行调整，具体内容如下。
1.管理用房到位
建设单位按规定将管理用房移交给物业服务项目机构。物业服务企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项目管理机构固定的管理用房。
2.物资配备到位
一个新的物业服务项目运作需要配备的物资较多，在项目开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期物业服务过程中，应根据实际需要逐步配备到位。
3.物业服务人员到位
物业服务人员到位的主要内容包括：
（1）补充人员。
（2）对各岗位人员进行强化培训，提高物业服务水平和操作技能。
（3）对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织机构。
（4）加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。
（二）管理制度和服务规范的完善
在前期物业服务过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制订的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善
（三）确定物业服务单项服务的分包
对具体物业服务项目进行管理时，物业服务企业可以根据企业的自身请款和需要来确定是否将部分单项服务分包给社会专业服务公司。对分包的服务项目，要进行市场调查、筛选，确定符合自己要求的分包单位。
三、物业服务前期管理运作的难点工作
（一）工程质量保修
在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。物业工程质量保修分为两部分：一是物业服务企业承接管理的物业公用区域及公用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是向建设单位申报对物业公用区域及公用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主产权专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，在实际管理中，业主也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。
（二）前期沟通协调
物业服务是一个综合性较强的行业，物业服务活动所涉及的单位、部门也较多。其中，直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主、业主大会及业主委员会等；相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。
物业服务企业应分析各相关部门和单位的作用及其与物业服务项目之间的相互关系，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调的渠道。通过沟通协调建立的良好的合作支持关系，不仅有利于前期物业服务工作的开展，也为后期的正常管理打下良好的基础。
四、物业服务前期管理运作的特点
（一）对后期常规物业服务影响深远
由前期物业服务工作的内容分析可见，前期物业服务的许多工作，尤其是前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响。这是前期物业服务最明显的特点。
（二）体现早期介入与常规物业服务之间的过渡性
前期物业服务的职责是在新建物业投入使用初期建立物业服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业服务之间。因此，前期物业服务在时间和管理上均是一个过渡时期和过程。
（三）呈现物业服务的波动和不稳定状态
新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。物业及设施设备需要经过一个自然磨合期和对遗留问题的处理过程，才能逐步进入平稳的正常运行状态。
（四）物业服务前期管理运作呈现经营亏损情况
在前期物业服务阶段，需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较高。但与此同时，物业空置率却较高，管理费收缴率低。因此，前期物业服务阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态。
第三节 物业服务前期运作管理服务方案的制订
一、拟订前期运作管理服务方案的相关信息准备
（一）项目情况调查
1.调查内容
（1）项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。
（2）项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
（3）项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。
（4）配套及附近交通状况：已通达公交车次、班车等。
（5）消防、安保、清洁等设施状况。
（6）项目性质及特色。
（7）政府的支持、扶持与介入程度。
（8）开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。
（9）周边环境状况。
2.调查方法
包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。
（二）使用人需求调查
1.调查内容
物业区域人员自然状况分析：包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收入等。
2.物业区域人员需求分析
（1）按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施。
（2）按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。在管理区域内，对于满足需求弹性小的公共设施，则必须具备；对于满足需求弹性大的公共设施，则应从管区实际出发进行建设，并更多注意面向社会服务与经营，以提高其开发利用的效益。
（3）按需求条件分为现实需求和潜在需求。
（4）从物业区域人员实际生活水平及工作状况出发，定量与定性结合，协助制订有针对性的方案。
3.调查方法
（1）询问法。询问法就是围绕着物业区域人员物质文化生活及工作实际需求这一主题，采用一定的提问方式，向被调查者提出询问，再从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。具体方式有访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。
（2）观察法。观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种设备，间接观察被调查者行为及现场事实的收集资料方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。
（3）实验法。实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。
（4）抽样调查法。抽样调查有随机抽样和非随机抽样。
（5）竞争企业调查。调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。
（三）制订前期运作管理服务方案的其他准备工作
（1）组建制订物业服务方案的工作班子。
（2）对方案制订人员进行必要的业务培训。
（3）准备经费。
（4）准备设备。
（5）准备相关资料。
二、制订物业服务前期运作方案的一般程序及要求
（一）制订物业服务方案的一般程序
（1）组织经营、管理、技术、财务人员参与物业服务前期运作管理服务方案的制订。
（2）对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。
（3）根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。
（4）确定组织架构和人员配置。
（5）根据物业项目资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业服务成本。
（6）根据招标文件规定的物业服务需求内容制订详细的操作方案。
（7）测算物业服务费用（合同总价和单价）。
（8）对拟订的物业服务前期运作管理服务方案进行审核、校对、调整。
（9）排版、印刷、装帧。
（二）制订物业服务前期运作管理服务方案的要求
（1）文件符合性。物业服务前期运作管理服务方案的内容、格式、投标报价必须符合招标文件。
（2）符合合法性。方案的内容必须符合国家及地方法律法规的规定。
（3）符合客观性。方案对招标文件要求做出实质性响应内容必须是投标企业能够履行的。
（4）符合科学合理性。制订物业服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方（或业主）需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。
（三）物业服务前期运作方案的基本架构
（1）项目管理的整体设想与策划。包括项目情况分析、物业服务档次及目标、物业服务特点、管理服务措施。
（2）管理模式。包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。
（3）公司人力资源管理。包括管理服务人员配备、管理服务人员培训、管理服务人员管理。
（4）规章制度建设。包括管理规章制度的建立、人事行政办公制度、档案的建立与管理、办公自动化与管理。
（5）经营管理指标。包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。
（6）社区文化建设与服务。包括社区文化建设、社区服务与特约服务。
（7）财务管理及经费收入测算。包括财务管理、日常物业服务收支预测、维修基金的建立和使用计划。
（8）日常管理。包括前期介入、业主入住、投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。
（9）物业维修养护计划和实施。包括物业维修养护管理、公用部分的维修与养护、公用设施设备的维修与养护。
（四）物业服务前期运作管理服务方案的基本内容
物业服务前期运作管理服务方案的基本内容，主要包括物业项目的整体设想与构思、管理方案与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业服务内容、常规物业服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。
1.关键性内容
（1）项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业服务工作重点的确定）。
（2）组织架构与人员配置。
（3）费用测算与成本控制。
（4）管理方式、运作程序及管理措施。
2.实质性内容
（1）管理制度的制订。
（2）档案的建立与管理。
（3）人员培训及管理。
（4）早期介入及前期物业服务内容。
（5）常规物业服务综述。
（6）管理指标。
（7）物业装备。
（8）工作计划。
（五）拟定物业服务前期运作方案的主要方法
（1）经理意见法。主要以物业服务企业经理的意见为方案的基本思路和主要内容，在征求公司内外意见的基础上确定。
（2）内部征询法。发动公司内部各部门以及全体员工提建议，在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业服务方案。
（3）学习借鉴法。主要是学习借鉴国内外对相似物业服务的思路和做法来制订方案。
（4）专家意见法。主要是聘请业内著名专家，在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订物业服务方案。
（六）拟定物业服务前期运作方案应注意的问题
（1）必须从思想上十分重视早期介入的准备工作。
（2）必须明确物业服务在整个房地产开发与经营管理中的地位。
（3）抓好人员准备这个关键，精心准备，细致周到，力求全面、充分。
三、管理指标的承诺及完成的措施
（一）物业日常管理服务指标承诺表
物业日常管理服务指标承诺表，详见表2-1。
表2-1 物业日常管理服务指标承诺表
（二）实现目标的主要措施
（1）导入ISO 9000质量管理体系使服务质量得到有效的保持。
（2）从进行管理伊始就严格按照全国物业服务示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的内容执行，严格按照北京市优秀管理居住小区（大厦、工业区）服务标准运作规范和作业规程实施管理和服务。
（3）物业项目管理应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。
（4）结合本物业项目的特点，制订每年的各项服务和维保工作计划。
（5）建立完善的档案、保修、养护记录。
（6）不断完善各项管理制度，规定、管理规约公示、上墙。
（7）运用目标管理的方式，以加强信息管理、强化程序式服务为途径，以客户满意和提高服务质量为中心，全天候24小时管理服务，建立系统的运行机制。
四、项目物业服务技术支持及保障管理措施
企业为项目物业服务内容进行了精心设计，并提出了管理服务指标的承诺。为了确保物业项目物业服务良好运作，除物业服务处按照投标书及委托合同的要求严格实施外，物业服务企业还依靠合理优化资源配置从多方面提供技术支持及保障，并通过严谨的组织管理实行逐层监督管理，以把持管理目标的预期位置，纠正在服务提供过程当中出现的偏移现象。
物业服务企业应储备满足服务要求的各类专业技术人员，包括供暖通风、土木建筑、电气自动化、给排水等方面的专业人员，结合物业服务企业目前所管理的中央监控系统、消防监控系统、燃气锅炉房、大型配电室等设备设施，拥有一批技术熟练、经验丰富的技术人员。
（一）技术支持及保障的总体安排与措施
为了保证整个公司资源得到优化配置，物业服务企业采取抢修队式的技术支持及保障，公司从各项目部挑选出技术过硬的专业人员组建各类作战团队，如水电抢修队、供暖抢修队等，整合人力、物力、财力快速有效地处理各类突发事件。
（二）人力保障
各抢修小组由公司总部统一指挥，并负责抢修小组的人员联络、技术培训、实战练兵等日常管理工作。经过多次操练演习，抢修小组成员之间形成了一种良好的默契，平时工作在各自的服务岗位上，一旦接到需要支援的抢修任务，会按照要求以最快速度集结起来到达事故现场，合力解决工程难题。小组成员所在项目部将服从企业大局利益，给这些“急、难、险”任务提供方便，做好人力保障。
抢修队式的技术支持及保障示意图，如图2-1所示。
图2-1 抢修队式的技术支持及保障示意图
（三）物资保障
物业服务企业在内部范围内建立了一个流动的大库房，把各项目部所拥有的现代化专业维修工具集中公用，因需调配实现资源共享。在人员配备到位的情况下保证物资配备到位，并为物资搬运提供必要的交通运输。同时，抢修小组可根据任务的物资需要，直接向公司总部报请采购计划，简化报批手续流程，保证所需物资的快速配备到位。
（四）资金保障
物业服务企业在各项目部及公司总部都设有备用金，以保证各单位在紧急情况下的资金使用。发生较大数额的资金使用时，抢修小组可以汇集各单位的备用金暂为借用。此外，抢修小组还可根据任务需要直接向财务部门及公司总部报请资金需求，由主管领导在短时间内调配别处资金补给。
第四节 物业服务合同文书拟定指南
以下是相关物业服务合同示例，供读者参考。
一、前期物业服务合同（示范文本）
合同编号：
开发建设单位（甲方）：__________________
物业服务企业（乙方）：__________________
说明
1.本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，供开发房地产开发商选聘物业服务企业时使用。
2.本合同文本中所称前期物业服务，是指开发建设单位通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照前期物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。
3.本合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。[]中选择内容，以画√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位画×，以示删除。
4.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订时认真核对合同内容。
北京市前期物业服务合同
开发建设单位（甲方）：__________________
营业执照注册号：__________________
企业资质证书号：__________________
组织机构代码：__________________
法定代表人：__________________联系电话：__________________
委托代理人：__________________联系电话：__________________
通信地址：__________________
邮政编码：__________________
物业服务企业（乙方）：__________________
营业执照注册号：__________________
企业资质证书号：__________________
组织机构代码：__________________
法定代表人：__________________联系电话：__________________
委托代理人：__________________联系电话：__________________
通信地址：__________________
邮政编码：__________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，甲方以[公开招标方式][邀请招标方式][协议方式]选聘乙方提供前期物业服务，订立本合同。
第一部分 物业项目基本情况
第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下。
名称：[地名核准名称][暂定名]__________________。
类型：[普通住宅][经济适用住房][公寓][别墅][办公][商业]__________________。
坐落位置：____区（县）______________路（街）__________________。
建筑面积：[预测面积][实测面积][房屋所有权证记载面积]__________平方米。
区域四至：
东至__________________；
南至__________________；
西至__________________；
北至__________________。
规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、附件二（以实际验收清单为准）。
第二部分 物业服务内容
第二条 甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围如下。
1.对已接收的物业进行维护。
2.做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）。
3.协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。
以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。
第三条 业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容。
1.制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。
2.物业公用部位的日常维修、养护和管理。公用部位明细见附件三。
3.物业公用设施设备的日常维修养护、运行和管理。公用设施设备明细见附件四。
4.公共绿地、景观的养护。
5.清洁服务，包括物业公用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。
6.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。
7.协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
8.消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。
9.负责编制物业公用部位、公用设施设备、绿化的年度维修养护方案。
10.按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。
11.发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。
12.制订预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。
13.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。
14.其他服务事项：________________________________________________________________________。
第三部分 物业服务标准
第四条 乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。
双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务标准》中规定的相应要求。
第四部分 物业服务期限
第五条 前期物业服务期限为[2] 年，自 年 月 日至 年 月 日。
第五部分 物业服务费用
第六条 本物业区域物业服务收费选择[包干制][酬金制]方式。
第七条 包干制。
1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下
[多层住宅]：__________________元/平方米/月。
[高层住宅]：__________________元/平方米/月。
[别墅]：__________________元/平方米/月。
[办公楼]：__________________元/平方米/月。
[商业物业]：__________________元/平方米/月。
[会所]：__________________元/平方米/月。______物业：__________________元/平方米/月。
2.实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。
3.乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。
第八条 酬金制。
1.物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下。
[多层住宅]：__________________元/平方米/月。
[高层住宅]：__________________元/平方米/月。
[别墅]：__________________元/平方米/月。
[办公楼]：__________________元/平方米/月。
[商业物业]：__________________元/平方米/月。
[会所]：__________________元/平方米/月。
_________物业：__________________元/平方米/月。
2.物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务支出包括以下部分：
（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
（2）物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。
（3）物业区域内清洁卫生费用。
（4）物业区域内绿化养护费用。
（5）物业区域内秩序维护费用。
（6）乙方办公费用。
（7）乙方企业固定资产折旧。
（8）物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。
（9）其他费用：。
3.乙方采取以下第________种方式提取酬金：
（1）[每季][每半年][每年] 计 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）[每季][每半年][每年] ，从预收的物业服务资金中按 %的比例提取。
4.物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。
5.乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[季][半年] 向全体业主公布物业服务资金的使用情况。
第九条 物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付[季度][半年]的物业服务费。此后按[季度][半年][一年] 交纳，具体时间为 。
第十条 业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，乙方不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。
如收取装饰装修押金的，未造成公用部位、公用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将押金全额退还。
第十一条 停车服务费按露天停车场车位_______元/个/月、地下停车库、停车楼车位_______元/个/月的标准收取。
乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
第十二条 乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。
业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。
第十三条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。
第六部分 权利与义务
第十四条 甲方的权利义务。
1.审定乙方制订的物业服务方案，并监督实施。
2.在办理业主入住_______日前，提供符合办公要求的物业管理用房，建筑面积约为_______平方米，位置为。
3.在办理业主入住后[3个月] 月内，向乙方移交本物业的竣工总平面图；在办理业主入住[30日] 日前，向乙方移交本物业的其他相关资料。资料清单见附件六。
4.在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后[5日] 日内，负责与乙方一起对公用部位和公用设施设备逐项进行验收，登记列表，并经双方[签字][盖章] 确认。
5.提供物业公用部位、公用设施设备的工程验收资料，并按照质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。
6.按规划设计要求，为业主户内配置[电卡式计量表][燃气的输卡式计量表][远程抄送式水表] ；各个分区[独立单独计量] ，例如，[楼道照明][车库][庭院照明][动力用电][电梯][水泵] 等单独计量的电表；使用临水、临电的，应当按物业的性质承担相应的费用差价。
7.解决开发建设遗留问题。
8.配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。
9.按时交纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。
10.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第十五条 乙方的权利义务。
1.在办理业主入住手续30日前，向甲方提交本物业的入住工作计划。
2.根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。
3.可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。
4.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。
5.及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
6.对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。
7.不得擅自将业主所有的公用部位、公用设施设备用于经营活动；将其用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有关法律规定并征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，并每半年公布收益情况，接受业主监督；所得收益归相关业主所有，分配及使用由相关业主共同约定。
8.不得擅自占用本物业区域的公用部位、公用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。
确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制订施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。
9.本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方及相关业主协商解决。
10.属于甲方保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，乙方应当给予协助，并对施工现场提出管理要求。
11.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第十六条 业主（包括仍有未售出房屋的甲方）的权利义务。
1.对本物业区域内的物业服务事项有知情权。
2.对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。
3.有权聘请专业机构对酬金制收费方式的物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计。
4.有权监督本物业区域内公用部位、公用设施设备的经营收益及使用情况。
5.配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。
6.按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。
7.按照约定交纳物业服务费与特约服务费。
8.有关法律、法规和《临时管理规约》规定的其他权利义务。
第七部分 合同终止
第十七条 甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方。
第十八条 服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效3个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，本合同自动终止；乙方应当在本合同终止前移交物业管理用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业公用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域。
第十九条 本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。
第二十条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；乙方应当协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。
第八部分 违约责任
第二十一条 由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。
乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[服务剩余期限物业服务总费用] 的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用] 的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五] 的标准承担相应的滞纳金。
第二十二条 除本合同第七部分规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；给对方或业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。
第二十三条 除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。
第二十四条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
第二十五条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管和水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。
第二十六条 乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任。
1.由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。
2.因维修养护本物业区域内的公用部位、公用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止公用设施设备使用等造成损失的。
3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通信、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。
第九部分 争议解决
第二十七条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决。
1.向有管辖权的人民法院提起诉讼。
2.向[北京仲裁委员会][中国国际经济贸易仲裁委员会]或_______申请仲裁。
第十部分 附则
第二十八条 双方约定自首户业主入住前[30日]日，乙方根据甲方的委托，办理承接验收手续。
第二十九条 对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。
第三十条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同和《临时管理规约》的内容相抵触。
第三十一条 本合同正本连同附件一式_______份，甲方、乙方、_______各执一份，具有同等法律效力。以招投标方式选聘物业服务企业的，须在招投标备案时提交主管部门一份。
第三十二条 本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效，并作为《商品房预售合同》或《商品房现房买卖合同》的附件。
第三十三条 其他约定：_______
____________________________
____________________________
____________________________
____________________________。
甲方： 乙方：
授权代表： 授权代表：
签订日期：年 月 日 年 月 日
附件：
1.规划平面图。
2.物业构成明细。
3.物业公用部位明细。
4.物业公用设施设备明细。
5.物业服务标准。
6.移交资料清单。
7.违约责任约定。
附件一 规划平面图
（略）
附件二 物业构成明细
物业构成明细
附件三 物业公用部位明细
1.房屋承重结构。
2.房屋主体结构。
3.公共门厅。
4.公共走廊。
5.公共楼梯间。
6.内天井。
7.户外墙面。
8.屋面。
9.传达室。
10._______。
附件四 物业公用设施设备明细
1.电梯：
垂直梯；
扶梯；
_______。
2.绿化率：_______% ；
楼间、集中绿地；
砖石铺装；
______________。
3.区域内市政：
市政供暖采暖及生活热水系统_______ ；
[道路][楼间甬路]；
[室外上下水管道]；
[沟渠]；
[蓄水池]；
[化粪池]；
[污水井]；
[雨水井]；
变配电系统包括 _______；
高压双路供电电源 _______；
公共照明设施[路灯]个；[草坪灯]个；[ ]个；
[物业区域的外围护栏及围墙]；
[高压水泵][高压水箱] 个；
[污水泵]；
[中水及设备系统]；
[ ]_____________________。
4.[燃气调节站]______________。
5.消防设施包括______________。
6.监控设施包括______________。
7.避雷设施包括______________。
8.空调设备：[中央空调系统]使用范围_______。
9.电视公用天线。
10.电脑网络线。
11.电信电话。
12.地下机动车库_______平方米。
13.地上机动车停车场_______平方米。
14.非机动车库_______平方米。
15.垃圾中转站。
16.信报箱。
17.公用设施设备用房_______平方米。
18.物业管理用房_______平方米。
19._____________________。
附件五 物业服务标准
（略）
附件六 移交资料清单
1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图。
2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书][住宅使用说明书]______________。
4.相关专业部门验收资料。
5.房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）。
6.供水、供暖的试压报告。
7.实测面积报告。
8.物业服务所需的其他资料______________。
附件七 违约责任约定
（略）
二、物业服务合同（示范文本）
合同编号：
甲方（委托方）：_____________________
乙方（物业服务企业）：___________________
说明
1.本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，供业主委员会或业主与物业服务企业签约时使用。
2.本合同文本中所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。
3.本合同文本[ ]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。[ ]中选择内容，以画√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位画×，以示删除。
4.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订时认真核对合同内容。
北京市物业服务合同
委托方（甲方）：______________[业主委员会][业主]
委托方登记号（身份证号）：______________
通信地址：_______联系电话：_______
邮政编码：_______
物业服务企业（乙方）_______：
营业执照注册号：_______
企业资质证书号：_______
组织机构代码：_______
法定代表人：_______联系电话：_______
委托代理人：_______联系电话：_______
通信地址：______________
邮政编码：______________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜，协商订立本合同。
第一部分 物业项目基本情况
第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下。
名称：[地名核准名称][暂定名]_______。
类型：[普通住宅][经济适用住房][公寓][别墅][办公][商业]______________。
坐落位置： 区（县） 路（街）。
建筑面积：[预测面积][实测面积][房屋所有权证记载面积] 平方米。
区域四至：
东至______________；
南至______________；
西至______________；
北至______________。
规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、附件二（以实际验收清单为准）。
第二部分 物业服务内容
第二条 物业交接。
1.甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由乙方承担。
2.原物业服务企业应当在约定时点将物业区域内的档案资料（见附件六）、物业管理用房及属于本物业区域内的物业公用设施设备、公共区域移交给乙方，由甲方、乙方和原物业服务企业进行逐项查验接收，并由三方签字确认。
3.甲乙双方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。
第三条 乙方应当提供的物业服务包括以下内容。
1.制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。
2.物业公用部位的日常维修、养护和管理。公用部位明细见附件三。
3.物业公用设施设备的日常维修养护、运行和管理。公用设施设备明细见附件四。
4.公共绿地、景观的养护。
5.清洁服务，包括物业公用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。
6.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。
7.协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
8.消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。
9.负责编制物业公用部位、公用设施设备、绿化的年度维修养护方案。
10.按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。
11.对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。
12.制订预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。
13.设立服务监督电话，并在物业区域内公示。
14.其他服务事项：______________。
____________________________。
第三部分 物业服务标准
第四条 乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。
双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务标准》中规定的相应要求。
第四部分 物业服务期限
第五条 物业服务期限为_____年，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。
第五部分 物业服务相关费用
第六条 本物业区域物业服务收费方式为：［包干制］［酬金制］。
第七条 包干制。
1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下
[多层住宅]：_____元/平方米/月。
[高层住宅]：_____元/平方米/月。
[别墅]：_____元/平方米/月。
[办公楼]：_____元/平方米/月。
[商业物业]：_____元/平方米/月。
[会所]：_____元/平方米/月。
_____物业：_____元/平方米/月。
2.实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。
3.乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。
第八条 酬金制。
1.物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下。
[多层住宅]：_____元/平方米/月。
[高层住宅]：_____元/平方米/月。
[别墅]：_____元/平方米/月。
[办公楼]：_____元/平方米/月。
[商业物业]：_____元/平方米/月。
[会所]：_____元/平方米/月。
_____物业：_____元/平方米/月。
2.物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务支出包括以下部分：
（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
（2）物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。
（3）物业区域内清洁卫生费用。
（4）物业区域内绿化养护费用。
（5）物业区域内秩序维护费用。
（6）乙方办公费用。
（7）乙方企业固定资产折旧。
（8）物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用。
（9）业主同意的其他费用：__________。
3.乙方采取以下第_____种方式提取酬金：
（1）[每季][每半年][每年] 计 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）[每季][每半年][每年] 从预收的物业服务资金中按 %的比例提取。
4.物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。
5.乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[季][半年] 向全体业主公布物业服务资金的收支情况；同时，双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，聘请费用由[甲方承担][乙方承担][甲乙共同承担]。
第九条 业主应当按[季度][半年] 交纳物业服务费，每次交费的具体时间为 。
物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。
第十条 业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取装饰装修服务费外，乙方不得另行收取装修垃圾清运费、施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等与装饰装修有关的费用。
如收取装饰装修押金的，未造成公用部位、公用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将押金全额退还。
第十一条 停车服务费按露天停车场车位_____元/个/月、地下停车库、停车楼车位_____元/个/月的标准收取。
乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
第十二条 乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。
业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。
第十三条 物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。
第六部分 公用部位、公用设施收益及分配
第十四条 乙方经营归业主所有的公用部位、公用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。
第十五条 乙方经营归业主所有的公用部位、公用设施设备所得收益归业主所有，可按下列第_____种方式使用：
1.补充专项维修资金，分摊到户。
2.抵减下一年度物业服务费，分摊到户。
3.业主大会表决。
第七部分 双方权利与义务
第十六条 甲方的权利义务。
1.有权审定乙方制订的物业服务方案，并监督实施。
2.对本物业区域内的物业服务事项有知情权。
3.对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。
4.有权监督本物业区域内公用部位、公用设施的收益使用情况。
5.有权组织物业服务满意度调查。
6.在乙方办理入住_____日前，提供符合办公要求的物业管理用房，建筑面积约为_____平方米，位置为_____。
7.负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。
8.配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。
9.按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。
10.按照约定交纳物业服务费与特约服务费；对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的业主或物业使用人，督促其交纳。
11.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第十七条 乙方的权利义务。
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。
2.可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。
3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。
4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
5.对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。
6.不得擅自占用本物业区域内的公用部位、公用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。
确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制订施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。
7.本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。
8.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第八部分 合同终止
第十八条 甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。
第十九条 服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。
双方同意续签，应当在服务期限届满前_____日内签订新的物业服务合同。
第二十条 服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。
第二十一条 本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月；双方的权利义务继续按本合同执行。
第二十二条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。
第九部分 违约责任
第二十三条 业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五] 的标准承担相应的滞纳金。
乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[剩余期限物业服务总费用] 的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用] 的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
第二十四条 除本合同第八部分规定的合同终止情形外，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。
第二十五条 除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。
第二十六条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
第二十七条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管和水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。
第二十八条 乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：
1.由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的。
2.因维修养护本物业区域内的物业公用部位、公用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止公用设施设备使用等造成损失的。
3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通信、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。
第十部分 争议解决
第二十九条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决。
1.向有管辖权的人民法院提起诉讼。
2.向[北京仲裁委员会][中国国际经济贸易仲裁委员会]或_____申请仲裁。
第十一部分 附则
第三十条 对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。
第三十一条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《管理规约》的内容相抵触。
第三十二条 本合同正本连同附件一式_____份，甲方、乙方、_____各执一份，具有同等法律效力。
第三十三条 本合同经甲乙双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。
第三十四条 其他约定：__________
______________________________
______________________________
______________________________。
甲方： 乙方：
授权代表： 授权代表：
签订日期：年 月 日 年 月 日
附件：
1.规划平面图。
2.物业构成明细。
3.物业公用部位明细。
4.物业公用设施设备明细。
5.物业服务标准。
6.移交资料清单。
7.违约责任约定。
附件一 规划平面图
（略）
附件二 物业构成明细
物业构成明细
附件三 物业公用部位明细
1.房屋承重结构。
2.房屋主体结构。
3.公共门厅。
4.公共走廊。
5.公共楼梯间。
6.内天井。
7.户外墙面。
8.屋面。
9.传达室。
10._____。
附件四 物业公用设施设备明细
1.电梯：
垂直梯；
扶梯；
__________。
2.绿化率：_____% ；
楼间、集中绿地；
砖石铺装；
__________。
3.区域内市政：
市政供暖采暖及生活热水系统 _____；
[道路] [楼间甬路]；
[室外上下水管道]；
[沟渠]；
[蓄水池]；
[化粪池]；
[污水井]；
[雨水井]；
变配电系统包括 __________；
高压双路供电电源 __________；
公共照明设施[路灯] 个；[草坪灯] 个；[ ] 个；
[物业区域的外围护栏及围墙]；
[高压水泵] [高压水箱]_____个；
[污水泵]；
[中水及设备系统]；
[ ]_______________。
4.[燃气调节站]_____。
5.消防设施包括_____。
6.监控设施包括_____。
7.避雷设施包括_____。
8.空调设备：[中央空调系统]使用范围_____。
9.电视公用天线。
10.计算机网络线。
11.电信电话。
12.地下机动车库_____平方米。
13.地上机动车停车场_____平方米。
14.非机动车库_____平方米。
15.垃圾中转站。
16.信报箱。
17.公用设施设备用房_____平方米。
18.物业管理用房_____平方米。
19._____。
附件五 物业服务标准
（略）
附件六 移交资料清单
1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图。
2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书][住宅使用说明书]__________。
4.相关专业部门验收资料。
5.房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）。
6.供水、供暖的试压报告。
7.实测面积报告。
8.物业服务所需要的其他资料_____。
附件七 违约责任约定
（略）
三、住宅小区物业服务合同（示例）
本协议当事人
甲方：____________________
乙方：____________________
甲方是指：购房人（业主）/使用人
乙方是指：房地产开发单位或其委托的物业服务企业
本物业名称：_______________
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：_____
乙方所购房屋基本情况：_______________
类型：_________________________
坐落位置：____________________
建筑面积：_______________平方米
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业服务相关事宜达成如下协议。
第一章 物业项目基本情况
第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下。
名称：____________________
类型：普通住宅
坐落位置：区（县）路（街）
占地面积：_______________平方米
建筑面积：_______________平方米
区域四至：
东至_______________；
南至_______________；
西至_______________；
北至_______________。
第二章 委托物业服务内容
乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二条 本物业公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括但不限于公用的上下水管道、落水管、垃圾间、烟囱、公用照明设施、天线接收系统、避雷装置、暖气干线、保安系统、中央监控系统、中央空调系统、天然气系统、加压供水设备、配电系统、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘（计费电表除外）之间的供电线路、楼内消防设施设备、电梯等。
第三条 本物业公用部位的维修、养护和管理，包括但不限于物业管理用房、道路、空地、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、变配电系统、室外泵房、路灯、自行车房、地上、地下停车场、物业服务区域的外维护设备、配电系统、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘（计费电表除外）之间的供电线路、楼内消防设施设备、电梯等。
第四条 公用设备设施的节能管理。
本物业的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括底层非商务公寓配套、人防通道及出口等。
第五条 公用绿地、花木、水景、建筑小品等的养护与管理，以及物业园艺保养及节日装饰。
第六条 公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物公用部位。
第七条 全面负责安排及监控甲方及其他业主装修施工。
第八条 负责处理甲方或其他业主向乙方提出有关物业服务方面的投诉。
第九条 制订并完善紧急事件处理方案。
第十条 交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。
第十一条 配合和协助当地公安机关进行消防安全监控和巡视等保安工作，开展物业服务的公共秩序维护工作。
第十二条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十三条 建立并保管物业服务档案、资料（包括工程建设竣工资料、业主资料）等。
第十四条 负责政府相关部门要求的所有与物业相关的设备设施的验收、年检工作并取得运行许可证或验收合格证。
第十五条 负责物业的环境卫生、绿化、社会秩序。
第十六条 环境卫生。
1.本物业的公共区域保洁实行每日全面标准化保洁（各楼层通道电梯厅和楼梯台阶、楼梯扶手、防火门、消火栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等）。
2.对本物业公共区域重点部位（大堂、电梯口、电梯轿箱、烟灰缸等）实行每日保洁。
3.在夏季等蚊、蝇孳生季节按实际情况进行消杀，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次；乙方事先做出通知及防护安排，确保操作人员和业主安全，不干扰业主正常生活。
4.禁止或规劝业主违反相关规定饲养宠物、家畜、家禽之行为，协助相关部门对有关情况进行管理，依据《临时管理规约》等文件对业主滋扰其他业主的行为进行规劝。
第十七条 秩序维护服务。
1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。
2.制定并执行相应的安全管理制度，保存值班巡逻记录。
3.据本物业特点及重点管理区域等情况设置秩序维护岗位，制订相应安全巡逻方案（包括定期调整巡逻方案以减少安全管理漏洞）。
4.制订本物业紧急事件处理方案。
5.定期组织消防疏散演习。
6.定期对物业员工进行培训，提高员工对紧急事件的准确、快速处理能力，发生相应紧急事件时尽可能减小破坏和损失的程度。
第十八条 有关本物业交通秩序与车辆停放。
1.有较为完善的车辆管理及停车场管理制度。
2.维护项目交通标志的清洁。
3.维持交通秩序；对车辆没有及时上锁及乱停乱放现象予以善意提醒及规劝。
4.发现偷盗车辆、破坏交通设施行为要及时制止，可视情节向公安部门汇报。
第十九条 房屋装饰装修管理：制定相应装饰装修管理规定并监督实施。
第三章 委托管理期限
第二十条 委托管理期限为_____年。自_____年_____月_____日_____时起至_____年_____月_____日_____时止。
第四章 双方权利义务
第二十一条 甲方的权利。
1.甲方依法对该单元享有占有、使用、收益和处分权，包括出售、转让、抵押或以其他方式处置或变卖，但该处理须严格遵照《临时管理规约》（以下简称为《临时管理规约》）及其他有关约定，且不得妨碍其他业主（业主是指业主、购房人、租户、其他物业使用人等）正常使用物业。
2.按《临时管理规约》规定，甲方仅对本物业范围内的公共区域、公用部位及公用设施设备享有公共使用权。
3.可根据《临时管理规约》维护自身的合法权益。
4.可根据《临时管理规约》条款监督乙方及其管理人员的工作。但甲方无权直接处理乙方工作人员，任何投诉可向乙方以书面方式提出，由乙方采取其认为合适的必要行动。
5.在不影响本物业建筑结构、机电设备及外貌整体观瞻，并获得乙方书面同意及符合国家规定、《临时管理规约》及其他物业服务有关规定的情况下，甲方有权对该单元进行内部装修。
第二十二条 甲方的义务。
1.甲方应遵守法律、法规的规定，按照有利于本物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。对于甲方违反《临时管理规约》或其他物业服务相关规定而损害物业服务秩序、业主公共利益及其他违反规约的行为，乙方可直接向本物业所在地人民法院提起诉讼。
2.甲方应按《商品房买卖合同》约定的房屋用途规定使用物业。
3.若甲方将该单元出租或以其他方式将该单元交由其他第三人使用的，应保证第三人同样严格遵守和履行本协议中甲方义务、《临时管理规约》及物业服务相关规定，并与第三人对此承担连带责任。
4.甲方承诺在将其单元出租、出售、转让、赠与或以其他方式处置给第三人时，应至少提前3天书面通知乙方，且甲方在乙方接到第三人签署遵守《临时管理规约》及物业服务其他规定的书面承诺书前，不论该单元是否已出租、出售、转让、赠与或以其他方式处置给第三人，甲方仍须承担《临时管理规约》、物业服务其他规定中约定的甲方责任，包括支付所有物业服务费及其他有关费用。甲方须保证第三人严格遵守和履行本协议中甲方义务、《临时管理规约》及物业服务其他规定。否则，应与第三人向乙方、开发商及其他业主承担连带责任。
5.甲方对该单元进行装修，须严格按照乙方所制定的装修管理有关规定（例如装修手册等），并同意在装修期间乙方有权进入该单元检查装修是否违反有关规定。该装修直接或间接引起的所有诉讼、索偿及费用等完全由该甲方负责。甲方应保证：
（1）在装修前，应至少提前7个工作日向乙方提供装修方案由乙方进行审核，并自行向政府有关部门办理装修手续，按有关部门批准的施工图及设计方案进行施工。
（2）不损坏本物业公用部位、公用设施设备或损害其他业主权益等。
（3）不在本物业乱堆放或遗留装修物料、垃圾。
（4）不影响相邻房屋的正常使用及本物业整体外观。
（5）不影响或妨碍相邻业主的正常生活。
6.甲方须遵守法律、法规、《临时管理规约》及其他物业服务相关规章制度。
7.甲方须依照《临时管理规约》及物业服务的规定，按时交纳该单元的物业服务费、物业服务公共维修基金及应付的水、电、燃气、通信等公共事业费用以及其他特殊服务费用（如有）。
8.该单元水、电、燃气、通信等公共事业费用以实际用量收取，未经乙方书面同意，甲方不得对水、电、气表及其他设备进行任何改动。
9.消防系统由乙方集中管理，未经乙方事先书面同意，甲方不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施，不得破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误报警，不得占用、堵塞消防通道，否则对此造成所有损失及政府处罚等均由该甲方承担。甲方应遵守并确保其雇员、访客、顾客、代理人、特许经营人或承包商等遵守有关政府消防安全法规和并配合乙方共同维护园区的消防安全。
10.当公用设备设施处于该单元内需物业维修更换、检查时，甲方有义务配合并为乙方提供工作便利条件。
11.甲方应承担该单元内甲方自行提供的设备设施及进入该单元供甲方使用的设施设备的修理或更新改造义务，如甲方不履行该义务，由此造成的损失由该甲方负责。
12.甲方应自行为该单元及装饰物、财产等购买相关保险；如甲方的行为影响本物业整体保险的有效性，所产生的一切后果由甲方承担责任。
13.甲方对其家属、访客、代理人、雇工、承租人及其他使用人的疏忽和错误承担相应的责任。
14.甲方不得在该单元任何部位做标志、涂画、钻孔或以任何方式损害该单元外观。未经开发商及乙方书面批准，甲方一律不得在该单元以外本物业的任何部位添置、安装任何标志、广告牌、张贴物、布告、广告、旗帜、信函、杆子、标牌和刻印等；在该单元内添加、树立或安装的任何标志、广告牌、张贴物、布告、广告、旗帜、信函、杆子、标牌和刻印等不得从室外被看见；不得设置任何外部电台、电视或其他无线或卫星装置、凉棚、花架、铁栅栏或其他任何突出物。
15.乙方负责本物业停车场（库）的管理，甲方须遵守乙方的管理规定，并按时交纳相关费用。
16.甲方及其访客、使用人必须严格按照《临时管理规约》之规定使用物业，不得有违反行为，并对其单元的访客、使用人的行为负责。
第二十三条 乙方的权利。
1.根据《临时管理规约》制定本物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并对本物业内公用部位和公用设施进行有效的管理、维护和修缮。
2.以批评、规劝、发函等必要措施监督、制止甲方、业主及其他人违反《临时管理规约》和物业服务规章制度的行为。
3.对本物业进行物业服务，有权于任何时间检查、视察本物业；为检查、维修及保养本物业任何部分及设施，有权携带一切必需的设备、机器及器具进入本物业任何一部分，如为行使临时管理规约的权利及履行临时管理规约的义务，可进入该单元，但事前须先在合理时间内通知并取得甲方同意（紧急情况除外）。
4.依照《临时管理规约》及物业服务其他规定等向业主或物业使用人收取物业服务费以及相关费用。
5.协助有关部门对本物业的治安、交通、消防等事项进行管理。
6.要求开发商履行开发商应尽的保修责任。
7.有权对违反本物业服务规定或停车场管理规则的车辆进行合理处置，并要求车主向乙方交纳该处置的费用。
8.乙方可为全体业主的共同利益，作为全体业主的代表参与诉讼或仲裁活动，有关费用从物业服务账户中支出。
9.自房屋交付或视为交付之日起（以二者较早者为准）管理本物业的物业服务财务。
（1）根据开发商或业主委员会的授权负责本物业的物业财务管理及账务处理，合理开支，确保有足够资金维持必要的开支。
（2）财务管理包括编制年度管理预算及使该物业开支及运作控制在此预算范围内。首年度预算由乙方根据《临时管理规约》制定，财政年度为每年公历的1月1日至同年12月31日。第一个财政年度自房屋交付或视为交付之日起（以二者较早者为准）起至同年12月31日止。
（3）财政年度会计报告须于每个财政年度完结日起6个月内由乙方委托会计师事务所核算。
（4）按规定要求甲方如期履行付款责任，对违反规定者发出适当通知后仍未履行的，乙方有权通过法律途径追索，相关费用从物业服务账户中支付。
（5）经开发商同意后，与政府部门、公共事业机构、承包商、专业服务机构等进行沟通，签订物业服务专项分包合同。
10.本协议规定之任何发给甲方的通知，可放在甲方在本物业所属信箱内，视为送达，如非以该单元地址为通信地址的，甲方应事先另行书面通知乙方，如未事先通知的，则以甲方与开发商签署的商品房买卖合同所显示的通信地址作为通知地址，以便乙方以挂号信邮寄或EMS方式通知甲方。乙方使用上述方式发给甲方的通知应该视为合适及足够，以视为送达。送出及邮出3日后，即视为送达。乙方所有通告/公告均在本物业公共区域张贴、公布，发布7日后视为甲方/物业使用人均已知晓。
11.乙方根据《临时管理规约》做出的决定对所有甲方或其他业主均有法律约束力。
12.乙方及其雇员在下列情况下造成的损失无须对甲方或其他业主负责。
（1）因不可抗力或政府行为导致物业服务中断的。
（2）已履行《临时管理规约》约定义务，但因本物业本身固有瑕疵造成损失的。
（3）因维修养护本物业公用部位、公用设施设备需要且事先已告知甲方和物业使用人，维修养护期间停水、停电、停止公用设施设备使用等造成损失的。
（4）因非乙方的故意、疏忽或过失，造成本物业内的电梯、空调、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视及其他公用设施设备运行障碍或任何其他服务有缺陷、故障或中断，造成损失的。
（5）因非乙方的故意、疏忽或过失造成本物业任何地方的气、烟、火、水或任何其他物质的溢漏或由于火灾、暴风、暴雨、水灾、龙卷风、地震、瘟疫或其他自然灾害造成损失的。
（6）甲方欠交物业服务费用及其他费用期间的人身财产及其他相关损害。
（7）该单元专有部分因火灾、盗窃等所致的损害，但乙方或其雇员的故意、过失所致的，不在此列。
（8）其他非乙方责任造成的损失或索赔。
13.为维护公众、甲方、其他业主的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第二十四条 乙方的义务。
1.履行物业服务必要职责，以保持所有公用部位和公用设施设备（单元内除外）处于良好、清洁、卫生、安全的状态，及时定期安排垃圾清理，将所有垃圾清运出本物业，保证垃圾收集设备处于良好工作状态。
2.保持本物业公用部位上下水道、水管或其他管道清洁、畅通，防止堵塞所有公共地方，并在发生堵塞时排除障碍物。
3.在正常情况下保持所有公用部位及公用设施设备处于良好工作状态，及时更换公用部位中破损的玻璃、门窗或设备及破损的公用设施设备。保持物业的所有公用部位及公用设施设备包括但不限于物业消防系统、保安系统、电梯系统、电器系统、天然气系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常。
4.安排保养公用部位中消防设施，并使之符合政府有关法律、法规及相关政府部门的要求。
5.防止任何人未经乙方书面同意或违反《临时管理规约》、物业服务其他相关规定的规定而占用或使用公用部位及公用设施设备。
6.防止任何人对本物业公用部位或公用设施设备进行有害的变更及损害。
7.为公用部位和公用设施设备投保金额及险种做出建议，提交开发商做出决定，保险费用由物业服务账户中支付。
8.节日期间装饰本物业入口及其他公用部位包括灯光及其他饰物；保持公共地方的照明系统运作良好。
9.安排做好本物业的绿化及修葺，保持绿化维护良好。
10.在不违反《临时管理规约》、物业服务相关规定及其他约定的情况下，行使其他行为以便对物业妥善管理和维修。
11.对甲方或其他业主装修、大宗货物出入进行管理。
12.按国家及烟台当地有关规定及本协议约定提供物业服务。其中乙方提供的物业服务内容详见本协议第二条。
13.乙方应每年聘请注册会计师审核本物业年度财务收支报表，并张贴在本物业告示栏。
第五章 物业服务要求标准
第二十五条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到_____%。
1.房屋外观：________________________________________。
2.设备运行：___________________________________________。
3.房屋及设施、设备的维修、养护：________________________。
4.公共环境：___________________________________。
5.绿化：____________________________。
6.交通秩序：____________________________。
7.保安：___________________________________。
8.急修：___________________________________。
9.小修：___________________________________。
第六章 物业服务相关费用
第二十六条 物业服务费（不包括本物业公用部位和公用设施设备大中修、更新、改造的费用）。
1.物业服务费自房屋交付或视为交付之日起（以二者较早者为准）开始计收。
2.住宅物业服务费单价：人民币_______元/月/平方米（包括人民币_______元/月/平方米设施设备维护费，电梯维护运行费及能源费用不包括在内）。电梯维护运行费收费标准由开发商与乙方共同测算并商定后另行向甲方提供，甲方须按标准缴纳相关费用。
3.空置房屋应按全额交纳物业服务费用。
4.甲方出租物业的，物业服务费由甲方交纳。
5.甲方转让物业时，须于办理房屋过户登记手续和移交前结清物业服务费及其他应付费用。
6.以上费用均按照单元建筑面积计算。
7.甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按自房屋交付或视为交付之日起（以二者较早者为准）应按费用的千分之一交纳滞纳金。
第二十七条 其他有偿服务费用（包括并不限于以下项目）。
1.车位及其使用管理服务费用：机动车停车位使用费、非机动车停车位使用费按照乙方制定并经物业所在地物价管理部门许可的收费标准收取。
2.卫星电视收费标准按照烟台市相关规定执行。
3.房屋装修管理押金：按照乙方制定的标准收取，乙方确认甲方或甲方委托的施工单位若无超出装修申请内容及违反临时管理规约、装修管理的相关规定的，该笔款项将于两周内无息返还。
4.对于特约的额外有偿服务，甲方须根据缴费标准和方式另行承担相应的服务费用。
第二十八条 代收代缴收费服务。
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、采暖费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不包含于物业服务费之内），收费标准按公用事业部门有关规定执行。
第二十九条 物业服务公共资金的缴存。
甲方须按相关规定缴存物业服务公共资金。物业服务公共资金不予退回，但甲方可将该基金在其所购单元转让、赠与、遗赠时转至承受人名下，物业服务公共资金不足首期交付的30%时，甲方应当追加。
第七章 违约责任
第三十条 乙方违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
第三十一条 甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
第三十二条 甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起以应付款为基数按每日千分之二交纳违约金。
第八章 附则
第三十三条 双方约定自本合同生效之日起_______天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
第三十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十六条 本合同正本连同附件_______页，一式三份，甲乙双方及物业服务行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十七条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并做善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十八条 在本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请_______市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第四十条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_______天前向对方提出书面意见。
第四十一条 本合同自签订之日起生效。
甲方（盖章）：______________乙方（盖章）：______________
代表人（签字）：______________代表人（签字）：______________
_______年_______月_______日 _______年_______月_______日
签订地点：______________签订地点：______________
附件：
1.本物业构成细目（略）。
2.本物业服务质量目标（略）。
3.本物业的管理方案（略）。
四、商业用房物业服务合同（示例）
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）
企业名称：______________
法定代表人：______________
委托代理人：______________
注册地址：______________
办公地址：______________
联系电话：______________
受委托方（以下简称乙方）
企业名称：______________
法定代表人：______________
委托代理人：______________
注册地址：______________
办公地址：______________
联系电话：______________
账号名称：______________
开户行：______________
账号：______________
根据《中华人民共和国合同法》以及国家、地方有关物业服务法律、法规和政策，在平等、自愿、协调一致基础上，就甲方委托乙方以酬金制为主，所列物业服务费用实行限额制的形式对_______实行全面及专业化之物业服务，订立本合同。
第二条 本合同中有关定义。
1.物业基本情况。
物业类型：（商业及办公）
坐落位置：_______市_______区_______路（街道）_______号
四至：______________
占地面积：______________平方米
建筑面积：______________平方米
2.业主。
指该物业持有人______________。
3.业主代表。
指业主所指定具有独立法人资格的企业，即_______本合同甲方。
第三条 本合同生效时，本物业的开发建设现状是：已通过综合验收_______，入住状况_______。
第二章 委托服务事项
第四条 委托物业服务范围。
1.委托物业服务范围包括：
（1）物业准备期阶段服务。
（2）物业全委托管理服务。
2.甲方须向乙方提供本合同限定范围之外的服务，则须另行支付乙方相应费用，具体收费标准由甲、乙双方另行协商
第五条 物业准备期阶段服务。
1.乙方自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，为期_______天，由乙方管理团队_______人（以实际到岗人数为准），根据项目实际情况和工作计划，提供甲方于该期间之物业服务交接阶段服务内容如下。
（1）乙方负责组建该物业之物业服务队伍，选派及聘用各级驻场物业服务员工。
（2）按照乙方管理需要和该物业特定情况制定交接文件，并定制项目部各项管理制度与工作程序。
（3）乙方在履行本合同期间制定并予以对外公示的全部管理制度及工作程序，均作为衡量乙方提供统一专业物业服务的标准。
（4）乙方验收该物业时，甲方应配合乙方对以下物业公用部位、公用设施设备进行查验：
①房屋建筑：包括房屋基础与承重结构、上下水主管、屋面（隔热、防水层）、墙面、地面、顶、楼梯间、公共通道、装饰工程等。
②设施设备：包括给排水系统、供电系统、供热系统、电梯系统、空调系统、保安消防监控系统、消防设施、电视天线系统等。
③室外工程：包括绿化景观、室外管网、道路设施、标牌、水景、照明等。
④幕墙系统及商业广告招牌。
（5）乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料复印件。
①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，非乙方账户支出的设备委托。
③保养合约。
④物业质量保修文件和物业使用说明文件。
⑤甲方认为必要的乙方进行管理所需的其他资料。
⑥经双方共同确认的文件。
（6）甲方保证本物业交付使用时符合国家规定的使用标准，按照国家规定及与业主约定（如有）的保修期限和保修范围承担物业的保修费用和责任。
2.物业保险。
乙方于_______年_______月_______日前拟订本物业之保险计划，具体操作将按照业主批准意见及本物业之实际建筑成本、租户类型、相关各项管理需求及保险行业规范模式运作。如业主批准，甲方负责投保，但甲乙双方均为被保险人。
3.财务安排。
（1）本项目物业服务酬金费用不进入项目账户计算。
（2）甲方同意以乙方统一制服样式作为本项目员工制服（不含外保）并于交接期中制作。
4.准备期物业服务费用及付款方式。
（1）乙方之准备期物业服务自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日，共计_______天，交接准备阶段内人员费用由甲方按本合同所列标准和比例于_______年_______月_______日前支付乙方。
（2）乙方将于物业服务之准备期发生费用乙方由管理账户直接支付。
（3）如甲方未能按期拨款予乙方，则乙方未能展开工作而对项目造成影响由甲方处理。
第六条 物业全委托管理服务。
1.物业服务一般事宜。
（1）乙方负责全权处理本项目公共区物业服务的小修养护、外判服务供应商的监督管理、保安、消防管理与服务、客户服务、对租户、业主代表在乙方服务范围内要求的回复及跟进。
（2）乙方负责按照本项目《二装管理手册》之要求安排及监控租户装修管理工作。
（3）乙方负责处理租户向乙方提出有关本物业服务中约定方面的投诉。
（4）乙方制订并完善紧急事件处理方案。
（5）乙方负责管理并保存甲方交付的本物业相关的工程图纸（复印件），租户档案、竣工验收资料或租户资料。
（6）乙方协助该物业内绿植管理及节日装饰工作。
（7）在保修期内，该物业各系统进行的改造工程（租户自行装修部分除外），甲方支付有关费用。甲方有权要求乙方代行小修养护义务。
2.维护管理。
（1）乙方将编制短期及长期修缮工作计划，建立机电设备维护之标准及品质定位，并备有各类设备的保养报表。
（2）按甲方交接各类设备设施类型甄选合适的保养承包商、专业公司处理定期维修保养计划，本项计划将由乙方提出需求，甲乙双方共同组织招标，并与选定厂商共同签署三方协议。费用由甲方直接支付，乙方负责协助与监督管理该专营公司工作。
（3）本物业的小修养护的管理，包括但不仅限于楼面、地面、屋顶、内外墙面、楼梯、楼梯间、走廊通道、门厅、设备层等。
（4）公用设施、设备的小修养护、运行及管理，包括但不仅限于公用的供排水管、落水管、公用照明、天线、中央空调、新风换气管道、烟道、天然气管道系统、多功能厅灯光音响及投影设备、会议室音响、暖气干线、水泵房、楼内消防设施设备、电梯、通信设施设备、保安监控设施设备等。
（5）附属建筑物、构筑物的小修养护和管理，包括但不仅限于道路、室外管线、化粪池、排水沟渠、人防工程、池、井、临时建筑等。
（6）围墙、栅栏、大门、照明设施、大厦外立面标志、广告字的养护与管理。由租户制作安装的广告牌匾，由乙方督促租户进行维护。
（7）安全保卫、维持公共秩序，包括安全监控、消防监控、巡视、门岗执勤以及涉及国家、社会安全的相关保卫工作，防盗、防消防隐患。
（8）为大厦内租户提供客户服务，包括但不仅限于收发信件、包裹，接受并及时处理客户投诉、报修，会议服务，水、电、气计量仪表查表、登记并提醒租户及时购买能源等。
（9）乙方应对业主和甲方在物业内的自用部位、经营处所及项目、自用设施及设备的维修、养护等提供服务。
①自用部位包括业主和甲方在本物业内的办公处所、人防工程、自用会议室、自用库房等管理用房。
②经营处所及项目包括但不限于商务中心、经营的会议室及库房。
③自用设施及设备包括上述自用部位、经营处所及项目区域。
（10）清洁管理。
①乙方对选聘的清洁公司进行监督管理，并制订本项目清洁服务计划及安排日常清洁工作。
②按照与选定的清洁公司所约定的内容进行公用环境卫生的监督，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、门窗、外墙的定期清洁、石材保养、门前三包等。
③垃圾清运、化粪池清淘由乙方直接委托管理，相关费用从乙方向租户所收取的二装管理费中支付，如遇不足以支付上述费用时由甲方补足差额部分。隔油池清淘由乙方监督管理，从甲方拨付的物业服务账户中支出。
（11）保安管理。
乙方将选聘专业、有资质的保安公司开展物业服务之公共秩序维护工作，并根据现场情况制订保安人员岗位、巡逻路线及保安方案，并提供安全保卫系统建议。
3.物业服务的财务事项。
（1）乙方于每年12月1日前制定该物业下一年度的全年收支预算，经甲方批准后执行，如该预算相应内容与本合同间存在重大变化，甲方有权终止本合同，但如国家相应政策标准修改导致相应内容改变，不视为发生重大变化。甲方有权定期派出财务人员进行核查。所有本合同中所载明的有关费用的物业服务支销从管理账户内拨出支付。
（2）乙方于次年1月31日前制定该物业上一年度的全年收支决算，经甲方批准后作为结算管理支出的依据。除人员工资类支出外，甲方批准乙方决算时，有权要求乙方出具相应支出的原始凭证（包括客户回单、派工单、财务凭证、票据等）核对。
（3）本合同终止时，双方应对物业服务账户内资金按本合同约定进行结算。
（4）甲、乙双方将为该物业共同建立独立的物业服务账户，并由甲乙双方共同签章后由乙方处理该账户一切开销事宜；乙方将于每月向甲方提交有关该收支的财务报表。
（5）在不违反预算和遵循本协议前提下，乙方有权处理该物业服务账户内的一切管理费收支、审批及处理权力。
（6）乙方在本物业的管理支出主要包括以下开支，年度总预算为人民币贰佰叁拾伍万元，如有超支，超支部分从乙方酬金中支付：预算外的物业服务支出由乙方向甲方提交支付申请，甲方审核后从物业服务账户内支付。
①管理服务人员的招聘、工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
②物业公用部位、公用设施设备的小修养护费用项目。
③本物业外围约200平方米的草坪维护。
④物业服务公共区域秩序维护费用。
⑤办公费用。
（7）用于本项目的如下费用，由甲方支付。
①维修保养外包项目，包括以下各项，但基本原则为大型设备设施主机维保维修检测：电梯维护检测费、板式换热器维保费、冷机组维保费、冷却塔维保费、空调系统的风道除尘费、压力容器检测费、柴油发电机维保费、消防监控主机维保费、保安监控主机维保费、高低压配电设备维保费、蓄电池维保更换费、避雷设备检测维保费、冷冻冷却水质处理（负氧钠等离子及日常用盐除外）费、水泵大中修费、生活水箱清洗费、楼宇控制维保费、相关仪器仪表检测费、自动门维修保养费、幕墙更换费、石材保养费、外墙清洗费。
②甲方拨付至乙方物业服务账户中的物业服务支出（酬金除外）相关的营业税金及附加。
③该项目公共区域及相关物业管理用房的供暖、制冷费用。
④建筑物内公共区域绿植摆设费用。
（8）物业服务账户支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；如物业服务账户中余额不足时，乙方应提前向甲方提交书面报告，甲方应在合理的期限内对乙方提交的报告进行审查和做出决定。
4.管理报告。
（1）乙方将向甲方提供每月物业服务工作报告，包括但不限于项目部月度工作计划执行情况、重大投诉跟进情况、工程维修保养等。
（2）单个租户可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务及其他特约服务，乙方收费标准应事先获得甲方书面批准。
（3）公用部位、公用设施设备的大、中修和更新改造费用由业主支出，不在管理费中列支。乙方负责制订该物业的大、中修计划，经甲方批准上报业主方后组织实施。
第三章 物业服务标准
第七条 乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务。
1.房屋外观完好，整洁、美观，房屋完好率必须达到95%以上；外墙应定期清洗，遇重大活动、节假日须做好清洁工作；保证符合相关部门对大厦夜景照明及标志系统的有关要求。
2.维修及时率必须达到100%，接到报修通知后，维修人员在10分钟内到达现场进行处理，合格率达到100%，并建立回访制度和回访记录。
3.房屋结构、装修及设备设施能够定期维修、养护，维修记录完整，保证所有设备24小时正常运行，若出现故障必须立即排除，无设备安全事故。
4.公共环境：公共场所、房屋公用部位卫生、整洁，认真履行门前三包义务。
5.交通秩序：正常，及时处置违章行为和客户投诉问题。
6.安保与消防：安保工作24小时监控，认真巡视，不留死角；无火险隐患，无因乙方管理失职所引致的偷盗、治安事件、火险等安全问题，公共秩序良好。
7.保证在对大厦的管理期间无重大投诉，定期对住户进行调查，满意率达95%以上。
8.乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
9.乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
10.在本合同履行期限内，甲方有权根据上述服务标准另行向乙方提出细化要求，乙方应予服从，但因此产生的费用由甲方另行承担，并至少于提出书面细化要求的同时支付上述费用于乙方。
第四章 物业服务费用付款方式
第八条 全委托管理付款方式。
1.物业服务酬金取费及付款方式。
2.每月人民币______万元整（RMB含营业税），年总额人民币______万元（含营业税）。于______年______月______日起每月首5日内支付上一月酬金。
3.本合同期满前三个月，双方应就是否续约进行协商，如双方同意续约，应于期满前一个月签订一份补充协议，确认续约的期限及有关合作条款，服务酬金照常支付，如双方未达成续约意向，则合同到期前三个月服务酬金暂不支付，于完成与甲方另聘公司交接工作后一次性支付。
第五章 双方权利和义务
第九条 甲方权利和义务。
1.甲方应按本合同约定之时间及金额，支付乙方管理酬金及相关费用。如甲方无故未履行支付合同约定金额责任超过1个月，则乙方有权停止服务，并终止合同，一切赔偿责任由甲方承担。
2.乙方所提供的与完成本合同项下工作有关的资料的所有权和涉及的著作权等知识产权的所有权属于乙方，甲方拥有该等资料和知识产权的使用权，可以用于与该物业有关的联系和审批等工作，但在未获得乙方的书面同意的前提下，甲方不应将该资料和知识产权用于甲方的其他项目或交给第三方使用。
3.独立享有业主合法授权的所有权利，承担相应义务。
4.按照已制订的《物业服务规约》监督乙方和承租人遵守和执行规约。
5.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，监督物业服务账户中的资金使用情况。
6.审定乙方提出的物业服务财务预算及决算、维修保养计划。
7.向乙方提供物业服务用设备设施、工具及物业服务办公室、消防中控室、保安监控室、配电值班室、冷冻站值班室、弱电值班室、调音值班室、楼宇自控值班室、车场警卫室等作为办公或管理用房（产权属业主方），由乙方免费使用。
8.甲方应提供乙方在未进入全委托阶段前派遣现场的服务人员办公用房、办公用品、电话、电脑、传真机、复印机等进行使用，但乙方不得处分。由甲方因履行本合同而购买、提供的全部设备、软件、物品、服务的所有权归甲方所有。
9.甲方按时签收乙方提供的物业服务工作报告、管理建议等文件。
10.甲方如对乙方物业服务有任何意见，均须以书面形式通知乙方。
11.甲方有权要求乙方更换派驻项目主管级以上人员。
12.非经乙方同意，甲方不得聘用经辞退或调岗的乙方主管级人员，也不得在合同期满（一年后）聘用曾为乙方派驻的主要管理人员。
13.如甲方延迟支付本项目运营费用引致劳动纠纷，则甲方负有连带责任，对由此造成的索赔，双方再行协商。
第十条 乙方权利和义务。
1.乙方有为甲方保守该物业之相关商业机密的义务。
2.乙方在履行本合同时，应当遵守国家及地方相关物业服务法律法规标准规范。
3.乙方从物业服务角度协助甲方与第三方洽谈有关牵涉物业服务事宜。
4.乙方将于合同期内每个月提交一份工作报告予甲方。
5.乙方应向甲方每年提出该项目有关物业服务方面的保值及增值建议，并协同甲方商讨可行性及协助实行。
6.根据有关法律法规及本协议的约定，制定物业服务制度（需包括部门职责、岗位职责、操作规程、紧急预案等内容）并负责实施，并接受甲方监督。
7.负责编制物业服务年度管理成本及预、决算报告，并报甲方审定。
8.负责编制本物业的年度维修养护计划，经双方议定报业主批准后由乙方组织实施。
9.根据现场实际情况，乙方负责提交大、中修计划供甲方参考。
10.乙方享有向大厦租户收取特约服务的相关费用（包括装修管理费、出入证工本费、入室有偿维修费、入室保洁费）的权利，收费标准需事先征得甲方书面同意。上述服务项目由乙方自行组织人员完成，并承担相关费用。
11.向租户告知物业使用的有关规定，当租户装修承租部位时，告知有关限制条件，审查装修图纸和相关报批手续，订立书面约定，并负责监督落实；进行施工现场管理，防火、防盗、防损坏，严格核定荷载、电量，保证大厦结构安全和设备设施正常运转；提醒施工队伍按照有关施工时间规定进行施工，严防影响其他租户正常办公和经营；在业主完成装修并消防验收合格后第二个工作日，乙方应立即向甲方移交二装图纸。
12.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。
13.本协议书终止，乙方必须向甲方移交本合同准备期间及全权委托管理阶段接受的全部物业服务档案资料、图纸及管理用房等。
14.乙方在本物业内负责管理的物业总经理变动，需书面征得甲方同意，且由乙方委任的物业总经理需征得甲方同意。
15.乙方向甲方提交的正式函件、通知、材料等均以书面形式为准，并应有甲方的签收记录，以此作为履行合同和结算费用的重要依据之一；甲方向乙方发出的日常工作函件可以发送至甲方在该物业内为乙方提供的办公用房及其联系电话、传真，但双方另有约定的除外。
16.车场管理收费权利及成本承担义务由双方另行签订的《车场管理委托协议》确定。
第六章 违约责任
第十一条 违约责任。
1.甲方违反本合同相关条款的约定，致使乙方的管理服务无法到达本合同约定的服务内容，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
2.如乙方未能达到本合同约定的服务标准，甲方有权酌情扣除乙方酬金；甲方有权随时按照本合同约定的服务标准检查乙方对本合同的履行情况（但如该检查涉及乙方提交或准备材料、文件，甲方应在检查前给予乙方合理的准备时间，并在不影响乙方正常工作的前提下进行），乙方应对不符合服务标准的情况（下称“服务问题”）及时改进，若：
（1）乙方连续两次未能对甲方提出的同一服务问题加以改进。
（2）甲方在3个月内累计4次发现同一类服务问题。
（3）发生经行政主管部门确认属实的有关物业服务方面的重大投诉。
（4）乙方同一类服务问题导致超过除甲方及关联方合谋外5名用户投诉，和/或给甲方或业主造成重大不良社会影响或经济损失，甲方有权立即终止合同并要求乙方赔偿相关损失。
3.尽管有上述约定，但在下列情况下，乙方无须负任何责任及赔偿。
（1）因不可抗力或政府行为导致物业服务中断的（中断期内不收取管理费、管理酬金等）。
（2）因维修养护物业公用部位、共同设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂停水、停电、停止公用设施设备使用等造成损失的。
（3）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通信、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的。
（4）出现其他非乙方责任造成的损失时，给业主、甲方或租户造成经济损失的，应由当事人依据相关法律规定向有关方直接处理，乙方予以协助。
（5）乙方对已经向甲方书面提示和/或通知并起到对第三方监督管理义务的，由甲方和第三方造成的缺陷和乙方尽管本着行业公允的准则尽职履行了合同义务，但仍无法避免造成的损失或索赔。
第七章 合同终止
第十二条 合同终止事由。
甲、乙双方同意根据下列情况提早2个月给予对方书面通知终止本合同。
1.甲、乙双方因重组或合并原因而被清盘。
2.在本合同履行过程中，由于本物业所在地发生战争、洪水、台风、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同之任何一方无法履行本合同规定之义务，遭受不可抗力之一方不承担违约责任。但迟延履约后发生不可抗力的，迟延履约一方不能免除责任。
遭受不可抗力一方在不可抗力事件发生后的15天内，应向对方出具经公证之有关权威部门的证明。不可抗力事件消除后，由双方协商确定是否恢复对本合同的继续履行。
3.本合同双方任何一方，由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而丧失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。
4.本协议项下物业，如甲方一旦整体出售，则甲方有权解除本合同，甲方将以书面形式向乙方通知不少于60天的解约期，乙方因该物业聘用员工的解聘费用及外判服务商费用由甲方支付（如有）。在此情况下，甲方有权在发出解约通知之日起清算物业服务账户及接管全部物业服务资料，发出解约通知之日后的任何物业支出均由甲方同意方为有效。未支出款项的所有权归甲方所有，但尚未支付的人员工资、福利及经济补偿金除外。
5.如甲方向租户承诺的有关该物业的软、硬件及向乙方支付的管理费用不能及时到位，以至影响乙方的管理服务，乙方将以书面形式通知甲方，如在30天内甲方仍无整改，则乙方将提前1个月以书面形式通知甲方终止本合同。乙方为履行物业服务责任，所代为选择的专业承包商产生的服务费用以及为该物业所聘用的员工的解聘及赔偿费用，由甲方支付。如甲方在乙方通知终止合同的期限内改正相应行为并书面知会乙方，乙方的终止通知视为未发出，双方应继续履行本合同。
6.除发生上述之情况及本合同另有约定外，立约双方在合同生效期间不得终止本合同。
第八章 争议解决
第十三条 争议解决。
1.凡因在履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应协商解决，协商不成，双方任何一方均有权向物业所在地人民法院提出诉讼。
2.本合同一方对另一方的任何违约及延误行为给予的任何内容、宽限或延缓行使根据本合同享有的权利或权力，不能视为该方对其权利和权力的放弃，也不能损害、影响或限制该方依据本合同和中国有关法律、法规应享有的一切权利和权力而单独或部分行使本合同项下的任何权利、权力或补救办法。
第九章 附则
第十四条 其他事项。
1.为保证甲、乙双方在合同有效期间的信息沟通便捷和有关事务的决定效率，双方应于本合同签订生效之日起三个工作日，书面指定一名联络人并通知对方，双方指定的该联络人在本合同有效期间内代表其指定方且指定方仅通过联络人进行与对方的通知、提出询问、答复、提出意见、协调、书面确认对方工作成果的完成等本合同履行的相关事项，指定方应对其指定的联络人的职务行为负责。
2.本合同双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面签订补充协议，有关的补充协议与本合同具有同等效力。甲方招标文件、乙方投标文件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力，若遇招标文件、投标文件与本合同不符的条款以本合同为准。
3.本合同制定是根据中华人民共和国的法律。
4.本合同自签署之日起生效，本合同正本一式四份，甲、乙双方各持两份具有同等法律效力。
5.本合同附件部分：本合同的附件、甲乙双方的营业执照、乙方物业资质证书也为本合同的有效组成部分，且并与本合同具有同等法律效力。
6.本合同的条目仅为方便阅读使用，不在任何形式上构成对其内条款的任何解释、限制或扩充。
附件一：租金、物业服务费及其他相关费用的收取标准及方式（略）。
附件二：管理支出构成及预算（略）。
附件三：车场管理委托协议（略）。
附件四：物业服务标准（略）。
甲方签章： 乙方签章：
代表人： 代表人：
年 月 日 年 月 日