案例五

老管家不走，新管家应该怎么办

由于原物业管理公司不履行前期物业服务合同，某小区业主委员会成立后，经过召开业主大会，并得到2/3的赞同，决定终止前期物业服务合同，重新选聘物业服务企业。经过招投标程序，业主委员会与金石物业管理公司于2004年1月15日签订物业服务合同，约定由金石物业管理公司对该小区进行物业管理，合同期为2004年2月1日起至2006年1月31日止。金石物业管理公司依约前往接管小区，原物业管理公司却不肯办理移交，致使合同无法履行。几天后，业主委员发现原物业管理公司悄然撤离了，而小区近百平方米的物业管理用房却铁将军把门。金石物业管理公司只好暂用业主委员会办公室开展工作，不仅办公面积狭小，而且连生活用水、上厕所等基本问题都得不到解决。业主委员会找到原物业管理公司要求首先归还物业管理用房，并且移交全部资料。不料原物业管理公司却振振有词：这套物业管理用房的产权还是开发商的，开发商想怎么处理就怎么处理；至于全部资料，是由公司自己收集整理的，没有义务移交给新物业管理公司。

案例分析

从本案例业主委员会代表全体业主解聘、选聘物业服务企业的全部过程看，应该说是符合物业管理条例要求的，业主委员会与金石物业管理公司签订的物业服务合同合法有效。原物业服务公司与开发商、业主所签订的前期物业服务合同，按照物业管理条例“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同是生效的，前期物业服务合同终止”之规定，应自动终止，原物业管理公司应按原合同要求，履约解聘，与金石物业管理公司做好项目移交工作。因此，原物业管理公司拒不归还、移交物业管理用房、全部资料的行为是非法的。

既然，原物业管理公司拒绝交接的行为是非法的，那么，金石物业管理公司是否就能强行要求原物业管理公司进行移交，或强制进入呢？答案是否定的。这是因为原物业管理公司与开发商、业主签订的前期物业服务合同，同金石物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同是两个各自独立的法律关系，两者之间不存在连带关系，原物业管理公司与金石物业管理公司不存在合同法律关系。因此，新物业管理公司在遇到原物业管理公司拒绝移交的情况时，没有权利强行要求原物业管理公司与其进行移交，而应要求业主委员会出面协调，解决矛盾。

关于本案例中物业管理用房问题，根据物业管理条例的规定，物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主，不是属于开发商的，开发商无权处理物业管理用房。

关于小区的全部资料，根据物业管理条例规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将其交还给业主委员会。

相关法规制度

《中华人民共和国民法通则》

第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

第六条 民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

第八十八条 合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。

第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百三十条 二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。

《中华人民共和国物权法》

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

《中华人民共和国侵权责任法》

第十五条 承担侵权责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）赔偿损失；

（七）赔礼道歉；

（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

第十九条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

第二十条 侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿；被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿；侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。

第二十一条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

《中华人民共和国合同法》

第三条 合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百二十八条 当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。

当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。

《物业管理条例》

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

解决方法

新接管项目的物业服务企业在遇到本案例这种情况时，首先要弄清自己与业主、原物业管理公司的相互关系，要摆正自己的位置，不要与原物业管理公司发生正面冲突，要通过业主委员会协调关系，通过法律手段保护自己的利益。

从本案案情来看，如业主委员会在合同规定移交的期限内，未能协调矛盾，致使金石物业管理公司不能进入，金石物业管理公司可以要求业主委员会终止物业服务合同，并按招投标相关规定要求赔偿经济损失；还可以以物业服务合同为依据，向人民法院诉告业主委员会，并以第三人身份连带诉告原物业管理公司（这是目的所在，醉翁之意不在酒）；或请求业主委员会，诉告原物业管理公司，以保证自己的合法权利受到保护。

关于物业管理用房，为避免开发商侵权，业主委员会应查明该物业管理用房的标注，因为开发商在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的坐落、面积、室号在预测面积（实测面积）在报告中予以注明，并加盖开发商公章。根据物业管理条例的规定，开发商应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。如果该物业管理用房确系开发商所有，业主委员会可以提请房地产登记部门给予产权异议登记，以尽快将物业管理用房的产权落到业主大会的名下。当然，业主委员会也可以要求开发商出资，在符合所在地政府有关物业管理用房具体规定的基础上，购置物业管理用房。

关于小区资料，业主委员会根据物业管理条例规定，有权要求原物业服务企业交还给自己。

根据物业管理条例规定，业主委员会可以先把此情况向房地产行政主管部门反映，由房地产行政主管部门通过调解，协商解决；若协商不成的，可以经业主大会同意，代表全体业主向人民法院提起诉讼。

最后，希望那些像本案例中的物业服务企业，要转变观念，善待“进”、“出”。物业管理服务，核心在服务上，如果我们尊重业主，坚持为业主提供优质的服务，能够获得业主的信任，“出”是不会出现的；反之，业主让你“出”，光靠死死守住大门是没有用的。