案例四

业主健身扰民怎么办

某小区活跃着一支中老年健身队。她们昨天学十八法，今天练太极拳，明天跳健身舞，鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道亮丽的风景线。然而，健身活动中播放的音乐，却不时扰民，成为业主投诉的导火索。物业管理处收到业主投诉后，经理多次亲临现场，一探究竟。

没想到，健身队也是一肚子苦水。小区中老年健身队领队表示，自从退休回家，内心充满失落感和空虚感，身体一天不如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨活络，“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活动遭到了部分业主的反对，底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”；高层业主朝下扔蛋壳、浇水，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业管理处想想办法，帮助她们解决难题。

案例分析

住宅小区内如何给业主提供一个安静舒适的环境，是物业服务企业提供物业管理服务的内容之一。但是由于业主们的文化素质、兴趣爱好各有不同，物业服务企业要想做好这件事难度确实很大。尤其是这些年来随着人们健康意识的提高，社区文化生活的丰富，各种健身、文艺队伍越来越多，这些队伍的活动都集中在小区的公共场所，活动的时间又大多集中在早晚人们休息的时间，这样小区有人因健身放音乐，有人因休息、学习需要安静的环境，这个矛盾自然摆在了物业服务企业面前。

怎样解决呢？疏导是最好的化解办法。因为“做文明业主，塑城市精神”，是每一个业主的分内事，物业服务企业每天与业主接触，应从正面多加引导，从人情、人性、人心入手，让业主之间相互理解沟通，并且抓住健身者的各种特点，普遍为休闲时间充裕的，退休人员请他们调整好活动时间，安排好他们的活动场地，减少对他人的影响，在可能的情况下搞一些能提高业主文明素质的活动，对于提高管理服务质量，建设良好的社区文化和精神文明，将会起到推进作用。

相关法规制度

《中华人民共和国民法通则》

第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

《中华人民共和国物权法》

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

《中华人民共和国环境噪声污染防治法》

第二条本法所称环境噪声，是指在工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活中所产生的干扰周围生活环境的声音。本法所称环境噪声污染，是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。

第四十一条本法所称社会生活噪声，是指人为活动所产生的除工业噪声、建筑施工噪声和交通运输噪声之外的干扰周围生活环境的声音。

第四十五条禁止任何单位、个人在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内使用高音广播喇叭。在城市市区街道、广场、公园等公共场所组织娱乐、集会等活动，使用音响器材可能产生干扰周围生活环境的过大音量的，必须遵守当地公安机关的规定。

第四十六条使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时，应当控制音量或者采取其他有效措施，避免对周围居民造成环境噪声污染。

第五十八条违反本法规定，有下列行为之一的，由公安机关给予警告，可以并处罚款：

（一）在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内使用高音广播喇叭；

（二）违反当地公安机关的规定，在城市市区街道、广场、公园等公共场所组织娱乐、集会等活动，使用音响器材，产生干扰周围生活环境的过大音量的；

（三）未按本法第四十六条和第四十七条规定采取措施，从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的环境噪声的。

六十一条受到环境噪声污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害；造成损失的，依法赔偿损失。赔偿责任和赔偿金额的纠纷，可以根据当事人的请求，由环境保护行政主管部门或者其他环境噪声污染防治工作的监督管理部门、机构调解处理；调解不成的，当事人可以向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。

第六十三条本法中下列用语的含义是：

（一）“噪声排放”是指噪声源向周围生活环境辐射噪声。

（二）“噪声敏感建筑物”是指医院、学校、机关、科研单位、住宅等需要保持安静的建筑物。

（三）“噪声敏感建筑物集中区域”是指医疗区、文教科研区和以机关或者居民住宅为主的区域。

（四）“夜间”是指晚二十二点至次日晨六点之间的期间。

（五）“机动车辆”是指汽车和摩托车。

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

……

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

《业主大会和业主委员会指导规则》

第十七条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

……

第十八条 管理规约应当对下列主要事项做出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第三十五条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

……

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

……

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

《关于开展创建安静居住小区活动的通知》

各省、自治区、直辖市环境保护局（厅）：

为落实《国务院关于国家环境保护十五计划的批复》（国函[2001]196号）中提出的“各地要重点解决群众反映强烈、问题突出的环境问题”和“运用激励机制，营造环境保护良好氛围”的要求，我局决定在全国城市开展创建“安静居住小区”活动。通过创建活动，树立一批环境管理优秀、生活安静舒适的居住小区典范，以此进一步推动城市的环境噪声管理。现将创建“安静居住小区”有关事项通知如下：

一、各地应充分重视创建“安静居住小区”工作，把其作为为民办实事的内容之一，因地制宜开展工作。要加强宣传，使得创建工作能够得到社会各界的广泛参与和积极支持，使“安静居住小区”真正成为居住区的典范。要严格考核，确保创建工作的质量和效果。

二、创建工作本着自愿的原则，由小区物业管理部门对照我局制定《安静居住小区指标（试行）》或地方环保部门制定的实施要求进行自查，各项指标完全符合要求的可以向所在地城市环保局提出申请。

城市环保部门根据申请，按照要求，对全部指标合格的，确定为“安静居住小区”。城市环保局可通过媒体公布或授牌等形式命名；或可经省级环保部门审核同意后，由省级环保局通过媒体公布或授牌等形式命名。对命名的“安静居住小区”，命名单位应定期进行复查，并进行抽查，复查不合格的，撤销命名。

三、“安静居住小区指标（试行）”是一个原则性的要求，各地可根据本地实际情况，制定创建“安静居住小区”的具体操作程序和评分标准，使之更加符合环境噪声管理的要求。

附件：安静居住小区考核指标（试行）

一、基本条件

1.在已经建成的环境噪声达标区范围内。

2.小区区域环境噪声平均等效声级达到噪声环境质量一类标准，即昼间低于55分贝，夜间低于45分贝。

3.小区面积、建筑面积、居民户数等应具有一定的规模。

二、管理技术指标

1.小区设立专人负责安静居住小区创建工作并维持安静环境。

2.变、配电设施应与居民楼分离设置，楼内其他公用设施（电梯、水泵等）采取低噪声或减震减噪措施，不对居民休息产生不利影响。

3.产生噪声的各类服务业（饮食、娱乐）噪声污染源排放优于相应的排放标准。

4.小区居民装修工程须审批，并控制作业时间，没有扰民装修。

5.居民在室内播放音乐和演奏乐器适当控制音量。

6.小区各类群众体育娱乐活动不影响邻里居民，适当控制音乐播放音量。小区内禁止设置高音喇叭。

7.小区内设立机动车禁鸣标志；禁止农用运输车进入小区；夜间摩托车进出小区应熄火推行；有专用停车场或规范的停车位；机动车防盗装置不应扰民。

8.物业管理单位和居民有措施防止饲养宠物产生噪声。

三、其他指标

小区内绿化率、环境卫生、安全管理等应符合建设部门的优良小区标准。

四、保证措施和居民满意度

安静居住小区应建章立制，公示小区居民，共同遵守。公布热线电话，接受居民监督和投诉，对产生影响他人的噪声污染现象及时采取措施纠正。居民对小区环境质量满意率不低于95%，噪声扰民投诉能依法解决，结案率为100%.

《某小区业主公约》（即管理规约）

……

（二）业主的义务

……

7.在住宅区不得有下列行为：

（1）践踏、占有绿化地。

（2）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能。

（3）乱抛垃圾、杂物。

（4）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。

（5）损坏、涂划园林艺术雕塑。

（6）聚众喧闹。

（7）随意停放车辆和鸣喇叭。

（8）发出超过规定标准的噪声。

（9）排放有毒、有害物质。

（10）经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或业主正常生活秩序的行为。

（11）妨碍他人合法使用设施及公共场所（地）

（12）法律、法规及市政府的规定禁止的其他行为。

……

解决方法

物业管理处经过实地调查研究，拟订了一套解决方案。

第一，寻找场地。变电所门口有一块空地可以利用，但十几辆遗而未弃的破自行车怎么办呢？管理处先张贴旧车招领启事，三天后，经理亲自上阵，将破车、旧车一辆一辆地进行处置，有的搬入地下车库，有的劝业主作为废铁卖掉，最终为健身队开辟出了一块健身宝地！同时，还关照邻里之间要相互关心，晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。从此皆大欢喜，投诉也烟消云散。

第二，调整时间。物业管理处经过与居民委员会、业主委员会多方协调，小区健身队的晨练时间改在早上7：30－8：30，避开了上学、上班的高峰时间段；练功、学舞改在晚上7：00以后，健身队不再随意调高音量，队员们在健身中还常常相互提醒，不要大声聊天影响别人。学习新的动作时，她们会自觉到地下室去练习，参加比赛前的排练，也都到地下室去进行。

如此，健身和扰民的矛盾终于得到圆满解决。

其实，在物业管理实践中，针对健身扰民这类业主投诉事件，物业服务企业还要注意与业主委员会的有效沟通，发挥业主委员会在业主自治管理中的核心作用。最好能够在业主大会成立筹备阶段，就建议筹备组在管理规约中对类似的行为作出明确的限制性规定，这样就能够很好地起到防患于未然的作用。类似事件发生时，一方面物业服务企业要从环境管理、秩序维护的角度履行物业服务合同义务，进行必要的劝阻，另一方面更应该建议并要求业主委员会履行好《业主大会和业主委员会指导规则》所赋予的调解纠纷的义务与权力，从业主自治管理的角度，用好管理规约，协调处理好此类问题。