第三单元 工程管理

案例一

业主想装“太阳能”物业管理公司不允许

杨女士在某花园小区的住宅楼内买了一套位于5楼、面积为100平方米的房子，刚入住不久。她是一名热爱环保的人，一直对太阳能利用很感兴趣。她搬进新家后，就打算装一个太阳能热水器。她认为，太阳能热水器所用的能源是阳光，对环境不会造成影响。在阴雨天还可用电自动辅助加热，不受水压的影响，确保室内全天24小时源源不断供应热水。另外，从经济的角度来看，一次性投资三四千元，以后基本不用再花钱，也比较划算。

于是，杨女士和丈夫到商场选好太阳能热水器的品牌，她觉得楼顶的结构有斜面，就根据实际情况选了适合安装斜面上的产品，接收器面积约在1.5平方米左右。为了让安装更顺利些，杨女士到物业管理公司咨询。没想到工作人员的答复出乎她的意料：在小区内不允许安装太阳能热水器。

“楼顶不能安装太阳能热水器，那么在哪里可以安装呢？”杨女士感到很困惑。

案例分析

楼顶能否安装太阳能热水器已成为现时物业管理服务中，物业服务企业与业主产生异议或纠纷的一个主要起因。这其中一个很主要的原因是宏观政策不一致造成的。对于太阳能的利用，国家早在20世纪70时代就已给予相当的关注，其后政府颁布的与太阳热水器发展有关的宏观政策和规划有：1995年1月的国家计委、国家科委、国家经贸委印发的“新能源和可再生能源发展纲要（1996-2010）”中指出“把推广应用节能型太阳能建筑、太阳热水器和光伏发电作为重点来抓”；1998年1月实施的《中华人民共和国节约能源法》规定：“太阳能热水器是太阳能热利用产业发展的主要内容之一，国家鼓励开发利用太阳能”；2000年8月国家经贸委出台的“2000-2015年新能源和可再生能源产业发展规划要点”中，确定太阳热水器是太阳能热利用产业发展的主要内容之一，并将建成和发展大型高效太阳热水产业、规范市场作为重要的发展任务，规划中还明确提出了到2015年全国家庭住宅太阳热水器普及率达到20%～30%的目标；建设部《建筑节能“十五”计划和2010年规划》也提出，到2015年全国家庭住宅太阳能热水器普及率要达到20%～30%，还公布了“太阳能热水器的安装布置图”；国家技术监督总局2002年4月出台了太阳能热水器的安装标准《太阳能热水器系统设计、安装及工程验收技术规范》，该规范规定，“太阳能热水器基础可建在屋顶防水层上，也可建在屋顶结构层上”；2005年12月建设部又批准了《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》为国家标准；建设部、科技部发布了《绿色建筑技术导则》。我国新近颁布《中华人民共和国可再生能源法》，也明确规定国家鼓励单位、个人安装和使用太阳能热水系统、供热采暖和制冷系统、光伏发电系统等设施。但是，在具体推行时，各地政策不一致，甚至地方政策与国家宏观政策相左。如江苏省建设厅明确指出，开发商和小区物管无权阻止业主安装太阳能热水器，装不装太阳能热水器，应由业主大会决定；而辽宁省某市城市管理综合执法局、规划和国土资源管理局和房产局于2003年7月16日联合发出《关于加强市容管理开展房屋立面、楼面整治工作的通告》：不准任何单位和个人安装太阳能热水器；已经安装的自通告下发之日起15日内自行拆除，否则予以强行拆除，并按规定给予处罚。各地政策的不一致，在今天这样一个信息畅通的时代，促成了纠纷的形成，给物业服务企业处理、解决安装太阳能热水器问题带来了诸多不利。

从目前的情况来看，购房前后，开发商、物业服务企业在房屋买卖合同或物业服务合同中写明的“不得安装太阳能热水器”款项，与此前国家只有推广太阳能热水器的鼓励政策，而没有强制性的规定有直接关联。开发设计阶段，预留太阳能热水器安装位置，显然会增加开发商的建筑成本，因此，开发商钻政策空子，在售房合同中“巧妙地明示”不得安装太阳能热水器以回避日后责任，也就成为情理之中的事情了。而业主在购房时或因为当时不了解国家相关政策，也无安装计划；或因为不了解业主权利义务，不愿过多纠缠；或因为“胸有成竹”，根本不介意合同，一概签字了事。入住后，发现该条款与自己利益向相违背，索性装作不知，我行我素，照装不误，当物业服务企业发现制止时，怨气索性都撒向物业服务企业，纠纷自然随之而来。

概括起来，开发商和物业服务企业不准业主安装太阳能热水器，原因不外乎影响小区美观、楼顶空间不够等，这从目前业主安装太阳能热水器的实际情况看的确如此。业主安装太阳能热水器，都是采取分散安装的方式，由于热水器品牌不同，大小不一，架子五花八门，必然是杂乱无章，影响美观；有的太阳能热水器在安装时破坏了屋顶的防水层，导致房屋渗水、漏水；有的太阳能热水器重量过大，加大了屋顶的负荷，超出了房屋的承重能力，容易产生安全隐患；有的太阳能热水器水管通过排烟道排布，堵塞了排烟道；有的给水回水管道沿建筑外立面蜿蜒而下，造成立面脏乱；还有的因屋顶空间不足，邻里之间抢占安装位置，造成邻里不和。这些状况，从侵权角度看，是对全体业主共用部分所有权的侵害；从物业管理角度来看，影响了小区内整洁统一的管理标准。对此，物业服务企业出面疏导、制止，是履行物业服务合同中的必然结果，不应受到非议。业主应该自觉遵守房屋买卖合同或物业服务合同的有关条款，在目前房屋建筑结构不具备安装太阳能热水器的前提条件下，共同维护好全体业主的合法权利，减少或杜绝业主与物业服务企业、业主与业主之间的纠纷。尽管如此，物业服务企业在进行具体操作时，还是要注意方式方法的。

相关法规制度

《中华人民共和国民法通则》

第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

第一百零六条 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百二十六条 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

《中华人民共和国物权法》

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

《中华人民共和国侵权责任法》

第十五条 承担侵权责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）赔偿损失；

（七）赔礼道歉；

（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

第二十一条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

《中华人民共和国可再生能源法》

第十七条 国家鼓励单位和个人安装和使用太阳能热水系统、太阳能供热采暖和制冷系统、太阳能光伏发电系统等太阳能利用系统。

国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定太阳能利用系统与建筑结合的技术经济政策和技术规范。

房地产开发企业应当根据前款规定的技术规范，在建筑物的设计和施工中，为太阳能利用提供必备条件。

对已建成的建筑物，住户可以在不影响其质量与安全的前提下安装符合技术规范和产品标准的太阳能利用系统；但是，当事人另有约定的除外。

《物业管理条例》

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

……

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《住宅室内装饰装修管理办法》

第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

《城市异产毗连房屋管理规定》

第五条 所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。

第六条 所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

第七条 异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

第十一条 因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。

第十二条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生；造成损失的，责任方应当负责赔偿。

第十三条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。

第十四条 异产毗连房屋的所有人或使用人发生纠纷的，可以协商解决。不愿协商或者协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

解决办法

接到杨女士的咨询，应首先肯定杨女士的环保意识，然后明确答复：业主不能安装太阳能热水器。具体的理由是，根据《住宅室内装饰装修管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》相关规定，不允许业主擅自改变建筑外观和用途，安装太阳能热水器在原有的建筑物上附着新的构筑物，改变了楼顶的外观是违规的。屋顶没有太阳能热水器安装的预留设计，没有预留相关的管道，也不适于安装太阳能热水器。楼顶是公共部位，任何业主都不能单独使用，如须安装太阳能热水器，必须向物业服务企业出示经过公证的所在单元所有业主的同意书和授权书，再向城管局、建设局和规划局申请，才能安装。否则，会受到处罚。

另外，要指出杨女士在入住时，已签订了管理规约，其中规定业主不能破坏房屋安全，影响房屋的外观。从安全角度考虑，安装太阳能热水器后，太阳能热水器作为搁置物，会影响房屋的结构，留有安全隐患。还有如果物业管理处同意杨女士安装，别的业主也纷纷提这个要求，对小区的影响就会很大。如果杨女士执意在公共场所安装的话，最好要征求她所住的整栋楼全体业主的同意。