1.30 小规模纳税人转让取得的不动产应缴纳增值税的财税处理

问 我公司为“营改增”前的原增值税小规模纳税人，转让取得的不动产，如何缴纳增值税，如果不动产在异地如何预缴增值税？

答 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称14号公告）规定，小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

如果不动产所在地与机构所在地不在一地，小规模纳税人应按照本规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应缴增值税=（全部价款和价外费用-购置原价）÷（1+5%）×5%

例1-26 2014年6月，K公司（原小规模纳税人）支付200万元购置一个商铺，已经取得营业税发票。2018年7月因转换经营方式将商铺出售给甲公司，售价为305万元，已经收到甲公司支付的银行存款，请计算应纳增值税。假设固定资产折旧年限20年，不留净残值。

[会计处理]

（1）固定资产清理。

已提折旧=200÷20×4=40（万元）

（2）K公司转让商铺应纳增值税。

根据14号公告的规定，应纳增值税额按下列公式计算：

应纳税额=（全部价款和价外费用-购置原价）÷（1+5%）×5%

=（3050000-2000000）÷（1+5%）×5%

=50000（元）

（3）K公司给购房人开具增值税发票。

《增值税暂行条例》第二十一条规定，纳税人发生应税销售行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：①应税销售行为的购买方为消费者个人的；②发生应税销售行为适用免税规定的。

根据增值税现行规定，小规模纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，仍须向税务机关申请代开。

根据国家税务总局公告2016年第23号的规定应当全额开具增值税专用发票。

不含税销售额=3050000÷（1+5%）=2904762（元）

增值税额=2904762×5%=145238（元）

（4）计算扣除不动产购置原价减少的增值税额。

增值税额减少额=2000000÷（1+5%）×5%=95238（元）

于是，形成“全额开票、差额纳税”。

应纳增值税额=145238-95238=50000（元），符合14号公告有关增值税征收的规定。

（5）结转资产处置收益。

资产处置收益=2904762+95238-1600000=1400000（元）