1.31 小规模纳税人转让自建的不动产应缴纳增值税的财税处理

问 我公司为“营改增”前的原增值税小规模纳税人，转让自建的不动产，应如何缴纳增值税，如果不动产在异地如何预缴增值税？

答 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。如果不动产所在地与机构所在地不在一地，小规模纳税人应按照本规定的计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

应纳增值税=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

例1-27 2016年7月，N公司（小规模纳税人）在本市自建一栋写字楼，土地成本210万元，委托某建筑企业进行施工，工程结算价款390万元，写字楼成本600万元。2018年7月N公司将写字楼出售，售价1050万元，请计算应纳增值税。假设固定资产折旧年限20年，不留净残值。

[会计处理]

（1）固定资产清理。

已提折旧=600÷20×2=60（万元）

（2）应缴增值税。

国家税务总局公告2016年第14号对小规模纳税人转让不动产的税收政策，未区分取得时间在“营改增”前还是“营改增”后，因此，N公司转让“营改增”后自建的不动产，仍然适用该公告的规定。

应缴增值税=10500000÷（1+5%）×5%=500000（元）

如果不动产在异地，按照5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税为零。

（3）结转资产处置收益。

资产处置收益=10000000-5400000=4600000（元）

根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，小规模纳税人转让不动产增值税额征收的规定如表1-6所示。

表1-6 小规模纳税人转让不动产征收增值税的规定