4 一房二卖中善意取得适用于恶意串通的认定

——贾晶诉王瓒等确认合同无效案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2016）京01民终字第3024号民事判决书

2.案由：确认合同无效纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：贾晶

被告（上诉人）：王瓒、孙宁、周照亮

【基本案情】

2006年7月8日，贾晶与王瓒、孙宁（王瓒与孙宁系夫妻关系）签订了《房屋买卖协议》，其中约定，王瓒、孙宁将涉案房屋出售给贾晶，房屋价款为49万元。合同签订当日，贾晶支付购房款26万元，王瓒、孙宁将房屋交付给贾晶。双方约定，剩余购房款23万元以贾晶代替王瓒、孙宁偿还银行按揭贷款的方式支付，待房屋抵押权解除后办理产权转移手续。2012年7月13日，贾晶将涉案房屋出租，承租人称承租期间未有人前来看房。

2013年1月，王瓒与被告周照亮签订房屋买卖合同，约定：王瓒将涉案房屋出售给周照亮，房屋成交价格180万元，一切税费由买方负担；办理产权过户登记手续前，支付100万元，余款在交房之日付清。孙宁代王瓒在协议上签字，协议载明的日期为2012年10月8日。2012年11月28日，孙宁代理王瓒与周照亮签订《存量房屋买卖合同》，约定：涉案房屋成交价格1087000元，房屋抵押情况为：未设定抵押；房屋出租情况为：出卖人未将该房屋出租。

2012年11月28日，周照亮向孙宁汇款23万元。2013年1月5日，周照亮取得涉案房屋所有权登记证书，并于2013年4月12日将涉案房屋设定抵押。2013年11月3日，周照亮向孙宁汇款25万元。2013年11月10日，韩某某（系周照亮之妻）向孙宁汇款25万元。2013年11月12日，周照亮向孙宁汇款20万元。

农业银行金顶街支行出具的孙宁、周照亮银行账户明细显示，2013年11月19日，孙宁从尾号1812农业银行账户支取现金30万元；同日，周照亮在尾号9171农业银行账户现存30万元。2013年11月23日，周照亮从尾号为9171农业银行账户以转账方式向孙宁尾号为1812农业银行账户汇款30万元。中国工商银行苹果园支行出具的孙宁银行账户记录明细显示：2013年8月3日，孙宁向周照亮之妻韩某某转账31000元；2014年1月15日，孙宁向其委托代理律师解某某转账5000元，向周照亮委托代理律师尹某某转账汇款50000元。

在2014年10月24日庭审笔录中，周照亮及其代理人述称，2012年10月国庆长假期间，与孙宁约定10月8日看房，10月底正式签订合同，当时就看了结婚证原件和房产证复印件，孙宁说是当时有朋友在住，并称房屋买卖协议上2012年10月8日日期为倒签，签订合同的时间是10月底。

在2015年4月21日谈话笔录中，周照亮述称，2012年10月8日孙宁带其去看房，看完房后就签订了合同；看房时孙宁让周照亮在楼下等了一会儿，孙宁下楼后带周照亮上楼开门，当时孙宁没说谁在居住，其亦没有问；买卖合同是孙宁起草提供的，周照亮未仔细看就签订了合同，因孙宁先违约进不去房子，故在2013年11月之后才支付100万元房款。

关于签订房屋买卖合同过程：在2015年11月3日庭审中笔录，周照亮述称，2012年10月8日孙宁带其到涉案房屋看房，看完房后就在楼下找了个复印的地方由孙宁起草签订了合同；并称签订合同时没有看到房屋产权证，孙宁也没有向其出具其他手续，周照亮也没有看到过买卖合同的原件，办理房屋过户的手续、费用均是孙宁交纳和办理的，在签订合同、办理过户时均不知道王瓒给孙宁出具的授权委托书。

关于所支付房屋款项来源及方式：周照亮述称，房款系全款支付，其向孙宁多次汇款均来源于做买卖经营收入，因钱经常周转，不能一次支付，在办理房屋过户之前共支付孙宁55万元，因钱紧张拖到办理房屋过户手续后才支付房款100万元。

经法庭询问，周照亮对其所汇款项尤其是最后一笔30万元来源，均未能作出合理解释与说明。王瓒、孙宁代理人称，对上述房屋交易具体过程及款项支付情况均不清楚，王瓒、孙宁无正当理由不能到庭接受询问。周照亮委托代理人尹某某表示，在接受周照亮委托代理之前不认识孙宁，亦与孙宁不存在任何经济及款项往来。周照亮表示，其本人及其妻子与孙宁之间除房款往来之外，无其他经济或款项往来。

【案件焦点】

王瓒、孙宁与周照亮是否系恶意串通签订购房合同。

【法院裁判要旨】

北京市石景山区人民法院经审理认为：本案中，涉案房屋原登记在王瓒名下，王瓒委托孙宁将涉案房屋处分给周照亮时，王瓒、孙宁作为涉案房屋共有权人，对涉案房屋具有处分权，故周照亮不符合善意取得的构成要件，不能依据善意取得制度取得涉案房屋的所有权。

王瓒、孙宁明知已将房屋出售并交付给贾晶，负有向贾晶转移房屋所有权的合同义务，却向周照亮再次处分同一套房屋，对于自己的行为将损害贾晶的利益主观上系出于故意，具有明显恶意。

鉴于周照亮关于房屋买卖合同日期系倒签形成，与其于2012年10月8日实地查看房屋当日即签订房屋买卖合同的主张，存在自相矛盾，存量房屋买卖合同约定的房屋未设定抵押、未出租事实与房屋实际居住情况不符。现有证据不能充分证实周照亮在签订房屋买卖合同时实地查看了房屋，且合同对于过户费用负担、房款支付期限、办理过户时间等重大事项约定与实际履行状况均明显不符；周照亮在取得房屋所有权登记后未依法直接向孙宁、王瓒主张交付房屋和承担违约责任，亦未提交证据证明其与孙宁、王瓒进行过协商，而是直接向法院起诉要求贾晶腾房，周照亮的种种做法，与正常的交易习惯及常理不符，故可以认定周照亮未尽到一般买受人的合理注意义务，其对于贾晶的利益受损主观上存在重大过失，亦属恶意。因此，周照亮与王瓒、孙宁签订的房屋买卖合同因侵害了贾晶的合法权益应属无效。

北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零五条、第一百一十条之规定，作出如下判决：

确认周照亮与王瓒签订的《房屋买卖协议》及编号为CW218975《存量房屋买卖合同》无效。

案件受理费70元、保全费5000元、公告费260元，由王瓒负担。

宣判后，王瓒、孙宁、周照亮提起上诉。北京市第一中级人民法院判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

在一房两卖案件纠纷中，审查和判断后买受人是否为善意，是否与出卖人存在恶意串通时，应着重考察如下几个方面。

第一，审查后买受人是否尽到普通买受人必要合理的审慎注意义务。若买受人购买现房却不实地考察房屋、不了解房屋居住使用情况而签订房屋买卖合同，则显得过于草率，难以认定其尽到一般普通买受人起码的审慎注意义务，其主观上对侵害在先买受人的利益具有重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。

第二，审查房屋实际交易价格，后买受人是否实际支付了合理对价。若合同约定的交易价格明显低于市场价格或明显低于在先签订房屋买卖合同的交易价格，则可能存在恶意。此外，还应通过审查当事人能否提供银行转账、存取款凭证以及通过审查房款资金来源、付款细节并结合交易习惯来综合判断买受人是否实际履行了付款义务。

第三，审查具体的交易方式、过程以及房屋买卖合同的内容是否完整详尽。若房屋买卖合同内容过于简单、在短时间内仓促签订或虚构签订合同的某些事实，却对房屋交付、办理过户登记、违约责任等必重大事项未作出约定，且亦不能作出合理的解释和说明，则该合同的真实性值得商榷。

第四，审查交易双方的关系、后买受人的身份、交易双方是否有不合理经济往来等。如果交易双方之间具有亲属关系或其他熟人关系，那么后买受人知道让与人先前交易的可能性就很大，后买受人非善意的可能性较高。如从事房屋买卖居间服务的中介机构人员、银行从业人员较普通人更易得知房屋抵押等权利状态，对如何规避房屋买卖风险具有更高的专业认知，因此，有必要考察后买受人的身份、职业是否为房地产、银行等行业从业人员。此外，若交易双方之间有不合理经济往来，即可能是一方给付另一方恶意串通的“报酬”，如果双方不能对经济往来提供合理解释或证明，则可对合同有效性存疑。

编写人：北京市石景山区人民法院 张英周 李鲲