8 房屋未过户情形下买受人是否享有阻却执行的民事权益

——交通银行股份有限公司常熟分行诉吕长根等执行异议案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中商终字第01687号民事判决书

2.案由：执行异议之诉

3.当事人

原告（上诉人）：交通银行股份有限公司常熟分行（以下简称交通银行常熟分行）

被告（被上诉人）：吕长根、林红粉、曹紫莹、吴进双、苏丽娟

【基本案情】

2013年9月5日，交通银行常熟分行向法院提起诉讼，要求常熟乾康钢铁贸易有限公司归还借款本息、吴进双和苏丽娟等十七名被告承担担保责任，江苏省常熟市人民法院以（2013）熟商初字第1073号案件立案受理。在该案审理过程中，交通银行常熟分行向常熟市人民法院申请财产保全。2013年9月6日，常熟市人民法院查封了登记所有权人为吴进双、苏丽娟的上海市浦东新区康桥镇沪南路×弄×幢×号×室房屋。同日，上海市浦东新区房地产登记处在江苏省常熟市人民法院的送达证上盖章并写明“有抵押”。2014年2月17日，吴进双、苏丽娟作为申请人向江苏省常熟市人民法院提出财产保全复议申请，认为：首先，申请人在知晓法院查封前已与吕长根、林红粉、曹紫莹就争议房屋签订了买卖合同，且吕长根等人已付清了全款并接收了争议房屋，吕长根等人已是争议房屋的实际产权人，争议房屋并非申请人的财产；其次，争议房屋原本就有抵押登记，申请人所得房款也全数用于归还原抵押权人上海农商银行浦东分行和张爱美的债务（前者抵押登记已注销，后者抵押登记尚未注销），并无余额可供执行，因此，申请解除对争议房屋的查封。2014年5月9日，江苏省常熟市人民法院组织保全异议听证。2014年5月30日，江苏省常熟市人民法院作出（2013）熟商初字第1073号通知书，认为江苏省常熟市人民法院采取查封措施时，争议房屋的物权仍属吴进双、苏丽娟所有，尚未转移至吕长根、林红粉、曹紫莹名下，且吕长根、林红粉、曹紫莹在江苏省常熟市人民法院查封时尚未付清所有房款，故江苏省常熟市人民法院查封争议房屋并无不当，驳回了申请人吴进双、苏丽娟提出的复议申请。2014年7月18日，交通银行常熟分行向江苏省常熟市人民法院申请强制执行，江苏省常熟市人民法院以（2014）熟执字第01301号案件立案受理。该案执行过程中，吕长根、林红粉、曹紫莹作为异议人向江苏省常熟市人民法院提交执行异议申请书，要求解除对争议房屋的查封。2015年3月31日，江苏省常熟市人民法院作出（2014）熟执异字第00016号执行裁定书，认为：异议人与被执行人吴进双、苏丽娟所签订的《上海市房地产买卖合同》在法院查封之前已经登记备案，且异议人吕长根、林红粉为置换房屋将原居住房屋已出卖他人，已向被执行人吴进双、苏丽娟付清全部购房款，仅因在转移登记前被法院查封致未过户，其主观上并无过错。目前争议房屋已交付异议人居住使用，异议人作为无过错的买受人，应当得到保护。故异议人提出的异议理由成立，法院对其异议主张予以采纳，裁定中止对争议房屋的执行。2015年5月4日，交通银行常熟分行向江苏省常熟市人民法院提起执行异议之诉。

2013年10月28日，吴进双、苏丽娟（出售方、甲方）与吕长根（买受方、乙方）、上海市汉信房地产经纪事务所（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，就上海市浦东新区沪南路×弄×幢×号×室房屋买卖达成一致协议。2013年10月28日，吕长根向吴进双支付购房定金5万元。2013年11月10日，吴进双、苏丽娟（卖售人、甲方）与吕长根、林红粉、曹紫莹（买受人、乙方）签订合同编号为1889840的《上海市房地产买卖合同》一份，就康桥镇沪南路×弄×幢×号×室房屋买卖达成一致协议。2013年11月10日，吴进双、苏丽娟（甲方）与吕长根、林红粉、曹紫莹（乙方）签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，就位于上海市浦东新区沪南路×弄×幢×号×室房屋买卖达成一致协议。2013年11月10日，林红粉自中国工商银行尾号为8847的账户向苏丽娟在中国工商银行尾号为6856的账户转账支付105万元。同日，苏丽娟向吕长根、林红粉出具《二手房房款收据》一份，上海市汉信房地产经纪事务所作为见证方在该收据上盖章。2014年2月8日，林红粉自中国工商银行尾号为8847的账户向苏丽娟自中国工商银行尾号为6856的账户转账支付136万元。同日，吕长根、林红粉、曹紫莹缴纳了相关税费，并与吴进双、苏丽娟共同前往上海市浦东新区房地产登记处办理争议房屋产权变更登记手续。同日15时1分41秒，上海市浦东新区房地产登记处打印争议房屋的《房地产权利限制状况信息》，告知争议房屋被常熟市人民法院查封的情况，未受理争议房屋的产权变更登记申请。另，2011年3月11日，争议房屋办理抵押权登记，抵押权人为上海农商银行浦东分行（以下简称上海农商行），抵押性质为最高额抵押，最高债权限额为130万元，2013年9月11日，争议房屋再次办理抵押权登记，抵押权人为张爱美，债权数额为130万元。2013年10月28日，吴进双向张爱美支付现金5万元。2013年11月10日，苏丽娟自中国工商银行尾号为6856的账户向张爱美自中国工商银行尾号为8538的账户转账支付55万元和50万元，合计支付105万元，两笔转账汇款凭证记载的用途均为“还款”。2013年11月11日，张爱美自浙江泰隆商业银行尾号为1070的账户向上海敦泰贸易有限公司在上海农商银行尾号为0822的账户转账支付130万元，转账凭证记载的付款用途为“还房贷”。2013年11月14日，上海敦泰贸易有限公司向上海农商行归还贷款本金130万元、利息14625元，提前还清贷款。2014年1月24日，上海农商行向上海市浦东新区房地产登记处申请办理抵押权注销登记。2014年1月27日，该抵押权被登记注销。2014年2月8日，苏丽娟自中国工商银行尾号为6856的账户向张爱美自中国工商银行尾号为8538的账户转账支付136万元。

本案一审过程中，吕长根、林红粉、曹紫莹向江苏省常熟市人民法院提交上海汉信房地产经纪事务所于2015年7月2日出具的《证明书》一份，载明：“吴进双、苏丽娟与购买方吕长根、林红粉、曹紫莹于2013年11月经过上海汉信房地产经纪事务所买卖上海市浦东新区沪南路×弄×幢×号×室房屋，经甲、乙双方协商一致于2013年11月20日办理房屋交接。特此说明”。

【案件焦点】

房屋买卖合同签订后办理过户登记手续前，房屋被司法查封，买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益？

【法院裁判要旨】

常熟市人民法院经审理认为：从争议房屋的交易过程来看，吕长根、林红粉在出售原有房屋后购买争议房屋；在法院查封争议房屋前，吕长根、林红粉、曹紫莹与吴进双、苏丽娟签订了争议房屋的买卖合同，办理了网上备案登记，并支付了定金和首付款；在法院查封争议房屋后，吕长根、林红粉、曹紫莹在不知道争议房屋被查封的情况下，继续支付争议房屋的剩余购房款；吕长根、林红粉、曹紫莹分三次支付给吴进双、苏丽娟的购房款，吴进双、苏丽娟均在收款当天全额支付给第二顺位抵押权人张爱美，张爱美收款后又随即支付给第一顺位抵押的借款人上海敦泰贸易有限公司，之后，上海敦泰贸易有限公司提前偿还了第一顺位抵押权人上海农商行的贷款本息，上海农商行注销登记第一顺位抵押权；吕长根、林红粉、曹紫莹支付全部购房款后，向上海市浦东新区房地产登记处申请办理争议房屋产权变更登记时，才得知争议房屋被查封的事实。由此可见，吕长根、林红粉、曹紫莹是善意的购房人，并不存在协助吴进双、苏丽娟恶意规避执行的行为，吕长根、林红粉、曹紫莹作为善意购房人的合法权益应当得到保护。

从执行的结果来看，在法院查封争议房屋之前，争议房屋已经设定了两个抵押权，如果没有吕长根、林红粉、曹紫莹购房争议房屋的情况发生，执行争议房屋的所得款项应当首先用于清偿两个抵押权人的债权，而争议房屋的售房款尚不足以清偿两个抵押权人的债权，交通银行常熟分行并不会因执行争议房屋而获得清偿。现在，吕长根、林红粉、曹紫莹购买了争议房屋，支付的购房款清偿了第一顺位抵押权人上海农商行的全部债权和第二顺位抵押权人张爱美的部分债权，第一顺位抵押权人上海农商行也注销了抵押登记，如果执行争议房屋，执行所得款项在清偿抵押权人张爱美的剩余债权之后，剩余款项将由交通银行常熟分行获得清偿，而吕长根、林红粉、曹紫莹就执行所得款项却无法获得任何清偿，会导致善意购房人与申请执行人之间出现明显的利益失衡。

综上，吕长根、林红粉、曹紫莹就争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

江苏省常熟市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：

驳回原告交通银行股份有限公司常熟分行的诉讼请求。

交通银行常熟分行提起上诉。

苏州市中级人民法院经审理认为：首先，争议房屋在2013年9月11日时已负有两项抵押债务，根据已查明的事实，被上诉人吴进双、苏丽娟在签订案涉《房地产买卖居间协议》和《上海市房地产买卖合同》及其《房地产买卖合同之补充协议》过程中，陆续将吕长根、林红粉、曹紫莹交付的购房定金及房款分别三次支付给张爱美共计246万元，张爱美最终偿还上海农商行贷款本息131万余元，其后上海农商行办理了抵押权注销登记。上述行为说明吴进双、苏丽娟以变卖争议房屋的方式向抵押权人上海农商行还债务，上海农商行在债务得到清偿后，设定抵押权的目的已实现，故注销该项登记；而吴进双、苏丽娟与张爱美之间已就协商变卖抵押物实现债权达成了一致意见，张爱美的抵押权部分通过该方式得到部分清偿。上述第一、第二顺位抵押权虽得到全部或部分实现，但原审法院在1073号案件中对争议房屋进行查封时，上海农商行和张爱美的抵押权登记尚未解除，故在交行常熟分行所称1073号案件中查封争议房屋时，该房屋上仅有130万元抵押登记并非事实，法院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，其一，买卖双方在2013年11月10日签订房屋买卖合同，且当日即将该合同通过房地产交易中心网上合同备案系统进行了备案，早于原审法院于2013年11月28日对争议房屋进行的查封；其二，吕长根、林红粉、曹紫莹将原有房屋变卖后，已入住案涉争议房屋，实际占有该房屋；其三，买受人吕长根、林红粉、曹紫莹已于2013年10月28日、2013年11月10日及2014年2月8日分三次支付了房屋买卖合同中约定的全部价款；其四，买受人并未故意拖延办理变更登记时间，实际上最后一笔款项交付当日，其与出卖人即准备到相关部门办理过户登记，未能办理过户登记不能归咎于买受人一方。因此，买受人吕长根、林红粉、曹紫莹在购买争议房屋的过程中并不存在过错，是善意的买受方，符合《规定》的第十七条以及《执行规定》第二十八条的相关情形，其向原审法院提出的执行异议成立，原审法院裁定撤销相关执行行为，并无不当之处。交行常熟分行要求继续对争议房屋进行执行的诉讼请求，法院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。

苏州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

房屋买卖合同签订后办理过户登记手续前，房屋被司法查封的，买受人在何种情形下可享有足以排除强制执行的民事权益？

按照《规定》第十七条，第三人符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一，第三人已经支付全部价款；第二，第三人已经实际占有；第三，第三人对未办理过户手续没有过错。《中华人民共和国物权法》出台后，明确了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可予以查封并执行。由于规定的差异，导致实践中也产生诸多争议。2015年5月开始实施的《执行规定》对该问题作了比较详细的规定。

本案中，买受人与出卖人签订了房屋买卖合同，在查封前也已合法占有房屋，且并未故意拖延办理变更登记时间，实际上最后一笔款项交付当日，其与出卖人即准备到相关部门办理过户登记，未能办理过户登记不能归咎于买受人一方，因此买受人是不存在过错的。但本案中的情形确实与上述《规定》第十七条规定及《执行规定》第二十八条规定的情形不完全一致，即买受人并没有在查封前完全交付房款，也不存在将剩余款项按法院要求交付到法院的情形。但需要注意的是，本案买受人和出卖人在2013年11月10日签订房屋买卖合同，且当日即将该合同通过房地产交易中心网上合同备案系统进行了备案，早于法院于2013年11月28日对争议房屋进行的查封，而在查封之后到买受人去房管登记部门办过户手续期间，其并没有收到法院的相关要求，我们有理由相信其是不知情的，而《规定》第十七条规定和《执行规定》第二十八条规定的目的显然在于让无过错的买受人对物权的期待权得到特殊保护，使先履行的债权得到优先保护，这才能体现公平原则。

再者，本案争议房屋在买卖合同签订时已有两项抵押债务，根据已查明的事实，从时间上来看，房屋出卖人收取买受人的房款及向抵押权人偿还债务的时间吻合，而在债权实现后，抵押权人上海农商行办理了抵押权注销登记。上述行为说明吴进双、苏丽娟以变卖争议房屋的方式向抵押权人上海农商行还债务；而吴进双、苏丽娟与张爱美之间已就协商变卖抵押物实现债权达成了一致意见，张爱美的抵押权通过该方式得到部分清偿。从执行的结果来看，在法院查封争议房屋之前，争议房屋已经设定了两个抵押权，如果没有吕长根、林红粉、曹紫莹购买争议房屋的情况发生，执行争议房屋的所得款项应当首先用于清偿两个抵押权人的债权，即抵押权的注销的直接原因正是善意购房人所支付的购房款清偿了抵押担保的债务如对此事实不予考量，而对善意买受人的物权期待权不予保护，显然是有失公允的。

编写人：江苏省常熟市人民法院 周薇 曾昊清