2 异议人的主张是否足以排除涉案房屋的执行
——案外人广州市南亮建筑装饰工程有限公司与申请执行人王殿伟、被执行人广州电磁线厂等执行异议案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法执外异字第34号执行裁定书
2.案由：案外人执行异议之诉
3.当事人
异议人（案外人）：广州市南亮建筑装饰工程有限公司（以下简称南亮公司）
申请执行人：王殿伟
被执行人：广州电磁线厂（以下简称电磁线厂）、广州市五羊经济技术发展有限公司（以下简称五羊公司）
【基本案情】
2005年1月15日，法院作出（2004）云法民二初字第1353号民事判决书，判决：一、电磁线厂于判决生效之日起十日内，清偿中国东方资产管理公司广州办事处借款350万元及利息（其中至2004年6月20日的利息为1756176.58元，从2004年6月21日起，按中国人民银行规定的计算至还款之日止）；二、五羊公司对上述第一项判决承担连带清偿责任；等等。2005年5月10日，中国东方资产管理公司广州办事处向法院申请执行。同日，法院以（2005）云法民执字第1595号案号立案执行。2005年7月7日，因中国东方资产管理公司广州办事处暂不能提供被执行人可供执行的财产线索，法院遂裁定该案中止执行。2013年1月15日，法院作出（2005）云法民执字第1595号执行裁定书，裁定：变更第三人王殿伟为（2005）云法民执字第1595号案的申请执行人。2013年4月24日，法院作出（2005）云法民执字第1595号恢1号执行裁定书，裁定：预查封五羊公司（注册号44010111305735）位于南沙区进港大道241号601房、901房、902房、404房、805房、306房、1307房，243号401房、901房，共九套房产（房产登记号：2010登记字第4000676号）。
2012年7月4日，南沙区法院作出（2012）穗南法执外异字第9-11号之一执行裁定书，裁定：中止对位于广州市南沙区进港大道241号601房、805房、243号401房的执行。
另查，根据《房地产登记簿查册表》记载：广州市南沙区进港大道241、243、245号的权属人为广州市南沙经济开发区海棠实业发展有限公司（以下简称海棠公司）。2012年5月8日，南沙区法院以（2011）穗南法执字第668-1号执行裁定书查封了进港大道243号401房及进港大道241号601房、805房、906房，并于2012年10月16日以（2011）穗南法执字第668-6、7号执行裁定书解除对241号601房、805房、906房、1102房、1003房和243号401房、906房共7套房屋的查封。同日，南沙区法院以（2007）南法执字第362-370号执行裁定书裁定将涉案房屋过户至五羊公司名下。2013年4月25日，法院向房管部门发出（2005）云法民执字第1595号恢1号执行裁定书及协助执行通知书，预查封五羊公司名下的涉案房屋。
再查，2011年11月9日，广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司作出《广州市五羊经济技术发展有限公司拟处置资产（南沙区海棠花园9套住宅）资产评估报告书》（报告编号：银信B字（11）110904ZXM号）：评估对象为涉案的九套房屋、评估基准日为2011年11月2日；涉案房屋在评估基准日状态下快速变现价值为2670250元，评估结论自出具起有限使用期限为一年，等等。2012年6月18日，五羊公司与广东广赛拍卖行有限公司（以下称广赛公司）签订《委托拍卖合同》，约定五羊公司委托广赛公司拍卖涉案房屋，涉案房屋产权情况为未办理产权证。2012年7月2日，广赛公司在《广州日报》刊登涉案房屋的拍卖公告：定于2012年7月30日（周一）下午三时在广州解放北路603号广东迎宾馆南门首层举行拍卖会，公开拍卖南沙开发区进港路241号海棠花园英华楼306房、404房、601房、805房、901房、902房、1307房和景华楼401房、901房合共九套房产（建筑面积约984m2，最终面积以房管部门测量为准），等等。2012年8月21日，广赛公司将1600000元拍卖款交付五羊公司。
异议人南亮公司提交了以下证据：1.2012年7月30日，广赛公司拍卖会标的的简介及竞买须知，记载：涉案房屋的产权情况为房地产买卖契约、交接情况为按现状交接。2.2012年7月30日，广赛公司与南亮公司签订的拍卖成交确认书，约定涉案房屋的成交价为2800000元及佣金为140000元，共2940000元。3.收款收据。4.房屋钥匙签收证明。以上证据1、2、3、4拟证实南亮公司于2012年7月30日通过公开竞拍取得涉案房屋，并支付了总房款2800000元且于2012年8月16日收楼使用。5.1999年11月18日，海棠公司就涉案房屋与五羊公司分别签订《房地产买卖契约》，约定将涉案九房出售予五羊公司。6.2006年11月20日，南沙区人民法院分别作出（2006）南法民三初字第31号～39号的民事判决书，判决海棠公司将涉案九房过户和登记到五羊公司名下。7.南沙区人民法院出具的《裁判文书生效证明》：（2006）南法民三初字第31号～39号判决书已于2006年12月6日发生法律效力。以上证据5、6、7拟证实涉案房屋属五羊公司的合法财产。8.南沙区人民法院于2012年7月4日作出的（2012）穗南法执外异字第9-11号之一执行裁定书，认定涉案的241号601房、805房，243号401房属五羊公司所有，并裁定中止对其的执行。该证据拟证实南沙区人民法院已对涉案的其中三套房屋被错误执行的行为予以纠正。9.房屋租赁合同、租金、水电费及管理费收据。该证据拟证实南亮公司将涉案房屋出租于他人，已实际占有使用涉案房屋。南亮公司提交了以下补充证据，拟证实房款支付的情况：1.2012年8月8日，中国民生银行广州海珠支行的个人汇款业务凭证记载，汇款人为李宇翔、收款人为广赛公司、金额为940000元、用途为代付南亮公司货款。2.2012年8月8日，中国民生银行广州海珠支行的个人汇款业务凭证记载，汇款人为梁珠、收款人为广赛公司、金额为2000000元、用途为代付南亮公司货款。3.广赛公司于2015年4月14日开具《回复函》：南亮公司已于2012年8月8日向我司缴清成交价款及佣金，缴款方式是银行转账。
申请执行人王殿伟提供了涉案房屋所在地段2013年度的交易均价作为证据，拟证实在五羊公司欠付1.83亿元债务的情况下，仍对其财产进行低价拍卖处置。
【案件焦点】
异议人南亮公司主张已合法取得涉案房屋所有权，并与五羊公司存在实际买卖合同关系，异议人的主张是否足以排除执行？
【法院裁判要旨】
广东省广州市白云区人民法院经审理认为：异议人南亮公司对涉案房屋所有权的取得符合上述法定情形且其权利能够排除执行。理由如下：
第一，五羊公司与南亮公司之间是否存在买卖合同关系？拍卖是一种特殊的买卖合同关系。本案中，五羊公司将其所有的涉案房屋通过委托广赛公司以公开拍卖的形式出卖给最高应价者南亮公司，虽然五羊公司与南亮公司之间未直接签订书面的买卖合同，但五羊公司本身就是涉案房屋的实际出卖人，南亮公司为该涉案房屋的买受人，其二者之间自拍卖成交确认之时起即已自然成立合法有效的买卖合同关系，双方的权利义务经拍卖成交确认之时起产生法律约束力。因此，被执行人五羊公司与异议人南亮公司就涉案房屋已建立买卖合同关系。
第二，涉案的241号601房、805房，243号401房三套房屋在签订《拍卖成交确认书》时是否被查封？涉案九房（含上述三房）经南沙区人民法院作出的并已于2006年12月6日发生法律效力的（2006）南法民三初字第31号～39号民事判决确认，涉案九房属于五羊公司所有。因海棠公司被执行一案，虽然南沙区人民法院曾于2012年5月8日以（2011）穗南法执字第668号-1号案查封上述三房，但该院亦已于2012年7月4日作出了（2012）穗南法执外异字第9-11号之一执行裁定中止对上述涉案三套房屋的执行，并经该院（2011）穗南法执字第668-6、7号执行裁定解除查封。五羊公司作为上述三房的权属人，有自由处分该房屋的权利，且在拍卖期间亦无其他涉及其司为当事人而被查封或抵押等限制转移的情况。因此，五羊公司将包括上述三房在内的涉案九房交付拍卖未违反法律、行政法规禁止性规定。拍卖期间，广赛拍卖行已于拍卖日七日前在《广州日报》刊登拍卖公告，且拍卖价格高于评估结论的价值，符合《中华人民共和国拍卖法》之规定。综上，法院认为，涉案房屋拍卖合法有效。王殿伟抗辩称以上拍卖行为存在拍卖前未发布公告、违法及低价处置的问题无事实依据，法院不予采信。
第三，南亮公司是否已支付全部拍卖价款并在法院查封前已合法实际占有涉案房屋？2012年7月30日，广赛公司与南亮公司签订《拍卖成交确认书》，南亮公司并按《拍卖成交确认书》的约定于2012年8月8日向广赛拍卖行支付了全部成交价款2940000元（其中包括拍卖佣金140000元），且在法院查封前已合法占有并实际使用涉案房屋，其对未办理过户手续不存在过错。
综上，异议人南亮公司提出的执行异议理由充分，符合法律规定，法院予以支持。广州市白云区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
一、异议人广州市南亮建筑装饰工程有限公司的异议申请成立；
二、中止本院（2005）云法民执字第1595号恢1号案对广州市五羊经济技术发展有限公司位于广州市南沙区进港大道241号601房、901房、902房、404房、805房、306房、1307房，243号401房、901房，共九套房产（房产登记号：2010登记字第4000676号）的执行。
【法官后语】
本案的处理要点在于，南亮公司主张其已取得涉案房屋的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，拍卖是一种特殊的买卖合同关系。本案中，五羊公司将其所有的涉案房屋通过委托广赛公司以公开拍卖的形式出卖给最高应价者南亮公司，虽然五羊公司与南亮公司之间未直接签订书面的买卖合同，但五羊公司本身就是涉案房屋的实际出卖人，南亮公司为该涉案房屋的买受人，其二者之间自拍卖成交确认之时起即已自然成立合法有效的买卖合同关系，南亮公司并按《拍卖成交确认书》的约定于2012年8月8日向广赛公司支付了全部成交价款2940000元（其中包括拍卖佣金140000元），且在法院查封前已合法占有并实际使用涉案房屋，其对未办理过户手续不存在过错，故其异议请求成立。
编写人：广东省广州市白云区人民法院 陆剑瑜