3 涉房产执行案件中执行异议成立的条件

——宋剑锋诉吴丽珠、戴小瑜申请执行人执行异议案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第5155号民事判决书

2.案由：申请执行人执行异议之诉

3.当事人

原告：宋剑锋

被告：吴丽珠、戴小瑜

【基本案情】

厦门市思明区西庵巷×号房产（以下简称讼争房产）原系第三人戴小瑜所有的房产。在思明区人民法院（2011）思执行字第4363号案件（申请执行人为黄永林，系讼争房产抵押权人，被执行人戴小瑜）执行过程中，2013年2月6日，黄永林与吴丽珠达成一致，由吴丽珠向黄永林支付55万元，黄永林在收到该55万元后，即确认该案结案，不再向戴小瑜要求清偿，并解除对讼争房产的查封和抵押登记。2013年2月15日，吴丽珠与戴小瑜签订了一份《房屋买卖协议》，约定：戴小瑜以90万元的价格向吴丽珠出售讼争房产，戴小瑜向吴丽珠所借款项28万元及相应利息与购房余款相折抵；交房时间为2013年2月18日；双方还约定于2013年4月16日到房管局签订正式的《厦门市房地产买卖合同》。2013年2月20日，吴丽珠支付黄永林30万元。2013年3月27日，黄永林确认吴丽珠已将25万元支付至思明区人民法院账户，同意解除对讼争房产的抵押登记和查封。2013年4月9日，思明区人民法院解除因（2011）思执行字第4363号案件对讼争房产的查封。2013年4月10日，黄永林收到思明区人民法院发放的执行款25万元。

2013年2月20日，吴丽珠与案外人戴伟岩签订了一份《房屋租赁合同书》，将讼争房产出租给戴伟岩。2013年4月11日，戴小瑜就讼争房产办理了一份公证委托书，授权吴丽珠代管房屋、行使业主权利、出租房屋、代为办理房产的出售手续等。2013年4月16日，吴丽珠以戴小瑜代理人的身份与戴伟岩签订一份《存量房买卖合同》，约定将讼争房产出售给戴伟岩，同日向厦门市房地产交易权籍登记中心申请过户。2013年4月18日，思明区人民法院因（2011）思执行字第826号案件（申请人江李丛与被执行人戴小瑜）查封了讼争房产。2013年4月22日，厦门市房地产权籍登记中心以讼争房产被法院查封为由，不予办理将讼争房产过户至戴伟岩名下的过户登记手续。

2013年5月14日，吴丽珠向思明区人民法院提出执行异议（案外人吴丽珠与申请执行人江李丛、被执行人戴小瑜），思明区人民法院作出（2011）思执行字第826-2号执行裁定书，以吴丽珠购买讼争房产存在过错为由，驳回吴丽珠的异议请求。

2013年8月19日，吴丽珠向思明区人民法院提起案外人异议之诉（原告吴丽珠与被告戴小瑜、江李丛），2013年11月18日，思明区人民法院作出（2013）思民初字第10748号民事判决，判决吴丽珠与戴小瑜签订的《房产买卖协议》合法有效；停止对讼争房产的执行。该民事判决已于2013年12月25日发生法律效力。

法院于2013年7月25日，因（2013）湖民初字第2527号民事案件（原告宋剑锋与被告李迁祥、戴小瑜民间借贷纠纷），查封了讼争房产。吴丽珠向湖里区人民法院提出执行异议（案外人吴丽珠与申请执行人宋剑锋、被执行人李迁祥、戴小瑜），厦门市湖里区人民法院作出（2014）湖执异字第5号执行裁定书，裁定中止对被执行人戴小瑜址于厦门市思明区西庵巷20×（厦地房证第00502792号）房产的执行。原告宋剑锋不服该裁定，认为房屋买卖合同应当符合法律或者行政法规规定的形式，且房屋出租并非实际占用房产，故于法定期限内提起申请执行人执行异议之诉。

【案件焦点】

1.涉房产的执行异议案件中，执行异议成立的条件；2.房屋出租可否认定为对房屋的实际占有？

【法院裁判要旨】

福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：被告与第三人已经签订房产买卖协议，即使该协议不符合法律法规及政策规定的形式要件和未进行备案登记，也不影响双方之间房产买卖行为的法律效力，况且被告与第三人关于讼争房产买卖关系业经厦门市思明区人民法院作出的（2013）思民初字第10748号民事生效判决确认为合法有效。被告吴丽珠支付全部购房价款后与案外人戴伟岩签订了《房屋租赁合同书》，将讼争房产出租给戴伟岩；此后第三人就讼争房产办理公证委托书，授权被告吴丽珠行使业主权利。上述情况表明被告已经实际占有讼争房产。福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：

驳回原告宋剑锋的诉讼请求。

【法官后语】

本案为涉及房产执行的执行异议之诉，争议的焦点是讼争的房产买卖行为是否有效，异议人是否实际占有房产。审理的关键在于房产买卖合同是否有效、房款的支付情况、房产的交付和使用情况。一方面，在本案中，房屋买卖合同业经生效的法律文书确认为合法有效，并且异议人作为购房人通过抵债、代为偿还借款等形式支付了90万元的全部购房款。另一方面，虽然购房人没有居住在讼争房产内，但登记的产权人通过公证委托的形式，将房产的支配、使用等权利授权委托给了买房人，买房人正是根据授权将讼争房产出租给他人，故该出租的行为可以认定为买房人对房产的支配和使用。由此没有证据表明购房人对房屋买卖的行为存在过错，因而可以认定被告与被执行人之间的房屋买卖合同真实有效且已实际履行，被告为房屋的实际所有权人，故被告提出的执行异议成立。

编写人：福建省厦门市湖里区人民法院 刘晓洪 刘路英