4 执行标的物附带的长期租约的效力认定

——许国东诉厦门市舫阳车站管理有限公司等土地租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第2128号民事判决书

2.案由：土地租赁合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：许国东

被告（被上诉人）：厦门市舫阳车站管理有限公司（以下简称舫阳公司）、厦门农发生物科技有限公司（以下简称农发公司）、兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称兴业银行厦门分行）

【基本案情】

第三人农发公司原系厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块的使用权人。2012年5月3日，案外人厦门华丰面粉有限公司、农发公司与第三人兴业银行厦门分行签订一份最高额抵押合同，约定由农发公司以厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块土地使用权及A8、A9处理车间为主合同项下所发生的所有债权提供抵押担保。

厦门市中级人民法院于2013年9月9日委托拍卖公司对厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块土地使用权及A8、A9处理车间进行拍卖。2013年12月26日，被告舫阳公司以26902449元的最高价竞得上述标的物。

现原告许国东主张其于2012年4月12日与农发公司签订了一份土地租赁合同。根据许国东提供的土地租赁合同，双方约定：一、农发公司将位于厦门市翔安区巷北工业区赵岗的土地按现状出租给许国东使用，土地证面积为48772.5平方米，农发公司正在建设的两栋房屋占地除外，实际约45500平方米，折合68.2亩。二、租赁期限为20年，自2012年4月12日起至2032年4月11日止。租赁期间届满，许国东有权要求续订租赁合同。三、在本合同租赁期间内，租金标准为每年每亩5500元，租期20年租金合计7502000元，许国东应于2012年5月30日前付清。许国东应将租金汇入农发公司指定的账户：户名朱黎明，开户行厦门农行马巷支行，账号9559980071062599×××；或户名吴亚娇，开户行中信银行厦门湖滨南路支行，账号6226984900113×××。许国东将款项汇入以上指定账户，即视为农发公司收到许国东支付的租金。四、除由农发公司现正出资建设的两栋房屋外，许国东有权在承租的土地上修建建筑物及其他构筑物，所需费用由许国东自行筹集承担。

【案件焦点】

许国东与农发公司之间是否存在真实的租赁合同关系？

【法院裁判要旨】

厦门市翔安区人民法院经审理认为：土地租赁合同的落款时间为2012年4月12日，双方在合同中约定20年租赁期限的租金7502000元于2012年5月30日之前付清，该约定不符合正常的商业习惯。农发公司系企业法人，双方却在合同中约定由农发公司指定的两个个人账户作为租金的收款账户，且转账记录中的3500000元的款项用途注明为往来款而非租金。因此，法院对许国东关于7502000元的转账系用于支付租金的主张不予采纳。

许国东主张其在合同签订后有对该地块进行使用开发，即于2012年6月将讼争地块的土方工程回填事宜交由林明旭施工，但是在2012年4月12日之后，农发公司还在该地块上建设A7食品车间、A10机修车间、A13配电房工程，同时许国东与林明旭约定的所有款项以现金方式支付不合常理，且除催款函所称的10000元欠款之外，许国东未能提供相关证据证明其已向林明旭支付了其余的315800元工程款。因此，法院对许国东主张其在土地租赁合同签订后已对讼争地块进行了占有使用的意见不予采纳。

许国东与农发公司签订的土地租赁合同中并未对登记等事项进行约定，实际上亦未办理登记。

厦门市翔安区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告许国东的诉讼请求。

后许国东提起上诉，二审中撤诉。

【法官后语】

本案是一起典型的企图以租赁合同阻碍法院对被执行人所有的不动产进行拍卖的案件，其争议焦点为双方所签土地租赁合同的法律效力问题。此类虚假租赁合同案件的共性为利用“买卖不破租赁”的法律规定，将租赁合同的落款时间倒签在抵押合同签订之前或不动产被查封、公告拍卖之前，且具有相应的付款记录，出租人亦无异议，故合同效力难以判断。结合本案的审理，笔者认为可以从以下几个方面进行审查和认定：

第一，租赁合同的约定条款是否符合商业习惯或常理。

一是租赁期限是否畸长。此类租赁合同的期限往往超过10年，且有不少是按照《中华人民共和国合同法》所规定的最长期限20年，这是其第一个显著特点。双方约定如此长期的租赁合同，其目的是获得租赁物长期的使用权，损害了买受人对标的物的处分权。

二是租金约定是否符合一般的商业习惯。正常的租赁合同如果期限较长，则双方当事人一般会约定分期支付租金，且租金标准会定期以一定比例上调。而虚假租赁合同的租金多系一次性支付，或支付时间虽有分期，但缺乏规律性，且租金标准较低，这是其重要特点。这意味着买受人丧失的不仅是不动产未来的使用价值，甚至连收益价值都荡然无存。

第二，租赁合同有无实际履行。

一是租金的支付是否有违常理或商业习惯。对于租金支付方式，虚假租赁合同双方当事人往往约定租金支付至出租人指定的账户，有的直接将指定收款的个人账户写入合同，更有甚者约定使用现金支付。因此，租金的收款人或账户往往与出租人的利益关系密切：第一种情形是亲友关系，以人际关系为纽带订立虚假租赁合同；第二种情形是与自己或亲友所控制的公司企业签订虚假租赁合同来低价承租不动产以变相实现利益输送；第三种情形是与出租人的债权人签订虚假租赁合同企图以租金冲抵所欠普通债权人的债务。本案中，租金均通过不同的个人账户而非公司账户支付，因此法院最终认定其租金支付方式违反相关财务管理制度，且不符合租赁合同惯常的租金支付方式。

二是承租人是否实际占有使用租赁物。占有系适用买卖不破租赁规则的核心要素，故在审理中应着重对租赁物的实际占有使用事实进行查明。在此类案件中，买受人多主张其对于租赁物具有占有使用行为，如平整土地、锁上大门、设立围墙、在租赁物内派驻人员等。笔者认为，占有使用的认定标准不应限于取得对租赁物的实际控制权，而应当以较高的标准即是否有在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动进行判断。因为一般来说，承租人在签订租赁合同后，为了收益最大化，均会尽快将租赁物用于生产经营，这才符合商业主体的正常做法。

值得注意的是，在租赁物设定抵押权时，抵押人一般会声明在抵押合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制。同时，抵押权人也会作相应的尽职调查，或对抵押物现状进行保全证据公证。对主张抵押物此前已出租的所谓承租人来说，这些证据成为了证明其占有使用租赁物难以逾越的障碍。

三是租赁合同其他义务的履行。对于租赁合同当事人来说，如果租赁期限较长且租金数额较高的，双方一般会对租赁合同的登记备案、税费缴纳等事宜进行约定，如果义务人未履行，则对方会以各种方式予以催告。如果双方未予约定或虽有约定但怠于履行，则即可对租赁合同的真实性存疑。

第三，出租人在案件审理中是否存在抗辩程度弱化的情形。

在有关虚假租赁合同的诉讼中，因出租人与承租人事前已互相串通，故为了配合承租人的诉讼请求，出租人少有提供证据，甚至配合承租人的举证，对其主张一概予以认可，缺乏实质性抗辩，表现出抗辩程度严重弱化的特点。

编写人：福建省厦门市翔安区人民法院 张春雷