楼宇经济：“螺蛳壳里做道场”

著名的美籍芬兰裔建筑师、建筑理论家伊利尔·沙里宁的“有机疏散”理论认为，城市混乱、拥挤、恶化仅是城市危机的表象，其实质是文化的衰退和功利主义的盛行。很显然，一个城市要有容量限制，如果城市无限制地成长，将会导致“虚胖”，容易造成“供血不足”。所以，城市不可能无边界地扩展下去。城市不能总是盖新房子，它也应该有更新的成分，要秩序化、有条理地综合成长。也就是说，要在有限的空间范围内“做道场”，通过对现有空间的集约利用、优化配置和有机更新，提升城市的“经济密度”和“亩产效益”，实现空间从增量发展向存量发展转型。

也正因为如此，在大中城市的中心区往往最先诞生楼宇，也最先诞生楼宇经济。而催生楼宇、驱动楼宇经济发展的，则是城市的“三力”。

第一个“力”，是城市的“内生动力”。法国马恩拉瓦莱国立高等建筑和城市规划学院教授戴维·曼金提出“在城市上建造城市”的理念，就是在城市中已有项目的单一功能基础上，新增一些小规模的新项目，在原有项目间创造联系，而不是新造封闭式的大型项目，以优化现有土地资源及建筑物的使用效率，从而驱动城市的内生动力。

第二个“力”，是城市的“空间压力”。受“18亿亩耕地红线”与“城市边界范围划定”的政策限制，城市新城区建设中往往面临新增土地指标、增减挂钩、占补平衡等多重约束，逼迫城市扩张，扩张已接近完成的城市要更多地依靠自身更新来达到城市的内生繁荣。有一组数据指出，我国名义上有20.4亿亩耕地，但真正需要保全的永久基本农田只有15.4亿亩。由此可见，对永久基本农田实施特殊保护是多么重要。

第三个“力”，是城市的“边界约束力”。城市开发边界是城市建设空间扩展的终极远景，在远期发展中进一步取舍可利用空间与弹性空间，体现出了开发边界对空间资源配置的影响力。2013年12月的中央城镇化工作会议再次明确提出“根据区域自然条件，科学设置开发强度，尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定”。2014年6月，中华人民共和国住房和城乡建设部、国土资源部选定北京、上海、广州、杭州等14个试点城市，先期开展城市开发边界划定工作。深圳的“城市更新”、上海的“退二进三”、北京的“动态维护”等，都是通过城市自身土地集约利用的方式，来解决“土地指标”与“城市边界”带来的发展问题、引导土地集约利用的有益尝试。