楼宇，靠效益说话

美国经济学家保罗·罗默指出，当人们在城市中集聚时，人与人之间面对面的交流能够产生新思想，所以城市化的功能就是产生新思想、新技术、新制度。因为城市有了这样的功能，所以人们集聚的密度越大，效率就越高。哈佛大学教授爱德华·格莱泽在《城市的胜利》中指出，因为人们在城市里的集聚，使他们能够进行思想交流，于是城市就成了创新的发动机。由此可见城市对于人们的重要性。

许多地方政府之所以不约而同地发展楼宇经济，更多的是看重楼宇经济能为地方财政提供税收收入。更直白一些说，是受直接的经济利益的驱动。更有甚者，抱有一种“刀下见菜”、急功近利的心态。其实，经济效益只是楼宇所能产生的效益的一个方面，除此之外，研究中我们发现它还能为城市发展带来社会效益、人文效益、生态效益。因此，我在全国第一个提出了楼宇“四个效益”的观点。在《中国楼宇经济发展报告（2011）》中，我们对楼宇的“四个效益”进行了比较系统的阐释。之后，楼宇的经济效益、社会效益、人文效益、生态效益的说法逐渐被引用。我们通常所说的楼宇效益，都应该从这四个方面的综合效益的角度来理解。

楼宇的经济效益，主要反映在楼宇经济所带来的GDP贡献、税收贡献上，而支撑这些经济指标的是一幢幢税收“亿元楼”“千万元楼”。据研究，一幢高端商务楼宇中所产生的经济效益大致相当于城郊接合部7.8平方公里区域内所能产生的效益总和。在实际生活中，一幢楼宇的税收相当于一个开发区所产生的税收的情况比比皆是。早在2010年上海就出现了“月亿楼”，即一幢楼宇一个月的税收产出就超过了1亿元。如今，上海、深圳等地出现了月产税收2亿元楼，一幢高端楼宇的年税收产出甚至超过一个中等城市的城区一年的财政收入。所以，人们形容楼宇经济是“竖立的开发区”，是“金矿中的钻石矿”。从全国层面上看，许多发达城市的核心城区财政收入70%以上来自楼宇经济。深圳福田区2018年税收亿元以上楼宇就有86幢。可见，商务楼宇所能产生的经济效益是惊人的。

楼宇的社会效益，主要表现在楼宇经济发展大大加速了城市化进程。一幢幢楼宇的品质、管理、服务水平的提高，一定程度上促进了城市形象、城市管理、城市运营、城市服务水平的提升。而楼宇经济的发展给就业市场的扩容提供了新的载体，吸纳着大量的人员就业。这些都可以理解为或者说都已成为楼宇经济给城市发展所带来的可观的社会效益。

说起楼宇的人文效益，对比北方城市和南方城市、大城市和小城市、省会城市和非省会城市、副省级城市和地级城市，很直观的感受是南方城市和北方城市楼宇的形状不一样，大城市与小城市的楼宇高度不一样，副省级城市与地级城市的楼宇数量不一样，不同城市的楼宇色彩不一样。再仔细一看，楼宇外观的色彩、造型、风格和楼宇内的装饰、色调、布局也不尽相同。北方城市由于雨水少，所以楼宇顶部大都是平的，而南方城市雨水多，所以楼宇顶部多为尖的；大城市的楼宇普遍“高大上”，小城市的楼宇从高度、品质、品位来看，都稍显逊色。当然，这些年，摩天大楼常常在欠发达的二、三线城市矗立。有关数据显示，全球在建的摩天大楼中87%在中国，而中国的摩天大楼中80%分布在经济不发达的内陆地区。也许这就是楼宇人文效益的体现。不同区域、不同城市的楼宇都或多或少地反映、嵌入了一个城市的人文底蕴、和谐的产品美学、个性化与人性化的品质内涵。也正因为有了这些不同，才使我们的城市有了自己独特的魅力与个性。

楼宇的生态效益，是从楼宇经济整体层面上而言的。发展楼宇经济是一个系统工程，需要交通、绿化、管理、服务、环境等方面的综合配套，从设计、建设、运营，到建筑体量、建筑风格、空间布局，以及电梯、水电、车位的需求，都必须保持最优状态，从而形成一个整体的“生态链”，做到环保、绿色、低碳、节能。

可以这么说，对楼宇经济为地方发展所带来的可观的经济、社会、人文、生态“四个效益”的表述，丰富了楼宇经济的内涵，拓展了楼宇经济的外延，为地方政府发展楼宇经济提供了新视野，从而也打开了楼宇经济发展的“新窗口”。这就带给了我们深深的启示：在发展楼宇经济时，不能只盯着眼前的经济效益，而应该“择善而长”。许多时候，城市所处的区位、交通、环境、人文等因素的不同，决定了城市所能拥有的资源禀赋的多寡，如果仅仅简单地和别的城市比经济总量、税收产出、财政贡献度，有些城市也许会永远落在后面。因为城市之间有许多不可比因素，有些因素是先天性的。而如能以“田忌赛马”的思维择善而长、“弯道超车”，比人文、比生态，你就可能会从“红海”跳到“蓝海”，抢占制高点，闯出另一番天地。