楼宇迭代：渐进式的“进化”

从最初简单的办公场地，到普通型、综合型商务写字楼，再到甲级、超甲级写字楼，商务楼宇经历了一场由市场需求引发市场细分的渐进式进化过程，随着中央商业区、中央商务区、中央文化区、中央活力区的出现，楼宇经济的研究对象已经延伸到楼宇的“第四代产品”了。

第一代产品，是以商业为主，集聚商业与商务功能的混合体形态。当年，零售业的集聚，让商业街发展为大型购物中心，大型百货公司、高档商业街的云集，形成了最初的商业楼宇，类似于今天的中央娱乐区（Central Recreational District, CRD）。

第二代产品，是商业与商务功能并立的形态。城市购物中心与金融中心并立，构成了真正意义上的楼宇的雏形。

第三代产品，是由以商务为主的形态，逐渐走向综合化、高级化、国际化的形态。许多公司总部及其办事机构在CBD集聚，促进了大量信息、咨询、中介等服务机构的诞生，餐饮、酒店、会议中心、会展中心等随之应运而生，从而进一步强化了楼宇的综合性、外向型的服务功能。

第四代产品，是正在大城市呈现和即将呈现的新CBD、泛CBD时代。新CBD是人为规划和开发出来的。世界上大多数大城市的CBD都是沿着“向城市中心点集中——由一个点向周边扩散——在更高层次的中心集中”的轨迹在发展，伦敦的道克兰、巴黎的拉德芳斯、上海的陆家嘴、深圳的福田等发展实例即是佐证。“泛CBD”是在城市中心区CBD日益拥挤的同时，悄然出现的“商务公园”“办公公园”“企业公园”“生态办公区（Ecological Office District, EOD）”“总部基地”“商务SOHO”“休闲CBD”等一系列形态。“商务公园”“总部基地”“商务SOHO”已在北京、天津、上海、苏州等地出现，“办公公园”“企业公园”“生态办公区”渐渐被提起，成为楼宇经济2.0时代的新样板、新趋势，应该会在楼宇经济的下一个10年成为主流，从而形成楼宇经济3.0时代。

纵观商务楼宇从“第一代”到“第四代”的发展历程，可以看出，从传统到现代、从中心广场到购物中心、从一个个单体建筑到一簇簇建筑群，商务楼宇正以其造型、体量、规模、业态、功能等的变化演绎着城市的嬗变，不断适应、满足着人们高效率生活、快节奏工作的各种需求，创造了一种全新的、极具效率的都市生活方式，成为引领城市个性发展的重要力量。因此，我们研究、发展楼宇经济应以“迭代思维”紧跟楼宇发展趋势。