楼宇经济发展的“三重境界”

20世纪80年代末、90年代初期，商务楼宇在大中城市出现，但那时的楼宇大多属于企业自建自用的办公楼，且沿街、沿路而建，各家自成一体，企业只顾楼宇内的装修，并不会去关注外围环境，哪怕是很简单的配套设施，大有“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的味道。因此，这时的楼宇经济发展基本上是处于无序状态，我们将其称为“自发阶段”。

20世纪90年代后期至21世纪初期，楼宇多为商业、商务、商住等场所混建的综合型建筑，物业初步实现商业化运营，物业公司靠收取物业费、楼宇业主靠赚取租金差价获得收益。这一时期为楼宇经济发展的“自愿阶段”。

21世纪初期，楼宇建设开始注重硬件设施与软件配套，出现了许多专门用于商务办公的纯商务楼，楼宇智能化水平大大提升，物业实行专业化的管理，楼宇中或楼宇周边引进了咖啡吧、茶吧、书吧及餐馆、健身馆等，商务配套更加个性化、人性化。楼宇经济发展进入了“自觉阶段”。

从20世纪90年代楼宇经济“萌芽”，到21世纪初楼宇经济作为一种新的经济形态被人们所关注，再到楼宇经济在大中城市“群雄逐鹿”的发展，伴随着不断加快的城市化、城镇化进程，楼宇经济逐渐成为城市经济中的主要经济形态。目前，全国50多个城市的100多个城区先后提出要大力发展楼宇经济，楼宇经济税收“贡献度”也从“三分天下有其一”到逐渐占据地方财政收入的“半壁江山”，发达地区的城区楼宇经济税收贡献率更是达到了七八成。楼宇经济发展态势可谓是群雄逐鹿、如火如荼。

纵观楼宇经济10多年的发展历程，大致经历了自发阶段、自愿阶段、自觉阶段三个阶段。所谓自发阶段，是指楼宇经济最初是由一个个市场主体建楼卖楼、自主招商“自发”形成的产业集聚。当产业集聚发展到一定阶段，城市的主政者逐渐意识到，低端化的管理、粗放化的经营不仅带来了巨大的资源浪费，还让城市染上了交通拥堵、污染严重的“城市病”，城市之间、城区之间、楼宇之间竞相争夺城市资源，甚至出现产业同质化的恶性竞争。于是，地方政府开始对楼宇的空间布局、产业导向等进行“顶层设计”，有意识地引导楼宇建设和楼宇经济发展；“嗅觉”灵敏的楼宇企业意识到楼宇经济发展中所蕴含的效益和商机，“自愿”发展楼宇经济，起到了示范、带动作用；随后，越来越多的城市、企业、楼宇加入了楼宇经济发展大军，楼宇经济发展逐渐成为企业家们的“自觉行动”，从而在更大程度、更高层面上推动了城市产业的集聚和经济的快速发展。