11 不动产物权登记效力的司法认定
——李艺华、唐瑞英诉唐瑛等所有权确认案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）再字第10号民事判决书
2.案由：所有权确认纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：李艺华、唐瑞英
被告（被上诉人）：唐瑛、陈怡
【基本案情】
李艺华与唐瑞英系夫妻，唐瑛与唐瑞英系姐妹，唐瑛与陈怡系母女，唐瑛与纪成芝系再婚夫妻。纪成芝与第三人（被上诉人）纪金发、纪金初、纪金祥系父子。第三人（被上诉人）纪金初与第三人（被上诉人）纪斌系父子。
2006年4月8日，陈怡、纪成芝、唐瑛与上海申豪房地产有限公司（以下简称申豪房产公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定由陈怡、纪成芝、唐瑛购买本市××路1333弄306号901室商品房，房屋总价约156万元（2006年3月3日陈怡支付定金5万元；陈怡、纪成芝、唐瑛于同年4月11日支付现金13.9万元、转账31.1万元，计45万元，4月25日支付按揭贷款30万元，6月26日支付5万元，8月18日支付71万元）。2006年11月26日，申豪房产公司出具购买人是陈怡、纪成芝、唐瑛金额为1565327元的购房发票。2007年7月23日，陈怡、纪成芝、唐瑛与申豪房产公司签署房屋交接书，确认系争房屋建筑面积为155.84平方米，房屋总价款1567439元。2007年7月25日，上海市房屋土地资源管理局核发沪房地普字（2007）第0240××号房地产权证，载明系争房屋权利人为陈怡、纪成芝、唐瑛。
2007年8月20日，纪成芝立下《字据》：“我与唐瑛、陈怡共同购买的一套房子，地址是××路1333弄306号901室，这套房子的全部的购房款都是由我妻子的妹妹唐瑞英支付的，我愿意在我过世后，将我这套房子中属于我的那部分留给我的女儿陈怡。”同月27日，纪成芝立下《遗嘱》：“一、还纪金初本金10万元，利息3万元，共计13万元；二、后事由长子纪金发全权处理（有10万元办理后事费用在纪金发处）；三、余下的其他财产由长子纪金发、三子纪金初、孙子纪斌三人平均继承。”同月31日，纪成芝死亡。
另查明：2005年12月5日，李艺华、唐瑞英从澳大利亚到达中国上海，二人于2006年3月5日离沪出境。
再查：2001年10月，唐瑛与上海市真光路962弄64号××室房屋的开发商签订《上海市商品房预售合同》。嗣后，唐瑛成为真光路962弄64号××室的登记产权人。2005年6月24日，唐瑛将该房出售。
2009年11月4日，李艺华、唐瑞英以唐瑛、陈怡为被告向法院提起诉讼，要求确认系争房屋产权归李艺华、唐瑞英所有。同年12月2日，李艺华、唐瑞英与唐瑛、陈怡自愿达成“××路1333弄306号901室房屋产权归李艺华、唐瑞英二人所有”的调解协议，并承诺对该调解协议的后果承担法律责任。当日，法院作出（2009）普民三（民）初字第2941号民事调解书（以下简称第2941号调解书），且已发生法律效力。2011年1月24日，系争房屋权利人转移至李艺华、唐瑞英名下。后纪金发、纪金初、纪斌以第2941号调解协议侵害其民事权益为由，向上海市第二中级人民法院申请再审。上海市第二中级人民法院于2012年11月16日作出民事裁定书，裁定撤销第2941号民事调解书，将本案发回重审。
李艺华、唐瑞英提出：系争房屋是李艺华、唐瑞英委托唐瑛购买，李艺华、唐瑞英是系争房屋的实际出资人、购买人和产权人。
纪金发、纪金初、纪金祥提出：在纪成芝生前，李艺华、唐瑞英与唐瑛、陈怡对真光路64号××室房屋产权登记人及系争房屋的产权登记人都不持异议。父亲2007年8月27日的《遗嘱》明确其财产包括系争房屋。
【案件焦点】
1.在不动产物权登记具有对抗效力的情形下，如何对不动产登记名义人与实际权利人是否一致进行核实；2.如何就物权或债权主张进行法律判断。
【法院裁判要旨】
上海市普陀区人民法院再审认为，系争房屋从《商品房预售合同》的签订到购房款约156万元的支付；从房屋交接书的签署到实际装潢装修后的入住；从完税凭证到房地产管理部门核发的物权凭证等证据，均直接证明了陈怡、纪成芝、唐瑛是系争房屋的购买人、居住人和产权的拥有人。即使存在李艺华委托唐瑛购买系争房屋之事，但受托人唐瑛恰恰用自己及纪成芝、陈怡三人名义购买的行为，拒绝接受李艺华的委托。
此外，就李艺华、唐瑞英提供出售真光路962弄64号××室房款的证据，以及李艺华、唐瑞英提出的大量汇款和纪成芝记录的清单、笔记的证据，经庭审核对这些汇款及清单上载明的时间节点及标的数额，无一笔资金或汇款能与购买系争房屋原始付款凭证上记载的时间节点或标的数额相吻合。关于李艺华、唐瑞英提供2007年8月20日纪成芝在弥留之际立下《字据》的证据，又遇与第三人提供2007年8月27日纪成芝也在弥留之际立下《遗嘱》的内容相佐。
上海市普陀区人民法院据此判决：
一、驳回原审原告李艺华、唐瑞英的诉讼请求。
二、本市××路1333弄306号901室房屋产权于本判决生效之日起三日内恢复至陈怡、纪成芝、唐瑛名下。
上海市第二中级人民法院经审理认为：本案是因李艺华、唐瑞英主张系争房屋系李艺华、唐瑞英委托唐瑛购买而要求确认所有权的案件，故李艺华、唐瑞英与唐瑛之间是否构成委托关系是本案主要争议焦点。李艺华、唐瑞英在普陀区法院再审中出具《委托书》作为证据，旨在证明李艺华、唐瑞英委托唐瑛购买系争房屋。一般而言，委托人将委托书交给受托人后，原件应由受托人或系争房屋的开发商或销售商持有，而李艺华、唐瑞英持有原件与常理不符。虽唐瑛、陈怡对该《委托书》予以认可，但因唐瑞英与唐瑛系姐妹，纪金发、纪金初、纪斌、纪金祥抗辩《委托书》系后补；加之，如此重要的证据再审中才提供，也有悖常理。综上，李艺华、唐瑞英以《委托书》证明委托唐瑛购买系争房屋的主张，尚难获支持。李艺华、唐瑞英提供纪成芝于2007年8月20日书写的《字据》旨在证明购买系争房屋的全部款项由唐瑞英支付。该《字据》中，纪成芝一方面认可系争房屋的购房款由唐瑞英支付，而另一方面又称将其在系争房屋中的份额留给陈怡。此《字据》仅能表明纪成芝对系争房屋的款项来源予以认可，并不能推导出系争房屋的产权人为李艺华、唐瑞英。
综上所述，李艺华、唐瑞英的上诉请求并无事实和法律上的依据，本院不予支持。普陀区法院再审判决根据在案证据作出的驳回李艺华、唐瑞英的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
随着房地产市场的大热，房产价值不断攀升，房产纠纷也越来越多。虽然《中华人民共和国物权法》明确规定不动产物权的归属和内容依据不动产登记簿的登记确定，但现实生活中存在大量房产登记名义人与实际权利人不一致的情形。对此，不能简单地以登记薄上的内容来确定房屋产权的实际归属，而应通过审查是否存在委托购房或借名登记等情形进行辨别，以期维护实际权利人的利益。此外，法院在审理该类案件时，往往需要对当事人提交的证据进行法律判断，以区分争议的实质是物权还是债务纠纷。
1.在明确物权法对房产登记效力的前提下，审慎核实房产的登记名义人与实际权利人是否一致
房屋的登记效力发挥着向社会展示登记人为物权拥有者的公示作用。为了体现和遵循不动产物权交易的安全原则和公信原则，登记人应被推定为确定享有系争房屋的权利。本案中，系争房产权利人世故，其继承人（本案第三人）作为善意第三人，有合理动因依赖房地产权证作为记载表征相信自己享有对系争房产份额所对应的遗产继承权。然而，由于现实生活的复杂性，可能因委托购房或借名购房等原因导致“法律物权[8]”和“事实物权[9]”的不一致，由此存在对抗房屋登记名义人的实际权利人，此时，不能简单地根据房屋登记薄上的内容直接认定系争房屋的产权人。
对此，法院在审理相关不动产物权归属认定的类型纠纷中，可从三个维度进行审核：首先从购房之客观行为分析，即双方是否签订过借名登记协议或授权委托，双方有无达成房产借名登记的意思表示一致的协议，有无类似于“实际出资人向出名人支付风险补偿费后可以办理过户，取得房屋所有权”的约定；其次，从购房之主观目的分析，一方有无为享受房价优惠或出于经济适用房政策或房产限购政策等动因导致实际出资人只能借用他人出名而购房获利的情况；再次，从相关细节流程分析，即从房屋商品房预售合同的签订、定金（税费）的支付、贷款的按揭、余款的转账、房屋交接书的签署、公用（物业）费用的结清以及涉诉房屋的居住使用等方面进行审查。此外，还可以从购房原始凭证、购房发票、物业缴费等方面核实实际出资人的情况。若不存在上述情况，对不动产物权登记权利人的异议主张就不能获得支持。
本案中，一、二审法院结双方当事人的合客观行为、主观目的、细节流程综合分析，均无显示存在委托购房或借名登记之情形，故驳回原告物权确权之诉求的判决实属准确。
2.对物权或债权主张进行法律判断
法院在审理类似纠纷中，往往需要“深挖”当事人诉求的根源，即为不动产物权确权抑或债务给付。对此，法院应结合当事人提交的相关证据进行法律判断。如：当事人仅提交相关交易记录清单且无法与原始付款凭证上记载的时间节点或标的数吻合，而又无购房发票、购房原始凭证等直接证据，法院应从认定债务纠纷的角度考量，在物权确权案件中不予处理，当事人可另案起诉。如果当事人提供借名登记协议或授权委托协议，或一方有为享受房价优惠或由于经济适用房政策或房产限购政策等动因导致实际出资人只能借用他人出名而购房获利的直接证据，法院则可从物权确权角度审理。
本案中，原告的诉求为确认系争房屋的物权归属。然而，原告提供的相关证据（记录清单、笔记、《字据》）在无法满足与购房时间节点相吻合的必要条件下，只能依此提起债务给付之诉，请求特定义务人履行偿还相关购房资金，而非主张不动产物权的确认之诉。
编写人：上海市普陀区人民法院 朱俊