三、房地产市场未来将何去何从？

如果说中国前几年的楼市热，是由供求关系生成的，诸如稳定的家庭收入（良好的就业前景）、丰厚的储蓄和购买能力，那么当楼市泡沫吹起来的时候，购房就不只是为了简单的居住，而将买房视为可带来丰厚盈利的投机工具了，这是非常可怕的！

由于人类的知识和判断，多半都是从归纳得来的。比如，人们总以为明天太阳会照常升起来。在过去的十几年里，中国的楼市特别是一线城市的房价大幅飙升，上海平均房价从每平方米4500元涨到五六万元，尽管政府对楼市调控多年，但结果却出现了房价越调越高的现象。

所以，目前绝大多数中国百姓都认为，房子是永远不会跌的，中国政府绝不会让房价跌下来。甚至有专家都认为，房价一跌中国经济就不行了，这使得购房在中国成了有利可图的投资（机）行为，出现了大量空置房，甚至“鬼城”。

此外，投机房产的巨大利益，导致中国陷入流动性陷阱。贷出去的钱，显然都纷纷涌入房市，北、上、深随便一套房子就是上千万元。多数中小企业，一年别说赚1000万元的利润，哪怕有100万元都不错了，好些企业连100万元都赚不到。而在一线城市投机炒一套房，轻轻松松就能赚到100万元。

因此，出现高房价和大量空置房的根本原因，就是人们走进了经验归纳带来的误区：政府越调控购房政策，越限制购房条件，房价涨得就越高。因为这些年来，中国房价一直在上涨，所以大家产生了房价还会不断上涨的心理预期，形成了强烈的投机心态！就在全球央行不断降低利率、房价日日上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下，越来越多的投机客进场，使得泡沫越吹越大。而真正的刚需购房者从银行贷款的数目也就越大，实际上花了更多冤枉钱。

举例来说，按中国目前的高房价，购买一套130万元的房子，假设需要贷款100万元，还款期为30年，即使按照5%的低利率来计算，仅利息就将支付93万元，而且这笔钱还不包括手续费、佣金和各种服务费……

2016年1月，国际货币基金组织发布的《世界经济展望报告》（World Economic Outlook）中，阐述了全球经济的不可持续性，我们可能已身处其中：

当支出模式和收入分配使经济活动的成果能被吸收，而不引起金融系统的危险失衡，产出在金融方面就是可持续的。但是，如果产生足够需求来吸收经济中的产出需要过多借贷，或远低于零的实际利率，或者二者兼有，产出就是不可持续的。当产出不会产生通胀或者通缩的压力，它就是“潜在的”压力。

于是，有经济学家认为，近10年中国货币增长了50倍，房价只上涨了差不多5倍，与货币发行增幅相比较，房价实际上在下降。然而，持相反观点的经济学家又反问了：这些增长的货币，是否合理地分配到“刚需”买房的百姓手中？

当然啦，所谓“刚需”指的是拥有稳定收入、有能力支付房贷的家庭，买房并不是投机，更不会以场外配资提高杠杆率，以非理性的方法进入楼市。目前一线城市房价飙升，很有可能是炒房者的最后疯狂。因为从金融角度，即信用、杠杆和风险控制的角度来分析，人们已经失去了理性的判断力，全民炒房的热潮，犹如17世纪荷兰人追捧郁金香的狂热。

1634年，荷兰东印度公司的商船带回一些美丽而罕见的郁金香种球，举国上下患上了“郁金香狂热症”。到了1636年，一棵价值3000荷兰盾的郁金香种球，可以交换8只肥猪、4只肥公牛、2吨奶油、1000磅乳酪、一个银制杯子、一包衣服、一张附有床垫的床外加一条船。所有的金融泡沫正如它们在现实世界中的名称一样脆弱。当郁金香泡沫破灭时，成千上万的人在这次万劫不复的大崩溃中倾家荡产。

有史可鉴，房地产过热和经济危机如影随形，持续高房价必将导致金融危机，甚至经济危机！由于房地产必将衍生出巨额的借贷，银行体系都将面临“债务减记”的风险。根据现代经济学家费舍尔的理论，通缩的风险来源于债务，无论是企业还是个人，在面对持续攀升的债务之际，便不得不紧缩消费开支。消费能力之所以下降，就是因为债务水平的提高。

总之，房价的非理性上涨就是金融危机的前奏，这是非常值得我们警惕的！