三、房地产税务

房地产税（Real Estate Property Tax）在美国的税务体系中同样扮演着不可或缺的角色。美国的房地产可分为两类，民宅（Residential）与商用（Commercial），民宅的平均税率为政府估价的13%（Condo或Co-op公寓楼）至20%（一至三家庭民宅），商用楼宇的税率现为政府估价的11%。为了提高土地的利用率，政府近年来推行社区民商混用楼宇减税计划，即三楼以下加地下室的商业楼层如用于社区服务，如老人中心、托儿所、图书馆、药店、诊所、健保等非营利组织或教会服务，则可享受无限期的地税减免（50%以上），而三楼以上的公寓房则享受15至25年的地税减免。

不同类型不同用途的房产，所适用的税率、征收模式也不相同。美国的民宅通常可分为共有公寓（Condo）、合作公寓（Co-op）、单家庭独立屋（Single Family House） 、多家庭独立屋（Muti-Family House）、联排屋（Townhouse）五个类型。公寓式架构如Condo和Co-op常出现在人口密集区，而别墅型房屋则常出现在非人口密集区或郊区。

Condo 全称Condonomium，业主拥有独立产权和处置权，房地产税和物业管理费分列。Co-op全称Cooperatives，整栋大楼归公司所有，购买Co-op相当于买进该公司的股份，股份多少取决于购买的公寓面积和楼层，住户每月支付的维持费（Maintenance Fee）不仅包括物业管理费，还有按持股比例所应承担的大楼地税和贷款还息。Condo和Co-op最大的差异来自于财产结构，此差异也造就了所有权、税务等方面的不同：

1. 所有权：Condo为个人有形资产，可以直接行使该单元的使用权；而Co-op的住户是借由公司的股份拥有间接的使用权。

2. 管理方式：Condo业主可自行对所属单元进行买卖、租赁及装修；Co-op住户因只拥有大楼的股份，故买卖、租赁及装修等活动必须接受大楼管理委员会（“董事会”）的规章制约。

3. 物业管理费：Condo的物业费一般用于支付大楼水费、保险、公共区域的电费、维修等项目，房地产税由业主单独支付；而Co-op的维持费则将物业管理费用和地税合二为一，大楼费用均以维持费的名目呈现。

4. 税务抵扣：Condo和Co-op都可以在税表上抵扣个人房贷的利息，Co-op还可多抵免一项由大楼分摊给每位住户的大楼房贷利息。

Condo因独立产权、购房手续简单的特点广受中国买家的青睐，不过相较于相同面积、相同区域的Co-op，价格要贵出许多。Co-op的优势在于公寓内部布局合理，购房者通常能获得比同等价位的Condo更为适宜的居家环境和条件，但劣势是“进出”难、“家规”严，“董事会”为确保大楼全体持股人的共同利益，势必在买卖、租赁环节严加管理，购买者需要呈交自己财务能力和人格信用的证明，诸如银行存款证明、个人税表和工资单、雇主证明、信用报告、他人推荐信等，“董事会”有权拒绝购房者的申请。

单家庭独立屋指的是不与其他建筑相邻、为一家庭设计的建筑，通常还包括地下室、庭院、车库，是不少美国人成家立业后的梦想。单家庭独立屋大约占全美市场的67%，它的优点一是属于屋主的独立财产，二是提供最大可能的个人空间，可以通过翻修扩展住宅面积。劣势是维护成本较高，地税较贵，屋主在拥有土地和房屋所有权的同时，也有负责维护自家和部分公共区域的责任，比如平日对自家庭院的花草浇灌或修剪，下雪天对自家车道和门口人行道铲雪。

多家庭独立屋约占全美市场的8%，虽在外观上和单家庭独立屋大致无差别，但建筑面积却可以容纳2至4户单元（超过4户将被视为商业住宅），优缺点和单家庭型类似，多家庭型多以自住、投资两用。

联排屋类似于中国的联体别墅，是一种独门独户、结合公寓和独立屋特色的联排式住宅，由于联排屋公共区域为小区共有，所以业主需要支付类似公寓物业费的社区管理费（Homeowners' association fee）。相对于独立屋而言，联排屋的庭院和车库面积往往有限，居住密度较高，但因为价格上的明显优势，成为欧美中产阶级的经济首选。

房地产税有狭义和广义之分，狭义的房地产税指的是对房屋和土地本身价值所征收的税，属于财产税范畴，而广义的房地产税则包括买卖环节的增值税及交易税、租赁活动的所得税、财产转让的遗产税及赠与税等，这些税项均会在本书中涉及。