10 对房屋交付错误均有过错的购房者与出卖人应按责任大小分担损失

——毛甲诉保利公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终17132号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、上诉人）：毛甲

被告（反诉原告、上诉人）：保利公司

【基本案情】

2017年11月29日，毛甲与保利公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定毛甲（买受人）购买保利公司（出卖人）开发的成都市新都区三河街道预售许可证2186号项下第××号楼1层×1号商业用房，预测建筑面积为33.25平方米。合同第四条第一款尾部载明：“关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。”合同附件一保利·拉斐云邸项目21号楼一层平面图标注了商铺的具体位置，毛甲在案涉×1号房屋处签名，保利公司在该处加盖房屋销售合同专用章，该图显示×0号房屋的宽度是3.7米，×1号房屋的宽度是4.3米，×2号房屋的宽度是5.4米。

之后，保利公司将商品房买卖合同附件一中标注的×2号房屋交付给毛甲，毛甲予以接收。接收房屋当日，毛甲、宋某珍（甲方）与张某之（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将所接收房屋出租给乙方，每月租金为4000元，租赁时间自2018年7月1日起至2021年6月30日止。当日，将房屋交给承租人，承租人开始对×2号商铺进行装修。2018年4月4日，物业服务中心向毛甲和承租人发出《停工告知书》，要求暂停对商铺进行装修。之后，承租方停止装修，毛甲就后续问题的处理与保利公司进行协商，但一直未达成一致意见。毛甲也未与承租人就租赁合同后续事宜的处理达成一致意见。毛甲于2018年6月21日将承租人支付的半年房屋租金和押金共计2.8万元退还给张某之。

2018年8月14日，毛甲、宋某珍以张某之作为被告，保利公司作为第三人向法院提起诉讼，毛甲、宋某珍与张某之在法院的主持下，达成以下调解协议：

（1）解除双方签订的《房屋租赁合同》；（2）毛甲、宋某珍一次性赔偿张某之因解除合同造成的装修损失及其他违约责任合计4.25万元。2018年11月2日，毛甲将上述调解协议确定的赔偿金4.25万元支付给张某之，张某之将×2号房屋返还给毛甲。毛甲请求判令：保利公司支付因房屋交付错误造成的损失［包括：解除租赁合同所支付的赔偿款4.25万元，房屋租金损失（从2018年3月14日起，按照每月4000元的标准，计算至房屋实际交付之日止），维权产生的误工费、交通费等费用1万元］。

法院于2019年4月18日组织双方对房屋现场进行查看，×2号房屋上方搭建有钢结构，毛甲未当场向保利公司接收其购买的×1号房屋，也未将×2号房屋返还给保利公司。

2019年4月17日，保利公司向毛甲邮寄了要求接收×1号房屋的通知书，毛甲于2019年4月19日签收了该通知书。

另查明：1. 2017年6月19日出具的案涉房屋所在的××号楼《面积实测报告》显示：×0号的建筑面积为31.5平方米，×1号的建筑面积为33.25平方米，×2号的建筑面积为61.83平方米。

2.毛乙系毛甲之女。毛乙与保利公司签订了购买相邻的×0号商业用房（预测建筑面积为31.5平方米），毛乙接收了与×0号相邻的×1号房屋，并将该房屋出租给张某之，张某之将×1号房屋和×2号房屋中间的墙拆除，在两房屋上空一起搭建了钢构平台。

【案件焦点】

1.一审判决对房屋交付错误的责任划分是否正确；2.房屋交付错误产生的各项损失应当由谁来承担。

【法院裁判要旨】

四川省成都市新都区人民法院经审理认为：2018年3月14日，保利公司误将与合同约定交易的×1号房屋相邻的×2号房屋交付给毛甲。毛甲对房屋的交付错误存在一定过错，原因如下：毛甲购买的房屋预测面积和实测面积均为33.25平方米，但其从保利处接收的×2号房屋的实测面积为61.83平方米，凭日常生活经验，并尽合理注意义务，毛甲知道或应当知道保利公司交付的房屋存在错误。但是，毛甲并未充分合理注意该问题，也并未向保利公司提出该问题，而是直接与第三人签订了房屋租赁合同，将房屋交付给承租人进行经营，导致了诸多损失的产生。

关于毛甲主张的各项损失问题。毛甲要求保利公司按照每月4000元的标准，支付从2019年3月14日起至实际交房之日止的房租，根据毛甲与承租人签订的房屋租赁合同的约定，租赁费为每月4000元，双方实际成交的系实测面积为61.83平方米的×2号房屋，毛乙与承租人实际成交的×1号房屋的租金为3000元/月，该租金金额真实客观，符合市场行情，法院予以确认，×1号房屋的租金损失为3000元/月。关于租赁损失的起算时间，毛甲、宋某珍与承租人签订的房屋租赁合同约定的租期从2018年7月1日起，租金的起算时间也从2018年7月1日起，故法院确定毛甲的租金损失的起算时间为2018年7月1日。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”2019年4月19日，毛甲收到保利公司发出的接收×1号房屋的通知后，并未及时前往接收房屋，此时×1号房屋已经符合合同约定的交付标准，对于房屋租金损失扩大，毛甲对扩大部分的房屋租金损失自行承担责任。考虑为毛甲办理接房手续的合理期间，毛甲的房屋租金损失计算至2019年4月30日止，2019年4月30日后的租金损失由毛甲自行承担。毛甲的租金损失的金额为3万元（3000元/月×10个月）。交付房屋系保利公司的主要合同义务，其对上述情形的发生存在明显过错，毛甲对错误交付后的损失也应承担一定责任，法院酌定该损失由保利公司承担1.5万元，其余部分由毛甲自行承担。2018年11月2日，法院（2018）川0114民初8140号民事调解书确定的毛甲、宋某珍向承租人支付的4.25万元赔偿款应视为毛甲的损失，法院酌定该损失由保利公司承担21250元。毛甲主张维权产生的误工费、交通费等费用1万元，但并未向法院提供相应的证据加以证明，法院不予支持。综上，保利公司应向毛甲支付的损失金额为36250元（15000元+21250元）。

关于毛甲主张的保利公司拆除×1号房屋装修、恢复原状的诉讼请求。由于该装修系由保利公司错误交付给毛乙而产生的添附，应由保利公司进行拆除和恢复，对于该项诉讼请求予以支持。关于保利公司要求毛甲对×2号房屋拆除装修、恢复原状并承担相关费用的诉讼请求。毛甲应将拆除装修并已恢复原状的房屋退还给保利公司，但拆除装修及恢复原状的费用应视为毛甲的损失，相关费用也应该由保利公司承担或分担。本案中，结合损失造成的原因、纠纷的及时化解、减少诉累等因素综合考虑，确定由毛甲向保利公司返还房屋后由保利公司进行拆除和恢复。关于保利公司要求毛甲支付×2号房屋的占用损失的诉讼请求。毛甲对×2号的占有系保利公司的错误交付引起，综合考虑双方的过错程度，该损失由保利公司自行承担，对保利公司的该项诉讼请求不予支持。

四川省成都市新都区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、保利公司在本判决发生法律效力之日起七日内将商品房预售许可证2186号下第21幢1层×1号房屋的装修拆除并恢复原状；

二、保利公司在本判决发生法律效力之日起七日内将商品房预售许可证2186号下第21幢1层×1号房屋交付给毛甲；

三、毛甲在本判决发生法律效力之日起七日内将商品房预售许可证2186号下第21幢1层×2号房屋退还给保利公司；

四、保利公司在本判决发生法律效力之日起七日内向毛甲赔偿损失36250元。

毛甲与保利公司均提起上诉。

四川省成都市中级人民法院经审理认为：上诉人毛甲和保利公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，四川省成都市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

在日常生活中，交错房的事情屡有发生，在司法实践中，也多判令由出卖人承担所有责任。本案的特殊情形在于，交付的房屋的面积（61.83平方米）远远大于购房者所实际购买的面积（33.25平方米），且所购房屋为商铺，只有一个空间结构，作为普通人只需凭肉眼便可看出和作出判断，该房屋的长和宽均远超出合同中约定的房屋长和宽。但是购房者在接收时未提出异议，并且将该房屋出租他人使用，造成了后期的一系列装修损失、房屋租金损失和其他一些损失。出卖人和购房者之间因为错误交付的责任问题矛盾非常尖锐，购房者坚持认为自己对房屋的错误交付没有责任，在案件的处理过程中，承办人也一直在思考问题的处理和解决途径。从双方提交的证据和常识进行判断，购房者在交付时对交付错误是知道或者应当知道的，但是基于其认为交错是出卖人的责任，自己不承担责任的错误理解和对错误问题的放任和听之任之，才造成了本案后期的一系列实际损失和损失的扩大。承办人从主观方面和客观方面作出判断，认为购房者在错误交付的过程中有过错。

接下来就要解决过错大小和责任承担的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条规定：“二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”因保利公司和毛甲对房屋交付错误均负有责任，故损失承担应按照各自的责任大小进行分担。保利公司作为商品房买卖合同的出售方，交付房屋系保利公司的主要合同义务，交付错误的起因是保利公司工作人员因工作疏忽将与毛甲购买的×1号房屋相邻的×2号房屋交付给毛甲，保利公司的疏忽行为是导致错误交付的重要原因。毛甲知道或应当知道交付错误，但未尽到合理注意和告知义务是造成错误交付的另一个原因。从原因力上看，保利公司的行为是在先行为，对错误交付应该承担较大过错，毛甲应承担较小过错。认定了损失数额后再对损失数额进行了分担。虽然在毛甲主张的×1号房屋的租金损失和向承租人支付的赔偿款的承担上，作出了平均承担的判决，但也让保利公司承担了×2号房屋装修的拆除和恢复工作，同时对于保利公司主张的×2号房屋的租金由毛甲承担的反诉请求，作出了不予支持的判决。从各项损失的综合认定和分担上，坚持了按过错大小承担责任的法律原则。

该判决公平、公正解决了案件纠纷，产生了较好的法律效果和社会效果。判决结果对于社会公众的行为有很好的指引作用，提醒社会公众在遇到类似问题时，也要注意尽到合理的注意义务，做一个善良正义、诚实守信的公民，避免和减少各项损失的产生。同时，也可以减少该类纠纷的产生。

编写人：四川省成都市新都区人民法院 王瑜