二、研究对象、技术路线与研究方法

本书首先简单陈述了我国住宅房地产的现状，探讨了我国住宅房地产市场与宏观经济变量的互动关系，尤其是房地产投资、金融信贷政策和股票市场投资的关系。在此基础上，本书着重考察了交易费用、首付率对房地产市场和宏观经济的影响。

本书选择了我国住宅房地产市场上不同年龄、能力和财富水平的世代交叠消费者，在房地产部门和一般消费品部门两部门生产，且存在资本调整成本和资本折旧、房产交易成本和土地交易成本、金融信贷限制等宏观经济前提条件下，研究了房地产交易成本、房地产金融限制对房价、消费者一般消费、房产财富和金融资产财富分配的影响。

本书在第三章基本模型部分建立了一个两部门一般均衡模型，经济初始条件包括初始的人口代际、金融财富水平和房产财富水平。受两部门技术冲击的影响，随之发生变化。其中，企业使用劳动、土地和一般资本，生产房地产和一般消费品两种产品，销售收入除用于支付劳动工资、追加投资、资本折旧和调整成本外，全部用于股票分红，目标是最大化股东贴现总收益。此外，假设存在风险厌恶的世代交叠的生命周期消费者，消费者具有不同的能力水平和处于不同的年龄阶段，面临着异质性风险和加总一般风险，可以选择下一期的房地产购买数量、无风险债券购买数量和风险资产投资比率，目标是最大化一般消费和房产财富构成的效用函数。

考虑到房地产不仅是一种特殊的商品，同时还具有消费和投资两种功能。在考察房地产市场和宏观经济变量的互动关系时，价租比因其能够较好地反映房产的投资收益率，从而体现其投资品性质，是本书经常使用的经济变量指标。随着经济的内生波动，房产交易成本和金融信用宽松度的变化对价租比有较为明显的影响。当房地产交易成本上升，金融信用收紧时，价租比会下降。结合中国国家统计局公布的1998—2021年的数据，本书发现：银行金融信用总规模上升时，价租比同步上升；经济增长形势放缓时，金融信用总规模紧缩，价租比下降。

在以上模型的基础上，本书考察了两部门生产和世代交叠型消费者条件下的世代交叠模型（Over Lapping Generation Model，OLG模型）一般均衡模型，进而使用格兰杰因果关系检验、风险价值（Value at Risk，VaR）、参数校准、脉冲响应等方法考察了以下问题：在加入房地产金融信贷管制和交易成本后，GDP波动水平、一般消费波动水平、总投资波动水平和房地产投资波动水平的变化趋势如何？降低首付率、降低交易成本的宏观经济效果如何？在不同的年龄阶段和收入阶层，降低首付率、降低交易成本是否意味着更高的房地产资产的购买需求，资产组合的改变是怎样的？降低首付率、降低交易成本是否会加大房地产泡沫？反之是否能有效调控房地产泡沫？价租比变动与房价变动、土地交易价格变动的关系及其价租比的预警作用？降低首付率、降低交易成本是否会导致消费差异化？是否会导致金融财富和房地产财富分配的差异化？货币供给政策冲击对新房和二手房市场的房价、交易量的短期作用是怎样的？