七、地产余晖：繁荣终结的影响深远
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。居者有其屋一直是中国人的理想，有地有房也是民族文化传统，拥有房产被人们视为安身立命之所依，是工作与生活稳定的基本保证。自1998年国家推出住房分配货币化改革以来，住房商品化推动了中国房地产业20多年的快速发展。在14亿人口大国的城镇化进程中，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业，由于房地产关联着庞大的配套产业体系，并在居民消费中具有举足轻重的地位，其冷暖变化直接影响着经济增长。
房地产业发展在加快城镇化进程的同时，也带来了住房价格的持续快速上涨，市场的非理性繁荣形成了广泛而深刻的负面效应。一是从事房地产开发的高回报，导致很多实体企业忽视甚至放弃主业，抽调实业经营资金进行房地产开发与投机性投资，直接影响了实体经济发展，一些企业因房地产调控带来的周期波动而陷入财务困境，甚至破产；二是居民在基本居住需求外，进行大规模房产投资，融资炒房行为盛行，这一方面导致房价过快、过高地上涨，使购房成为刚需居民家庭的沉重负担，一些年轻家庭因背上巨额房贷而被称作“房奴”，这都严重削弱了居民正常的消费能力；三是房地产投资中的投机行为，使房子偏离了其作为居所的属性，而成为准金融商品，高杠杆房地产投资集聚起的金融泡沫，形成了系统性金融风险。
在还原房子的居住属性、坚持“房住不炒”的总方针下，国家针对房地产业打出了一系列持续性治理组合拳，对房价实行严格调控，有效遏制了房价上涨势头。但是，长时期的严厉调控也使地产行业跌入冰点。当前，房地产企业无论大小，无论上市与否，都出现了严重的债务困境，一大批大型房企陷入债务危机，成为影响经济增长和金融稳定的重大问题。房地产业作为过去20多年里成长最快的支柱产业，在短暂的几年间，已由喧闹的非理性繁荣变为金融与投资机构唯恐避之不及的行业，超常规衰退和债务违约正持续冲击着曾经辉煌的地产龙头企业，最大的民营地产开发商中国恒大集团（以下简称恒大集团）则轰然倒下。
2021年8月10日，恒大集团突然发布公告，宣布出售旗下资产，公司公告称：“本公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售本公司旗下部分资产，包括但不限于公司上市附属公司中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分权益。”实际上，在公告发布的数月前，恒大系的股票就开启了持续下跌之路。从事地产及相关业务的中国恒大（地产开发业务）、恒大物业（物业服务业务）股票均大幅下跌，甚至连累恒大汽车股价在3个多月里跌落了90%。恒大集团在中国香港发行的境外美元债，也一路跌到地板价。
恒大危机并非孤例，其揭开了中国大型地产开发企业债务危机的序幕。在严厉的房地产调控中，恒大事件只是房地产业急剧冷却的一个缩影。实际上，过去几年中，地产企业违约事件已经成了信贷市场和债券市场的常态，债务违约导致不少银行不良信贷资产规模大幅上升，地产债券价格跌至无人交易，持券机构损失惨重。与此同时，资金链断裂的地产企业出现了大面积的交楼延期，甚至根本无法交楼，交楼危机导致部分期房购买者拒绝继续偿还购房按揭款，将贷款按揭银行拖入危机，这使政府不得不行动起来，以行政力量主导“保交楼”，防止发生群体性事件，也避免出现大面积按揭违约，乃至演化为系统性金融风险。
地产企业债务违约和大面积交楼危机，使金融市场对恒大集团等一众地产企业失去信心，也让房产购买者对如约交付房屋失去耐心，表明地产行业发展拐点已至，行业深刻剧变已经来临。恒大集团危机爆发时，其总负债高达1.95万亿元，其中流动性负债多达1.5万亿元，债台高筑使人瞠目。尽管恒大集团在全国280多个城市拥有1 300多个项目，土地储备2亿多平方米，但巨大的短期债务注定了其救赎之路无望，走出债务泥潭的希望渺茫。
以快进快出特点著称的恒大地产，其快速崩溃与落幕的根本原因，不仅在于政府对地产行业的严厉调控，也不仅是“短借长用”的复杂融资结构悲剧，而主要在于城镇化率达65%的高位后，地产行业快速扩张时代结束的必然结果，房地产黄金时代已经走到尽头。头部地产商此起彼伏的债务违约和危机传闻，甚至引起社会舆论对主要贷款融资机构自身财务稳健性和资产质量的质疑。这一切都表明，曾经有几万家地产商百舸争流的地产繁荣时代，注定一去不复返了。
地产繁荣拐点的到来影响深远，一方面，几家头部地产企业的债务风险暴露，揭示了地产金融领域的巨大潜藏风险；另一方面，这个国民经济支柱产业过快、过度冷却，也将对宏观经济形成严重负面冲击。实际上，地产震荡已波及整个宏观经济大盘，也损害了居民对持有房产价值的信心。随着居民对房价预期的逆转，房地产业曲虽未终，但人心已散。准确地讲，房地产市场威力更大的“核弹”是庞大的房地产“隐性库存”——居民所持的巨大投资性房产存量，预期逆转和房价下跌可能引发投资者抛售所持房产，这将导致严重的经济金融后果。
过去20多年来，房子逐渐成为具有“强金融属性”的实物资产，它既是人们的安身立命之所，也是财富贮藏的普遍选择。人们对房价预期的转变，将根本性逆转对房产价值的认知，并最终决定地产行业的命运，进而直接影响经济金融稳定，其负向作用的大小取决于居民预期与行为逆转的速度。居民预期改变后，在宏观经济出现重大波动时，那些作为投资品的实物资产将转化为汹涌的房产供给洪流，导致房价的更深度下滑，甚至引发系统性金融危机，这在逻辑上与美国次贷危机并无二致。
因此，庞大的房地产“隐性库存”始终是悬于宏观经济头顶之上的达摩克利斯之剑，也是保持金融稳定的长期隐忧。确保房地产业平稳、有序软着陆，树立居民对房地产价值的客观评价和理性预期意义重大。
作为中国经济增长的支柱产业，房地产业出现过快退潮，将给经济增长带来显著冲击。从产业生命周期来看，一个行业从成长、繁荣到衰退的周期变化，既反映产业发展的内在规律，也受到产业政策和外部环境变迁影响，政府对房地产业的宏观调控应该立足于实现平稳、有序软着陆，保障行业持续健康发展，尤其是对支撑经济发展的支柱产业。在经济增长转折期，大量传统产业同时面临转型升级的压力，由于承载着巨大的经济总量，既要推进其快速转型，又要尽可能地延续其承载的就业责任。因此，尽力确保房地产业健康可持续，保持房价基本稳定，给予行业必要且适度的金融支持，助力其循序渐进地化解债务危机，对经济社会发展至关重要。
正因如此，2022年底政府在坚持“房住不炒”的总原则下，同时在信贷市场、债券市场和资本市场“三箭齐发”，为地产企业开闸放水，以保持房地产市场的基本平稳。但截至目前，效果仍然不佳，楼市在2023年初短暂反弹后再度走弱，或许我们已经错过了最佳的输血时机，要将冰封的地产行业重新“焐热”尚需时日。同年7月底召开的最高决策层会议明确要求，要“适时调整优化房地产政策”，保持房地产业的平稳健康发展。
实际上，2023年上半年，金融支持房地产业政策所取得的效果并不理想，因为仅在供给端为地产商增加融资，并不能解决产业链循环不畅的问题。当前，房地产市场的主要矛盾是居民对房产的有效需求不足，导致住房销售乏力，房企销售回款不足，从而使房地产的产业链循环受阻，资金流无法实现有效循环，这是制约房地产业发展的最大瓶颈。
近期，住房和城乡建设部提出了进一步落实降低首套房首付比率和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，以提振地产需求，并得到北京、上海、广州和深圳等一线城市及时表态支持，郑州等二线城市也积极跟进落实。2023年8月初，央行召开了由8家主要民营地产企业和部分金融机构、银行间市场交易商协会主要负责人参加的座谈会。央行明确要求金融机构深入了解民营企业金融需求，回应民营企业的关切和诉求，为民营企业提供可靠、高效、便捷的金融服务；要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业的合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。
房地产业具有巨大的行业辐射效应和拉动力，涉及国民经济的众多行业领域。随着房地产业跌入冰点而无力复苏，相关行业被深度波及，钢铁、水泥、玻璃、装修建材、工程机械，以及家居消费等一系列行业都深感寒意，冲击力巨大，对经济增长的附带影响也十分深远。因此，要在增长转折期保持经济中速增长，就必须找到在规模体量以及对整体经济的带动性上，能够替代房地产业的新支柱产业。从目前来看，能够与房地产业的规模体量和影响力比肩的行业尚未形成。虽然新能源行业被广泛看好，且在碳达峰、碳中和的大背景下有巨大的成长空间，但其规模体量发展壮大到能够替代房地产业的作用，仍需时日。